Acheter son logement

Tout comme les trois-quarts des Belges vous avez décidé de devenir propriétaire de votre logement. 
Acheter une maison ou un appartement est une décision qui ne se prend pas à la légère. Vous rêvez d'une villa luxueuse ou d'un appartement tout confort situé en centre ville ? Avez-vous le budget pour acheter ce coin de paradis ? Ne pensez pas que le coût de votre achat immobilier se limite au prix négocié avec le vendeur et au mensualités de votre crédit hypothécaire.
 
Différents types de frais et de taxes, dont les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les assurances doivent également être pris en considération dans le calcul de votre budget. Vous aurez également de nouveaux impôts à payer comme le précompte immobilier, mais par contre vous pourrez bénéficier de réductions fiscales si vous avez contracté un crédit hypothécaire. La facture vous semble trop lourde à supporter ? Peut-être pourriez-vous bénéficier d'aides sociales pour acheter votre logement. 

LES CONSEILS WIKIFIN

  • Faites jouer la concurrence entre les différents établissements pour votre crédit hypothécaire. Il est courant qu’une banque s’aligne sur les tarifs d’une offre concurrente.
  • Avant de solliciter un crédit hypothécaire, vérifiez si vous n’entrez pas dans les conditions pour obtenir un prêt social plus avantageux.
  • Tenez compte des multiples frais liés à un achat immobilier au moment de constituer votre budget.
  1. Se lancer dans l'aventure de la construction ou de l'achat d'un bien immobilier sans avoir évalué le budget que ça représente, et sans avoir mesuré sa capacité financière, est plus qu'hasardeux.
     
    Mais, plutôt que de vous demander quel est le budget à envisager pour devenir propriétaire, retournez la question et demandez-vous quel est le budget dont vous disposez pour devenir propriétaire.
     
    Pour évaluer votre budget, vous devez prendre en considération : 
     
    • Quelles sont les économies que vous pourrez consacrer à l'achat ou à la construction d'une maison ou d'un appartement ? Il est vivement conseillé de disposer d'assez d'économies pour couvrir tous les frais liés à l'achat ou à la construction de votre habitation, comme par exemple, les frais de notaire, les frais d'inscription hypothécaire, ou encore la TVA dans un projet de construction. Pour une construction, il faudrait idéalement que vous puissiez payer la TVA soit 21 % du prix de la construction. Dans le cadre d'un achat, comptez 20 % du prix d'achat de l'habitation pour être certain de couvrir tous les frais.
    • Quelle quote-part de vos revenus pourrez-vous consacrer au remboursement d'un crédit hypothécaire ? Généralement, il est recommandé de ne pas s'endetter pour plus d'un tiers de ses revenus. Mettez bout à bout tous les revenus mensuels récurrents de votre ménage et divisez ce chiffre par trois. De ce chiffre déduisez les mensualités de tous les emprunts qui courent encore pour quelques années (crédit auto, crédit à la consommation,...) et vous saurez quelle est la hauteur des mensualités que votre ménage peut encore supporter.
       
    Une fois que vous aurez établi le montant de vos économies destinées à votre projet immobilier, ainsi que la mensualité que vous pourrez supporter, vous pourrez déterminer dans quelle gamme de prix votre projet immobilier s'inscrit. Pour vous aider dans ces savants calculs nous vous invitons à utiliser le simulateur immobilier disponible sur Wikifin.be.
     
    Avec le simulateur développé par Wikifin.be vous aurez une vue très précise sur les différents frais liés à votre projet, en fonction du type de bien immobilier visé et la région dans laquelle vous désirez habiter. Vous saurez rapidement si les mensualités liées à votre projet sont soutenables ou pas pour votre budget. En d'autres termes, vous aurez une vision très précise de l'aspect financier de votre projet immobilier. 
     
    Encore un conseil, ne sous-estimez pas les autres charges que vous devrez également supporter en devenant propriétaire. Il s'agit :
     
    • des frais de transformations (travaux de réaménagement, peintures,...)
    • des frais d'installation (ouverture des compteurs, déménagement,...)
       
    Et, des frais récurrents comme :
     
    • les charges communes (pour les appartements) 
    • les primes d'assurances (vie et incendie) 
    • le précompte immobilier 
    • les factures récurrentes comme l'électricité, l'eau,...
       
    Conservez quelques économies pour couvrir ces charges qui vous tomberont rapidement dessus une fois votre projet immobilier concrétisé. En ce qui concerne les frais récurrents n'oubliez pas d'en tenir compte dans le calcul de votre budget mensuel.
     
    Pour plus d'informations sur les frais liés à un projet immobilier et le budget que représente un tel projet, cliquez ici.
  2. Après plusieurs mois de recherche, vous venez de trouver l’appartement, la maison ou le terrain de vos rêves. Il va maintenant falloir en financer l’achat.
     
    Si vous disposez des fonds propres nécessaires pour acheter votre habitation, vous ne devrez pas recourir au crédit. Veillez toutefois à ne pas engloutir toutes vos économies dans le seul prix d’achat de votre maison. L’acquisition d’un bien immobilier s’accompagne, en effet, de nombreux frais. Prévoyez aussi un budget de réserve pour faire face à d’éventuels travaux, en particulier si vous n’avez pas opté pour un logement neuf.
     
    Ne négligez pas les aspects fiscaux. Fiscalement il peut être avantageux de financer votre achat au moyen d'un crédit hypothécaire.

    Si, comme la plupart des Belges, vous devez contracter un emprunt pour financer tout ou une partie de la somme demandée, sachez qu’il existe plusieurs formes de crédits qui peuvent intervenir dans le cadre d’un achat immobilier.

