Construire et rénover

L’appartement ou la maison que vous venez d’acheter a besoin d’un souffle nouveau ? Vous avez déniché un superbe terrain et vous foisonnez d'idées de construction ? Une rénovation ou une construction demandent un travail de préparation minutieux. La première chose à déterminer est la nécessité ou non de passer par les services d'un architecte et d'introduire un permis d'urbanisme. Dans le cadre d'une construction, la réponse à ces deux questions est dans tous les cas "oui". Par contre, dans le cadre de travaux ces formalités ne sont pas forcément indispensables. 
 
Choisir un architecte et ensuite un entrepreneur sont deux moments clés dans votre projet de construction ou de rénovation. Ces choix seront déterminants pour la qualité de votre construction. N'hésitez pas à vous renseigner sur la qualité de leurs ouvrages précédents et sur leur santé financière. Si vous deviez malgré tout être mécontent de leurs services vous avez des recours possibles, mais il serait dommage d'en arriver là par manque de vigilance lors de la préparation de votre projet. Renseignez vous également dans cette phase préparation sur les aides publiques dont vous pouvez bénéficier pour alléger la facture.

LES CONSEILS WIKIFIN

  • Avant de choisir un entrepreneur, demandez-lui ses références et n’hésitez pas à prendre contact avec l’un ou l’autre de ses clients pour mesurer sa satisfaction. Faites par ailleurs quelques petites vérifications sur sa santé financière.
  1. La réponse est oui : c’est bien la commune sur laquelle se situe le bien que vous allez construire, transformer ou agrandir qui délivre le permis d’urbanisme (précédemment appelé permis de bâtir). Renseignez-vous auprès du service d’urbanisme de l’administration communale pour savoir précisément quels actes ou travaux nécessitent un permis d’urbanisme. Pour certains petits travaux d’aménagement un permis n'est pas nécessaire.
    Sachez toutefois qu'un permis d'urbanisme est obligatoire dès que :
     
    • vous touchez à la stabilité de votre habitation, comme la destruction d'un mur porteur par exemple ;
    • vous modifiez l'aspect extérieur de votre logement, en cassant un mur pour y placer une baie vitrée par exemple ;
    • vous changez l'affectation d'un immeuble. En d'autres termes, si vous désirez faire un loft dans un ancien bâtiment industriel, ou si vous voulez créer un commerce dans une habitation ;
    • vous augmenter le nombre de pièces dans votre logement, en aménageant une annexe par exemple.
       
    Introduction de la demande
     
    Vous pouvez introduire la demande de permis d’urbanisme vous-même à la commune, mais si vous envisagez la construction d’un bâtiment neuf ou des travaux importants, vous serez légalement obligé de faire appel à un architecte. C’est lui qui constituera le dossier nécessaire à la demande de permis. 
    Il va de soi que le permis d'urbanisme doit être demandé et obtenu avant le début des travaux.
     
    Validité du permis
     
    Le permis d’urbanisme a une durée limitée à deux ans. Cela signifie que vous devrez avoir réellement débuté les travaux endéans cette période. Notez toutefois que certaines prolongations sont possibles.
     
    Compétence régionale
     
    L’aménagement du territoire est une compétence régionale, même si c’est la commune qui, dans une majorité de cas, délivre les permis d’urbanisme. Chaque Région a sa propre réglementation en la matière.
     
    Pour plus d’infos au sujet de l’aménagement du territoire en région flamande, dans la Région de Bruxelles-Capitale, et en Wallonie, consultez leur site internet.  
    Et pour des informations pratiques sur les permis d’urbanisme consultez les sites régionaux pour la Flandre, Bruxelles-Capitale et la Wallonie.
     
  2. Que vous construisiez une nouvelle habitation ou que vous entrepreniez des rénovations conséquentes, vous aurez besoin d'un architecte pour dessiner les plans de votre future habitation. Son rôle ne s’arrête toutefois pas là : 
     
    • il introduira à la commune la demande de permis d'urbanisme
    • il assurera la surveillance du chantier, 
    • il veillera au respect des délais 
    • il vous assistera pour la réception des travaux, qui est la phase finale du chantier. 
       
    D’autres missions peuvent être ajoutées au contrat que vous signerez avec votre architecte.
     
    Trouver un architecte
     
    Comme pour les vêtements ou la voiture, l’esthétique d’une maison est une affaire de goûts personnels. Si vous n’êtes pas accro aux magazines de déco, aucun nom d’architecte ne vous viendra spontanément à l’esprit. Une solution pour dénicher un nom d'architecte est de vous promener dans le quartier, repérer les maisons qui vous plaisent et demander gentiment au propriétaire qui en est l’architecte. Vous pouvez aussi interroger vos amis, vos collègues de travail ou l’une ou l’autre connaissance susceptible de vous aider. Il existe, enfin, des salons et d’autres événements spécialisés où vous aurez l’occasion de rencontrer certains architectes.
     