    1. Le crédit hypothécaire

    Le crédit hypothécaire est la forme la plus courante de crédit utilisée pour financer l’achat d’un bien immobilier. La démarche est relativement simple. Vous introduisez une demande de crédit hypothécaire auprès d'un organisme financier, non sans avoir soigneusement comparé les différentes offres disponibles sur le marché. Ensuite, l’organisme de crédit met à votre disposition la somme empruntée. Chaque mois vous remboursez une partie de votre emprunt (du capital et des intérêts au taux convenu dans votre contrat de crédit), selon un plan de remboursement convenu. 
    Pour garantir le remboursement des sommes dues, généralement l'organisme de crédit vous demandera une hypothèque sur votre habitation.

     

    2. Quelles conditions faut-il remplir, notamment en termes de revenus, afin d'obtenir un crédit hypothécaire ?

    "Vous voulez préparer au mieux votre quête d'un crédit hypothécaire ? La première chose à faire est de calculer les frais totaux liés à l’acquisition de votre habitation. Ensuite, comparez ces frais totaux au montant dont vous disposez pour financer votre projet immobilier, soit votre épargne et le montant du crédit hypothécaire que vous pouvez obtenir", nous explique Febelfin, la Fédération belge du secteur financier.
     
    Pour le détail de tous ces frais, n'hésitez pas à consulter notre simulateur immobilier
     
    Obtenir un crédit hypothécaire pour financer l’achat de votre habitation ne va toutefois pas toujours de soi. Les sommes en jeu étant relativement importantes, les banques vont prendre leurs précautions afin de s'assurer que vous pourrez rembourser votre emprunt. 
     
    La banque va tenir compte des éléments suivants pour déterminer le montant du crédit hypothécaire qu’elle va vous octroyer : 
     
    • votre propre épargne ; 
    • vos revenus ; 
    • la valeur de l’habitation que vous voulez acheter ; 
    • le rapport entre le montant que vous voulez emprunter et la valeur de l’habitation (c’est ce qu’on appelle la quotité). 
       

    La hauteur des revenus du futur propriétaire est un critère déterminant dans la décision d'une banque d'octroyer ou non un crédit hypothécaire. De cette façon, la banque va pouvoir examiner si ces revenus vous permettront de rembourser le crédit, ainsi que les intérêts de ce crédit et la prime d’assurance pour une assurance solde restant dû. Elle voudra également savoir si vos revenus peuvent être considérés comme stables : n’êtes-vous pas menacé de licenciement, parviendrez-vous - si vous êtes indépendant - à maintenir vos revenus au même niveau à l’avenir, ... ? 

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    Soyons concrets

    Si vous disposez d'un revenu de 2.000 euros par mois mais que la mensualité du crédit s'élève à 976 euros (ce qui correspond à un crédit de 150.000 euros sur 20 ans, avec un taux fixe de 4,7 %), vous risquez d'essuyer un refus de la banque car la mensualité est trop élevée par rapport à vos revenus.
     
    La valeur de l'habitation par rapport au crédit demandé sera également un facteur de poids. 
     
    Prenons un exemple 
     
    Si la valeur de l'habitation que vous désirez acquérir est estimée à 150.000 euros, mais que vous demandez un crédit hypothécaire de 165.000 euros pour couvrir une partie des frais liés à cette acquisition, il y a fort à parier que l'organisme prêteur sera réticent à délier les cordons de sa bourse. N'oubliez pas que votre habitation servira de garantie au remboursement de votre crédit par le biais d'une inscription hypothécaire. Dans notre exemple, la garantie (la valeur de la maison) n'est pas suffisante pour couvrir la somme prêtée. 
     
    Notez que chaque banque dispose de ses propres critères pour octroyer ou non un crédit hypothécaire.
     
    Pour en savoir plus sur les crédits hypothécaires, cliquez ici.

    Quelques conseils pour bien choisir son crédit hypothécaire, cliquez ici.

    3. Le crédit à la consommation (prêt à tempérament)

    Même si le crédit hypothécaire reste la formule la plus courante pour financer l'achat d'une habitation, le crédit à la consommation peut être une alternative pour des montants moins importants. Le mécanisme de base est identique : vous remboursez à échéances fixes le montant prêté, et vous payez les intérêts convenus.

    Par rapport à un crédit hypothécaire, le crédit à la consommation présente certains avantages comme des frais moins conséquents. Mais attention, les taux d'intérêt des crédits à la consommation sont nettement plus élevés que ceux des crédits hypothécaires ! Demandez à votre organisme financier de faire une simulation avec les deux types de crédits, frais compris, avant d'opter pour l'une ou l'autre formule.

    4. Le crédit pont

    Le crédit pont (ou crédit de liaison) est une forme de crédit destinée à couvrir la période entre l’achat et la vente de biens immobiliers. Concrètement, votre banque vous avance le capital que vous attendez de la revente de votre habitation actuelle pour vous permettre d’acheter votre nouveau logement ou de lancer la construction de votre maison. 
    Prenons un exemple concret : vous êtes tombé sous le charme d’une maison>. Pour financer l'achat de ce coup de cœur vous devez revendre votre appartement. Vendre un logement peut prendre du temps. Votre appartement ne sera probablement pas encore vendu au moment où vous signerez l’acte d’achat de votre nouvelle maison. Grâce au crédit-pont, vous pourrez financer l’achat de votre nouvelle maison sans pour autant précipiter la vente de votre appartement. Vous rembourserez votre crédit pont dès que votre appartement aura été vendu. En attendant, vous payez les intérêts sur le montant du crédit pont aux échéances prévues.

    Les conseils Wikifin

    • Faites jouer la concurrence entre les différents établissements de crédit. Il est courant qu’une banque s’aligne sur les tarifs d’une offre concurrente.
    • Analysez toujours avec soin les tableaux d’amortissement : ceux-ci vous donnent une indication très précise de ce que vous coûtera réellement votre crédit. Un tableau d’amortissement est une présentation complète du coût d’un crédit : vous y trouverez le montant des mensualités, la part de capital et d’intérêts de chaque mensualité, le montant total des intérêts à payer, etc.
    • Avant de solliciter un crédit hypothécaire, vérifiez que vous n’entrez pas dans les conditions pour obtenir un prêt social.
  3. Acquérir un logement représente un coût important qui rend l’opération difficilement accessible aux personnes ayant des revenus modestes. Les autorités ont mis en place de multiples aides pour faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre.

    1. Prêts sociaux

    Les prêts sociaux sont des prêts avantageux auxquels peuvent prétendre les candidats acquéreurs dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

    Conditions d’octroi

    Les conditions d’octroi d’un prêt social dépendent de la Région dans laquelle vous comptez acheter votre logement, de votre niveau de revenus, de la composition de votre famille, de la commune dans laquelle vous vous établissez, etc.
    Pour un aperçu des règles en vigueur et des formules disponibles :
     
    Avantages
     
    Parmi les avantages que peut proposer un prêt social, citons :
     
    • un taux d’intérêt réduit ;
    • une réduction des honoraires du notaire ;
    • une réduction des frais de dossier ;
    • une aide financière lors des premières années du crédit.
       
    Contrainte
     
    Si vous avez bénéficié d’un prêt social, vous ne pouvez pas quitter ou revendre le bien au cours des premières années d’occupation, au risque de devoir rembourser une partie de l’avantage dont vous avez bénéficié.
  4. Dans la grande majorité des achats immobiliers, l'acheteur paye un acompte au vendeur lors de la signature du compromis de vente, et paye ensuite le solde du prix convenu lors de la signature de l'acte d'achat (ou acte notarié) quelques semaines plus tard. 
     
    En achetant un bien immobilier avec une rente viagère, vous payez votre achat immobilier par tranches, et ce généralement jusqu'au décès du vendeur. Vous (débirentier) payez au vendeur (le crédirentier) une rente, soit une somme d'argent payée régulièrement (par exemple mensuellement), jusqu'à son décès ou une date maximale déterminée dans le contrat. 
     

    Il existe différentes formules de vente en viager

    • en pleine propriété (l’acquéreur peut immédiatement occuper le bien) ou en usufruit, comme expliqué ci-dessous (le vendeur continue à occuper le bien) ;
    • d’une durée limitée ou illimitée : certains contrats prévoient le paiement de la rente jusqu'au décès du vendeur mais avec une durée maximale de 20 à 25 ans. Dans les autres cas, la rente devra être versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur ;
    • avec ou sans « bouquet » : le bouquet est une somme payée au vendeur dès l’acte de vente. Celle-ci est de l’ordre de 10 à 20% de la valeur du bien, mais peut être plus importante en fonction des désidératas des deux parties ;
    • avec indexation de la rente ou non : si la rente est indexée, elle suivra l’augmentation du coût de la vie.
       

    Qu'est-ce donc, "l'usufruit" ?

    La pleine propriété d'un bien se compose de l'usufruit et de la nue-propriété :
     
    • l'usufruit est le droit de jouir du bien, de l'utiliser. S'il s'agit d'une maison, l'usufruit implique notamment le droit de l'habiter ;
    • la nue-propriété est ce qui reste quand la pleine propriété est diminuée de l'usufruit. S'il s'agit d'une maison, vous en êtes propriétaire mais sans pouvoir l'habiter si vous ne bénéficiez pas de son usufruit.
       
    Si vous achetez une habitation avec réserve d'usufruit pour le vendeur, vous acceptez de ne pas pouvoir louer ou habiter ce bien (jouir du bien) immédiatement. Vous laissez au vendeur la jouissance du bien, le fait notamment de pouvoir l'occuper. Vous achetez en fait uniquement la nue-propriété. Vous ne pourrez habiter ou louer cette habitation (l'usufruit) qu'au moment du décès du vendeur.
     
    Au décès du vendeur :
     
    • le paiement de la rente prend fin ;
    • vous devenez pleinement propriétaire du bien, et pouvez désormais en jouir : l'habiter, le louer etc.
       
    Si l'achat d'un bien immobilier par rente viagère vous tente, faites-vous accompagner d’un professionnel (notaire, fiscaliste, etc.). Le montant des rentes en viager sont calculées sur la base de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Il existe des tables de mortalité qui donnent, pour chaque âge, l'espérance de vie moyenne. Ainsi, d'après une table de mortalité de 2013 une femme de 60 ans peut en moyenne espérer vivre encore 27 ans, tandis qu'un homme de 60 ans dispose d'après cette table d'une espérance de vie de 22 ans. 
     
    Notez également que les frais d’acquisition pour un achat en viager sont légèrement plus élevés que pour les ventes classiques.
     
    Les avantages et les inconvénients de l'achat avec rente viagère.
     
    Les avantages pour le vendeur : 
     
    Il peut vendre son appartement ou sa maison, et profiter de rentrées financières régulières, sans pour autant devoir déménager. Ceci ne vaut bien entendu que si la vente en viager est réalisée en usufruit (le vendeur continue à occuper le bien), et non pas en pleine propriété (l'acquéreur peut directement occuper le bien).
     