    Sur leurs sites, les bureaux d’architecture présentent généralement quelques-unes de leurs réalisations, ce qui vous donnera une première idée de leur « style ». Un rendez-vous s'impose toutefois pour savoir si l'architecte que vous avez repéré est en phase avec votre projet.  Un premier rendez-vous ne vous engage de toute façon à rien. Il est important qu’une relation de confiance s’établisse entre le maître d’ouvrage (c’est-à-dire vous) et l’architecte que vous aurez choisi.
     
    L'ordre des architectes vous communiquera sur demande la liste des architectes établis dans votre région.
     
    Si vous construisez une habitation « clé-sur-porte », l'étape de la recherche d'un architecte vous sera épargnée car les sociétés de construction travaillent généralement exclusivement avec leurs propres architectes. Comparez néanmoins les propositions de plusieurs sociétés de construction avant de vous engager dans un projet.
     
    Contrat
     
    L’architecte doit vous soumettre un contrat écrit qui précise tous les aspects essentiels de sa mission tels que, notamment :
     
    • vos identités respectives ;
    • le lieu des travaux ;
    • la définition exacte de la mission de l’architecte ;
    • le budget (et ce qui est prévu en cas de dépassement) ;
    • la responsabilité et la couverture d’assurance de l’architecte ;
    • les honoraires (rémunération) de l'architecte ;
    • les obligations du maître d’ouvrage (c'est-à-dire vous, le client de l'architecte) ;
    • les modalités de réception des travaux ;
    • etc.
       
    Réception des travaux
     
    La réception des travaux est la phase finale du chantier. Elle se déroule en deux temps :
     
    • la réception provisoire : vous « agréez » les travaux, autrement dit, vous reconnaissez qu’ils ont été bien exécutés ;
    • la réception définitive : elle a lieu au minimum un an plus tard, une fois que vous avez pu vérifier, à l’usage, qu’il n’y a aucun problème (vice de construction).
       
    Si vous occupez le bien avant la réception provisoire, vous n’aurez plus la possibilité de contester quoi que ce soit.
     
    Responsabilité
     
    Au même titre que l’entrepreneur, l’architecte est tenu pour responsable de vices (fautes) graves pendant dix ans à partir de la réception définitive. C’est ce qu’on appelle la garantie décennale. La responsabilité de l’architecte porte sur la conception et le contrôle de l’exécution des travaux, alors que celle de l’entrepreneur concerne les travaux eux-mêmes.  Il est parfois très difficile de délimiter la responsabilité des uns et des autres.  C'est pourquoi en cas de problème il faut passer par la nomination d'un expert pour trancher la question.
     
    La rémunération des architectes (appelé souvent "honoraires")
     
    Les honoraires de l’architecte sont librement fixés. La loi ne prévoit pas de barème ou de limite.  Généralement, l’architecte vous proposera soit :
     
    • un montant forfaitaire (somme fixe), 
    • une rémunération horaire, 
    • un pourcentage sur la valeur des travaux,                
    • un montant lié à la surface du bâtiment. 
       
    Les honoraires de l’architecte doivent être négociés et faire l’objet d’un accord qui sera formalisé dans un contrat. Ne négligez pas la négociation des honoraires car la réputation de l’architecte peut faire rapidement monter les prix. C'est une profession qui, comme d’autres, a ses « stars » !
     
    Notez que certaines missions peuvent faire l’objet d’un contrat séparé.
     
    Le paiement des honoraires s’effectue en général par tranches successives au fur et à mesure du déroulement du chantier.
    Afin d'évaluer les honoraires d'architecte pour votre projet, le conseil francophone et germanophone de l'Ordre des Architectes a mis en ligne sur son site un "outil de calcul des prestations" qui reprend le nombre moyen d'heures nécessaires à un projet de construction ou de rénovation. Cet ouril va quantifier le travail de l'architecte et vous permettre de négocier en connaissance de cause ses honoraires.
    L'outil de calcul des prestations est accessible sur le site :
     
    Litige
     
    Dans l’hypothèse où votre architecte ne remplirait pas sa mission correctement et que la relation de confiance serait, dès lors, totalement rompue, vous avez plusieurs possibilités, notamment :
     
    • une procédure de médiation (accord à l’amiable). Celle-ci se passe devant la Commission de Conciliation Construction. C'est une solution souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire. Notez toutefois que si vous n'arrivez pas à un accord avec votre architecte et que vous décidez de faire une action en justice contre lui, l’expert de la Commission rédigera un rapport technique que ni vous ni l'entrepreneur ne pourrez contester, même en justice ; 
    • consulter un avocat et aller devant les tribunaux pour faire valoir vos droits ; 
    • prendre contact avec l’Ordre des Architectes (organisation professionnelle des architectes). Mais cette procédure n'est possible que si le problème entre vous et votre architecte concerne le montant des honoraires de celui-ci. Et l'Ordre des architectes n'examinera la question que si vous faites appel à lui ensemble avec votre architecte. Vous ne pouvez pas saisir l'Ordre tout seul.
       