    En bénéficiant d'une rente, il perçoit un revenu régulier et garanti. Les vendeurs ne doivent effectivement pas craindre que l'acheteur ne puisse plus payer la rente car, tant la loi que le notaire chargé de l'acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement de la rente par l'acheteur, le vendeur pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes déjà payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble, prise d'office.
     
    Dans le contrat, il est souvent indiqué que la rente dont bénéficie le vendeur est indexée. En d'autres termes, elle augmente au même rythme que le coût de la vie. Avec une rente indexée, le vendeur dispose donc d'une protection contre l'inflation. 
     
    Les rentes ne sont pas taxées, car le fisc ne considère pas ces dernières comme des revenus. Sauf si l'acheteur est une société ou si le bien immobilier acheté est utilisé à des fins professionnelles.
     
    Comme les rentes viagères ne sont pas considérées comme des revenus, elles ne réduisent pas les avantages sociaux que pourraient percevoir le vendeur. Si le vendeur a, par exemple, le statut d'Omnio et bénéficie donc de réduction substantielle sur certains frais médicaux, il pourra le conserver. 
     
    Les avantages pour l'acheteur :
     
    Il peut potentiellement faire une bonne affaire si le vendeur venait à décéder rapidement. 
     
    Comme le paiement se fait par tranches, via le paiement de la rente mensuelle, l'acheteur ne doit pas nécessairement souscrire à un emprunt pour réaliser cet achat immobilier. Un emprunt sera peut-être nécessaire si le bouquet est élevé, mais l'acheteur ne pourra pas souscrire à un emprunt hypothécaire pour financer ce type d'achat immobilier. 
     
    Les inconvénients pour le vendeur :
     
    Il perd la pleine propriété de son bien immobilier qu'il ne pourra donc pas le transmettre à ses héritiers.
     
    Il prend le risque que l'acheteur ne paye pas les rentes dues. Ce risque est néanmoins limité par une série de mesures mises en œuvre par le notaire en charge de la vente.
     
    Si une date limite est fixée au paiement de la rente viagère, le vendeur prend le risque de ne plus disposer du revenu complémentaire que constitue la rente viagère en fin de vie.
     
    Les inconvénients pour l'acheteur :
     
    Le vendeur peut très bien largement dépasser l'espérance de vie reprise dans les tables de mortalité. L'achat du bien immobilier peut, dans ces conditions, devenir très onéreux. A cet égard, pour éviter de mauvaises surprises, il est possible de stipuler une date limite au paiement de la rente.
     
    L'acheteur ne peut prétendre à aucune déduction fiscale pour un achat immobilier avec une rente viagère.
     
    Il ne pourra pas directement occuper le bien immobilier acheté si le contrat spécifie que le vendeur peut occuper le bien immobilier jusqu'à son décès.
     
    Certains contrats prévoient le paiement d'une somme importante dès l'acte de vente. Cette somme s'appelle le "bouquet". Si l'acheteur doit payer un bouquet élevé pour lequel il doit souscrire un emprunt, il devra opter pour un crédit à la consommation. Il ne pourra donc pas bénéficier des avantages des emprunts hypothécaires (taux moins élevés, déduction fiscale pour une première habitation,...).
  5. Le coût réel de l’acquisition de votre maison ou de votre appartement ne s’arrêtera pas au prix d’achat. Dans votre budget d'achat, il vous faudra tenir compte de nombreux frais annexes qui devront, pour la plupart, être payés à la signature de l’acte.
     
    1. Les « frais de notaire »
     
    On rassemble sous l’expression « frais de notaire » une série de frais et taxes, dont l’addition vous sera présentée par le notaire. Ceux-ci sont de plusieurs types.
     
    Les droits d’enregistrement
     
    Les droits d'enregistrement constituent une taxe sur l’achat d’un logement ou d'un terrain. Ils correspondent à un pourcentage du prix d’achat du bien, qui varie selon les Régions :
    • 10% en Région flamande
    • 12,5% en Région wallonne
    • 12,5% en Région bruxelloise
       
    S’il s’agit d’une habitation modeste, les droits d’enregistrement peuvent, sous certaines conditions, être réduits à 6% en Région wallonne et à 5% en Région flamande. 
     
    La Région de Bruxelles-Capitale n’applique pas ce mécanisme, mais ceux qui y achètent une première habitation comme résidence principale bénéficient d'un abattement (diminution de la base imposable), qui varie selon la localisation du bien. A Bruxelles, l'abattement "normal" est de 60.000 euros. Donc si par exemple vous achetez un appartement pour le prix de 130.000 euros, vous payerez les droits d'enregistrement de 12,5% sur 70.000 euros (130.000 euros - 60.000 euros d'abattement). La Flandre applique également ce principe de l'abattement mais sur les 15.000 premiers euros.
     
    Les honoraires du notaire pour l’acte d’achat et l’emprunt hypothécaire
     

    Les honoraires du notaire correspondent à un pourcentage de la valeur du bien. Ces honoraires sont fixés par la loi, si bien que tous les notaires appliquent le même tarif. Si le vendeur et l’acheteur font appel à deux notaires différents, cela n’aura aucune influence sur le montant des honoraires qu’ils devront payer : les deux notaires consultés se partageront la somme.

    Les frais divers

    Pour s’assurer que la vente se déroule au mieux, le notaire doit effectuer une série de recherches hypothécaires, fiscales, urbanistiques, etc. Tous ces recherches ont un coût. La transcription de l’acte, l’inscription de l’hypothèque, les extraits cadastraux, les frais de timbres, etc. vous seront également facturés. Au total, la note des frais divers varie entre 650 et 1 250 euros.

    Les droits d’enregistrement de l’emprunt hypothécaire

    À ne pas confondre avec les droits d’enregistrement pour l'achat! Il s’agit d’une taxe équivalent à 1% de l’emprunt.

    Les droits d’inscription hypothécaire

    Cette taxe équivaut à 0,30% du capital emprunté.

    2. Les frais bancaires

    Si vous devez recourir à un emprunt pour financer l’achat de votre habitation, l’organisme de crédit vous facturera des frais liés à l’ouverture du dossier et à l’expertise immobilière. Vous trouverez  plus d’informations à ce sujet ici.

    3. Les frais d’architecte

    Vous comptez rénover ou agrandir l'habitation que vous venez d’acheter ? Dans ce cas, vous ferez certainement appel à un architecte. Généralement, l'architecte vous demandera soit un montant forfaitaire (somme fixe) soit un pourcentage sur le prix total des travaux à effectuer. Le montant total des honoraires sera fonction de l’étendue de la mission, mais aussi de la réputation de l’architecte. Renseignez-vous bien sur la tarification de votre architecte pour ne pas avoir de mauvaise surprise, car contrairement aux notaires, les architectes sont libres de fixer leurs honoraires comme bon leur semble.

    4. Les frais de demande de permis d’urbanisme

    Si vous comptez faire des travaux, renseignez-vous d’abord auprès de la commune sur les règles d’urbanisme. En fonction du règlement communal, vous devrez peut-être demander un permis pour pouvoir remplacer vos châssis ou ajouter une véranda par exemple. Ces permis d’urbanisme ont, eux aussi, un coût.

    5. Les assurances

    Avant d'accorder un crédit hypothécaire, les banques exigent la plupart du temps que l'emprunteur souscrive à une assurance solde restant dû, qui n'est rien d'autre qu'une assurance vie. Ainsi, si vous veniez à décéder avant d'avoir complètement remboursé votre emprunt hypothécaire, votre assurance solde restant dû évitera à vos héritiers de devoir payer le solde de votre emprunt. La compagnie d’assurances versera à la banque le capital encore dû.
     
    Outre l'assurance solde restant dû, il faudra songer à prendre une assurance habitation. Cette dernière couvre votre habitation contre divers risques, comme l'incendie, les dégâts des eaux, le vol, etc. Elle n’est pas strictement obligatoire, mais fortement conseillée. 
     
    De même, l'assurance responsabilité civile familiale est vivement recommandée dès que vous quittez le domicile de vos parents pour voler de vos propres ailes. Cette assurance vous couvre contre les petits accidents de la vie quotidienne que vous et les membres de votre famille peuvent occasionner. Si par exemple, en repeignant votre façade, vous faites tomber l’échelle sur la voiture de votre voisin. L’assurance R.C. familiale prendra en charge les frais occasionnés par la chute.
     
    6. Les frais de copropriété
     
    Si vous achetez un appartement, vous devez tenir compte de frais de copropriété. Ce sont des frais occasionnés par l'entretien des parties communes comme le nettoyage des couloirs et des escaliers par exemple, la rénovation de la façade, l’entretien ou le remplacement de l’ascenseur, etc. L’acte de vente et le règlement de la copropriété déterminent la part que chaque copropriétaire doit assumer dans les frais communs.

    Le conseil Wikifin

    • Tenez compte des multiples frais liés à un achat immobilier au moment de constituer votre budget.
  6. Qu'est ce que le bonus logement ?

    Il s'agit d'une réduction d'impôt accordée aux personnes ayant souscrit un emprunt hypothécaire pour acheter ou faire construire leur habitation.

    Depuis la 6ème réforme de l’État, le bonus logement est devenu une compétence régionale et a dès lors pris des formes différentes d’une région à l’autre. En Wallonie il est désormais question du Chèque Habitat.

    De fait, pour tous les emprunts hypothécaires conclus depuis le 1er janvier 2016 en Région Wallonne, le gouvernement wallon a introduit un nouvel avantage fiscal, prenant la forme d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt (une réduction d'impôt pouvant donner lieu à un remboursement) et dénommé « Chèque Habitat ». Le montant du chèque habitat et donc de la réduction d’impôt est déterminé par les revenus nets imposables des personnes.

    Les conditions d’octroi de la réduction Chèque Habitat sont revues chaque année. Ces conditions d’octroi sont les suivantes :

    • L’emprunt doit porter sur l’achat d’une habitation (pas sa rénovation) et doit avoir une durée minimale de dix ans.
    • L’habitation doit être propre et le rester. Elle doit donc être occupée par son propriétaire et ne peut pas être louée.
    • L’habitation doit être unique. En d’autres termes, le propriétaire ne peut donc pas, à côté de l’habitation qu’il achète, posséder d’autres habitations.
       

    En Région flamande, c’est toujours le principe du bonus logement qui est d’application. Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier du bonus logement :

    • cette habitation doit être propre mais ne doit plus être unique. Depuis le 1er janvier 2016, les résidents flamands peuvent bénéficier d’un bonus logement pour l’achat d’une seconde, une troisième, une quatrième, … résidence ;
    • le crédit doit porter sur l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation ;
    • la durée du crédit doit être au minimum de 10 ans ; 
    • et, le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.
       

    Si toutes ces conditions sont remplies, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt pour les intérêts et l'amortissement du capital de votre emprunt hypothécaire, ainsi que pour la prime d'assurance-vie qui sert exclusivement à la garantie de votre emprunt hypothécaire.

    Depuis le 1er janvier 2017 le principe du bonus logement n’existe plus  à Bruxelles. 

    À la place du bonus logement, les acheteurs d’un bien propre à Bruxelles obtiennent une réduction sur les frais d’enregistrement. Cette réduction peut se monter jusqu’à 21.875 euros.

    Pour un achat allant jusqu’à 175.000 euros, il n’y a pas de frais d’enregistrement à payer. Cet abattement n’est applicable que pour les habitations dont le prix de vente n’excède pas 500.000 euros. Au-dessus de ce montant, les personnes sont assujetties aux droits d’enregistrement de 12,5 %.

    Pour plus d’information : http://fiscalite.brussels/bonus-logement-et-abattement

    A combien s’élève cet avantage fiscal ?

    Pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2015

    Pour les personnes ayant conclu un emprunt hypothécaire avant le 1er janvier 2015, le montant maximum par personne qui peut être pris en compte pour une réduction d’impôt est de :

    • 2.280 euros ; 
    • ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire ;
    • vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge (au 1er janvier suivant la signature de votre emprunt). 
       

    Concrètement, en considérant ce plafond maximum de 3.120 euros par personne (6.240 euros pour un couple marié ou des cohabitants légaux) et une imposition à un taux de plus ou moins 50 % (taxe communale incluse), l'économie d'impôt est de 1.560 euros par an (3.120 euros pour un couple).

    Pour les emprunts conclus en 2015

    Pour un emprunt hypothécaire conclu après le 1er janvier 2015, l’avantage fiscal dépend de la Région où vous habitez (où se situe l’habitation pour laquelle vous avez contracté un crédit hypothécaire).

    Depuis le 1er janvier 2015, le bonus logement n’est plus une déduction fiscale mais bien une réduction sur le montant total d’impôts payés (une réduction d’impôt).

    Pour la Région Flamande :

    L’avantage fiscal consiste d’une réduction d’impôt de 40% (majoré des taxes communales) sur les montants suivants :

    • le montant de base est de 1520 euros ; 
    • ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire;
    • vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge (au 1er janvier suivant la signature de votre emprunt.
       

    Pour la Région Wallonne et la Région Bruxelles-Capitale :

    L’avantage fiscal consiste d’une réduction d’impôt de 40% (Région Wallonne) ou de 45% (Région Bruxelles-Capitale) sur les montants suivants :

    • Un montant de base de 2.290 euros ; 
    • ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire ;
    • vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge (au 1er janvier suivant la signature de votre emprunt). 
       

    Les montants de la réduction sont majorés des taxes communales.

    Pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2016

    Pour les emprunts hypothécaires conclus depuis le 1er janvier 2016 en Région flamande, il est question d’un bonus logement « intégré ». Le champ d’action du bonus logement est étendu à toutes acquisitions d’habitations et pas uniquement l’habitation propre et unique. La condition de l’habitation « unique » est donc tombée. Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter le site de la Région Flamande.

    Pour la Région Bruxelles-Capitale les conditions d’application en 2015 (voir ci-dessus) restent inchangées en 2016. Le principe du bonus logement n’est plus d’application à partir du 1er janvier 2017.

    Pour les emprunts conclus depuis le 1er janvier 2016 en Région Wallonne, c’est le principe du chèque habitat qui est d’application.

    Ce qu’il faut savoir du chèque habitat :

    • C’est un avantage fiscal individuel pour une durée de maximum 20 ans.
    • L’avantage est composé de deux parties :
    • Une partie variable : le montant de l’avantage va varier en fonction des revenus. Le montant variable maximal est de 1.520 euros. Il est octroyé pour les revenus nets imposables allant jusque 21.000 euros. Pour les revenus supérieurs à ce montant, l’excédent par rapport à 21.000 euros est multiplié par un coefficient (1,275 %) et déduit du montant variable maximal.
    • Une partie forfaitaire « enfants » : si vous avez des enfants, 125 euros par enfant vous est octroyé. Ce montant est accordé une fois pour les deux parents.
    • Pour les revenus nets imposables supérieurs à 81.000 euros, le montant de l’avantage est de zéro.
    • L’avantage tel que déterminé ci-dessus est octroyé les 10 premières fois. Il est ensuite réduit de 50 % les 10 dernières fois.
       

    Comment calculer votre avantage ? Munissez-vous de vos revenus nets imposables figurant sur votre avertissement extrait de rôle (et de ceux des personnes ayant conclu le prêt avec vous, le cas échéant) et du tableau réalisé par la Région Wallonne.

    Pour en savoir plus sur le chèque habitat.  

    Qu’en est-il pour le refinancement ou la révision d’un crédit hypothécaire existant ?

    Que vous procédiez au refinancement ou à la révision du taux de votre crédit hypothécaire auprès de votre banque actuelle ou auprès d’une autre banque, vous conservez les avantages liés à votre emprunt hypothécaire d’origine.

     C’est la date de l’acte authentique de votre emprunt hypothécaire d’origine qui est déterminant pour définir le régime du bonus logement auquel vous avez droit.

  7. Plus qu’un lieu de détente pour les week-ends prolongés, la résidence secondaire peut être un investissement intéressant sur le long terme.
     
    Droits d’enregistrement et TVA
     
    Lors de l'achat d'une résidence secondaire en Belgique, tout comme pour l'achat de votre résidence principale, vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement (10% en Région flamande, 12,5% en Région wallonne et en Région bruxelloise) ou, s’il s’agit d’une habitation neuve, vous serez soumis aux 21% de TVA.
     
    Régime fiscal moins attractif
     
    Comme il ne s’agit pas de votre résidence principale, c’est-à-dire de la maison où vous habitez la majeure partie de l’année, vous ne pourrez pas bénéficier d’une éventuelle réduction des droits d’enregistrement ou de l’abattement fiscal. En d’autres termes, vous serez imposé au taux plein.
    Si vous avez contracté un emprunt pour financer cet achat, vous n’aurez, en principe, pas droit non plus à l’avantage fiscal puisque celui-ci ne vaut que pour l’habitation propre et unique.
     
    Par ailleurs, votre résidence secondaire sera soumise :
     
    • au précompte immobilier
    • à l’impôt des personnes physiques : que vous la louiez ou pas, vous devez payer un impôt sur le revenu immobilier. Le revenu taxable est calculé en multipliant par 1,4 le revenu cadastral indexé. Si vous la louez et que le locataire utilise la résidence à des fins professionnelles, le calcul du revenu taxable est plus compliqué.
     
    Et à l’étranger ?
     
    Si votre seconde résidence se trouve à l’étranger, vous serez en principe redevable de certains frais et impôts. Pour plus de renseignement à ce propos, nous vous conseillons de consulter un fiscaliste. Les situations peuvent en effet être très différentes d'un pays à l'autre.
  8. Au moment de l’achat du bien

    1. Les droits d’enregistrement

    À la signature de l’acte, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur l’achat de votre bien (sauf s’il s’agit d’une habitation neuve) : il s’agit des droits d’enregistrement. Le montant des droits d’enregistrement est calculé sur base de la valeur du bien, à des taux fixés par les Régions : 10% en Région flamande, 12,5% en Région wallonne et en Région bruxelloise.
     
    Réduction des droits ou abattement
     
    En Région wallonne et en Région flamande, vous pouvez bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement (5 ou 6% en Wallonie, 5% en Flandre) si vous remplissez les conditions suivantes :
     
    • vous n'êtes pas propriétaire d’un autre bien immobilier, même en partie ;
    • vous établissez votre domicile dans l'habitation achetée, dans un délai de trois ans à partir de la signature de l’acte et y restez domicilié pendant au moins trois ans ;
    • le revenu cadastral est inférieur à un plafond, qui dépend du nombre d’enfants à charge.
       
    La Région bruxelloise n’applique pas le mécanisme de la réduction des droits d'enregistrement, mais propose un abattement, c’est-à-dire une diminution de la base imposable des droits d’enregistrement. En d’autres termes, les droits d'enregistrement ne seront calculés que sur la partie du prix d’achat qui dépasse le montant de l’abattement (à savoir 60 000 ou 75 000 euros selon sa localisation du bien). Pour bénéficier d'un abattement en Région bruxelloise, il faut remplir un certain nombre de conditions :
     
    • l'habitation doit se situer dans l’une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale ;
    • l’acquéreur doit être une personne physique ;
    • l’acquisition doit porter sur la pleine propriété du bien ;
    • seules les ventes sont concernées (pas les donations) ;
    • le bien doit être la seule habitation de l’acquéreur ;
    • l’acquéreur doit s’y domicilier dans un délai de deux ans suivant l’acte ;
    • l’acquéreur doit rester domicilié dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant au moins cinq ans.
       
    La Région flamande propose également un abattement sur les droits d'enregistrement. Sur la première tranche de 15 000 euros le futur propriétaire ne doit pas payer de droits d'enregistrement, si il répond à un certain nombre de conditions :
     
    • l'habitation doit être située en Région flamande ;
    • l’acquéreur doit être une personne physique ;
    • le bien doit être l’habitation principale de l’acquéreur ;
    • seules les ventes sont concernées (pas les donations) ;
    • l’acquisition doit porter sur la pleine propriété du bien ;
    • le bien doit être la seule habitation de l’acquéreur.
       
    2. La TVA
     
    Les habitations neuves ne sont pas soumises aux droits d’enregistrement, mais au régime de la TVA, qui s’élève à 21% de la valeur de l’immeuble. La TVA s’applique aux biens immobiliers à construire, en cours de construction et aux bâtiments neufs.
     
    Terrain et briques
     
    Jusqu’en 2011, il était encore possible de payer les droits d’enregistrement (12,5% ou 10%) sur l’achat de son terrain et la TVA (21%) sur « les briques ». Cette dissociation n’est désormais plus possible. En cas d'achat couplé, vous serez donc soumis au régime de la TVA sur l'ensemble.
     

    Pendant toute la durée de possession du bien

    1. Impôt des personnes physiques

    Chaque bien immobilier se voit attribuer un revenu cadastral par l’administration. Il s’agit d’une estimation du revenu que vous pourriez tirer de votre bien si vous deviez le louer. Le revenu cadastral (non indexé) doit être mentionné chaque année dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques; le revenu immobilier de l’habitation que vous occupez personnellement est rarement taxé à l’impôt des personnes physiques.

    2. Précompte immobilier

    Le revenu cadastral sert également de base au calcul du précompte immobilier, un impôt foncier régional dont vous devez vous acquitter chaque année.
    Le précompte immobilier est réduit pour les habitations modestes. D'autres réductions s’appliquent si le contribuable présente un handicap ou si le ménage a des enfants à charge notamment.
     
    3. Vendre
     
    • Si vous revendez un bien dans un court délai après l'avoir acheté, vous pourrez récupérer une partie des droits d'enregistrement..
    • Mais vous devrez dans certains cas payer un impôt sur la plus value (gain d'argent) éventuelle que vous aurez réalisée sur une habitation qui n'est pas votre logement familial.
    • Si l’administration fiscale considère que le prix indiqué dans l'acte de vente ne reflète pas la réalité, elle pourra vous infliger une amende.
       
    4. Laisser à l’abandon

    Les mécanismes de taxation frappant les immeubles inoccupés ou abandonnés varient d’une commune à l’autre. Le fait de laisser un immeuble à l'abandon est de moins en moins toléré.

    Le conseil Wikifin

    • Vous pouvez consulter l’ensemble des règles fiscales auxquelles sont soumises les habitations dans le guide très complet publié par le SPF Finances : "La fiscalité de votre habitation".
  9. "Je préfère donner ma maison de mon vivant car les droits de succession sont tellement élevés qu'à ma mort cette maison risque d'être un cadeau empoisonné pour mes héritiers". Combien de fois n'avons nous pas entendu cette petite phrase. Mais, est-il effectivement plus intéressant de transmettre ses biens immobiliers de son vivant ? Et, de quelle manière faut-il procéder ?
     
    La donation
     
    Pour donner son habitation de son vivant à ses enfants la donation est une possibilité. Les droits à payer seront moins élevés que lors d'une succession, mais ce n'est pas gratuit. Comme pour une succession, une donation immobilière engendre des frais : les droits d'enregistrement, les frais divers de l'acte et l'honoraire du notaire.
     
    Prenons un exemple concret 
     
    Madame Leroi est domiciliée à Bruxelles. Elle a un petit appartement et un studio à Bruxelles, et un appartement à la mer. Elle n'a qu'un fils et désire lui transmettre ses biens immobiliers de manière efficace. 

    La valeur des biens de Madame Leroi sont estimés à :
     

    • le petit appartement de Bruxelles : 150.000 euros ;
    • l'appartement à la mer : 87.500 euros ;
    • le studio à Bruxelles : 50.000 euros.
       
    Dans un premier temps, Madame Leroi fait le choix de donner son studio à Bruxelles à son fils. Son fils paiera une somme de 1.500 euros à titre de droit de donation (et les frais de l'acte notarié). Les droits de donation ayant été payés, le fils ne devra plus payer de droits de succession pour le studio lors du décès de Madame Leroi.
     
    Le détail des droits de donation peuvent être retrouvés sur ce site.
     
    Toutefois, si malheureusement, Madame Leroi décédait dans les trois ans après avoir signé l'acte de donation, il faudra tenir compte de la donation pour déterminer le taux des droits de successions. Les droits de donation déjà payés seront alors considérés comme des droits de succession payés anticipativement.
     
    Les droits de succession et l'implication d'une donation sur ces droits peuvent être retrouvés sur ce site
     
    Les donations successives tous les 3 ans
     
    Si Madame Leroi le souhaite, elle peut encore donner à son fils l'appartement à la mer, trois ans après la première donation. Son fils profitera à nouveau d'un avantage fiscal, à condition qu'elle vive encore au moins trois ans. Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes. 
    Pourquoi attendre trois ans ? Pourquoi Madame Leroi ne donne-t-elle pas l'appartement en même temps que le studio à son fils ? Les tarifs des droits de donation sont progressifs, ce qui signifie qu'ils augmentent en fonction de la valeur totale du don. Il est donc plus intéressant financièrement de saucissonner son don pour rester dans des tranches tarifaires basses. Ces tranches varient d'une région à l'autre, et sont également fonction du degré de parenté entre le donateur et le donataire. Plus le lien de parenté est éloigné, plus le tarif est élevé. 
     
    Pour déterminer le coût exact de votre donation, cliquez ici.
     
    Donner sans se dépouiller
     
    Toutefois, il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s'en dépouille.
    Madame Leroi pourrait un jour regretter sa générosité si elle entre en conflit avec son fils par exemple. Il existe des formules de donation, tout aussi intéressantes fiscalement, mais qui offrent plus de garanties à Madame Leroi comme une donation avec réserve d'usufruit.
     
    Pour en savoir plus sur les donations avec réserve d'usufruit, cliquez ici.
     
    La donation du logement familial
     
    Parfois, il pourra être préférable de ne pas donner l'immeuble servant de logement familial. En effet, certaines régions disposent de droits de succession plus faibles pour ce type de bien.
     
    Pour en savoir plus sur les droits de succession, cliquez ici.
     
    Réponse rédigée en collaboration avec la Fédération Royale du Notariat belge.
     
  10. Acquérir une résidence secondaire à l’étranger n’est pas à la portée de toutes les bourses. D’autant que cette résidence devra être géré, entretenu, etc. Si vous n’y passez que quelques semaines par an, l’achat en pleine propriété ne se justifie peut-être pas.
     
    Le timesharing est une solution intermédiaire : vous achetez le droit d’occuper chaque année une résidence pendant une durée déterminée. L’avantage de ce genre d’opération réside dans son coût relativement attractif et dans le fait que l’entretien du bien est pris en charge par la société de timesharing.
     
    Dans la grande majorité des cas, il s’agira d’une résidence à l’étranger. Cela signifie que le contrat de timesharing sera soumis au droit du pays dans lequel est située la résidence.
     
    Réglementation européenne
     
    La pratique du timesharing a fait l’objet de nombreux abus de la part de promoteurs peu scrupuleux qui « oubliaient » de mentionner certaines charges dans les contrats. Cette situation a poussé la Commission européenne à réglementer la pratique. Désormais, tout contrat de timesharing doit répondre aux critères suivants :
     
    • il doit être rédigé dans une des langues de l’État de l’acquéreur ;
    • il doit mentionner de nombreuses informations telles que la base du calcul des charges annuelles, les modalités d’échange, etc. ;
    • il doit prévoir un droit de renonciation dans un délai de quinze jours suivant la signature du contrat. Aucun acompte ne peut être versé et aucune indemnité de renonciation ne peut être exigée pendant ce délai.
       

    Les conseil Wikifin

    • Avant de signer un contrat de timesharing, n’hésitez pas à appeler le Contact Center du SPF Économie pour demander plus de renseignements : 0800 120 33.