  3. Si vous faites construire ou rénover votre habitation avec l’aide d’un architecte, celui-ci vous aiguillera généralement vers les professionnels (et donc, le ou les entrepreneurs) avec lesquels il a l’habitude de travailler. Si ce n'est pas le cas, il vous faudra les trouver. Vous pouvez soit choisir de prendre un entrepreneur général qui coordonnera l’ensemble des travaux, soit sélectionner vous-même chaque corps de métier. Dans ce dernier cas, vous (ou votre architecte) devrez coordonner la bonne marche des travaux, ce qui n’est pas forcément simple mais peut s'avérer financièrement intéressant.
     
    Un seul mot d’ordre : assurez-vous à la fois des compétences professionnelles et de la solidité financière des professionnels à qui vous confiez votre chantier de construction ou de rénovation.
     
    Préférez les entrepreneurs enregistrés ce qui vous permettra de faire appel à certaines primes ou réductions d'impôts.
     
    Contrat
     
    Si vous choisissez de travailler avec un entrepreneur général, la réglementation (la loi "Breyne") prévoit qu'une série de mentions doivent  figurer dans le contrat qui vous lie, notamment:
     
    • le montant de l’avance versée lors de la conclusion du contrat ;
    • le prix total des travaux de construction ou de rénovation ;
    • les modalités de paiement ;
    • le délai d’exécution ;
    • le dédommagement en cas de retard par rapport à la date prévue de fin de chantier ;
    • etc.
       
    Notez que ceci n’est obligatoire que pour les entrepreneurs généraux. Si vous travaillez avec des professionnels différents pour chaque poste, par corps de métier, vous n’aurez pas les mêmes garanties légales.
     
    Responsabilité
     
    Au même titre que l’architecte, l’entrepreneur est responsable pendant dix ans, à partir de la réception définitive du chantier, de défauts graves qui surviendraient à l'édifice et pour lesquels une faute de sa part pourrait être prouvée. C’est ce qu’on appelle la garantie décennale. La responsabilité de l’entrepreneur concerne les travaux proprement dits, tandis que celle de l’architecte porte sur la conception et le contrôle de l’exécution des travaux. 
     
    Litige
     
    Dans l’hypothèse où vous considérez que votre entrepreneur ne remplirait pas sa mission correctement, vous avez plusieurs possibilités, notamment :
     
    • une procédure de médiation (accord à l’amiable). Celle-ci se passe devant la Commission de Conciliation et Construction. C'est une solution souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire. Mais, si vous n'arrivez pas à un accord avec votre entrepreneur et que vous décidez de faire une action en justice contre lui, l’expert de la Commission rédigera un rapport technique que ni vous ni l'entrepreneur ne pourrez contester, même en justice ;
    • consulter un avocat et aller devant les tribunaux pour faire valoir vos droits.  
       

    LE CONSEIL WIKIFIN

    • Avant de choisir un entrepreneur, demandez-lui ses références et n’hésitez pas à prendre contact avec l’un ou l’autre de ses clients pour mesurer sa satisfaction. Faites par ailleurs quelques petites vérifications...
  4. Une chatte perdrait ses petits dans la jungle des primes à la rénovation et à la construction. Vous aussi apparemment ...

    Avant même de vous lancer dans la recherche de l'une ou l'autre prime, lisez les quelques lignes ci-dessous. Les primes à la rénovation et à la construction suivent toutes le même schéma de fonctionnement. Le comprendre vous fera gagner un temps précieux, et vous évitera de commettre des erreurs.

    Ce qu'il faut savoir en matière de primes : 

    • Fédéral, régional, provincial et communal. Il existe 4 niveaux d’aides publiques, généralement cumulables.
    • La prime dépendra de la nature des travaux (une rénovation, une construction, une amélioration énergétique, par exemple), l'utilisation qui est faite de l'habitation (si vous l'habitez ou si vous la louez) et de votre niveau de revenu. 
    • Les travaux doivent être réalisés par un entrepreneur pour bénéficier d'une prime. Vous ne pourrez pas demander une prime pour les travaux réalisés par vous-même.
    • Pour bénéficier d'une prime vous devez compléter le bon document et le rentrer dans les temps impartis (tous les formulaires de demande de primes sont accessibles sur internet auprès des administrations concernées). 
    • L’âge du bâtiment et sa localisation conditionnent également l’octroi des primes.
    • Certains gestionnaires de réseau (fournisseurs de gaz, électricité,...) offrent des primes. Rendez-vous sur le site de vos gestionnaires afin de déterminer à quelles primes vous avez accès. 
       

    Réduction d’impôts

    La seule réduction d'impôt encore d'application depuis 2014 porte sur l'isolation de la toiture. Cette réduction diffère de région à région :

    • En Flandre, cette réduction est supprimée, mais il y a des mesures transitoires pour des travaux réalisés en 2017 à certaines conditions.
    • En 2016, cette réduction a été abrogée en Région Bruxelloise.
    • Cette réduction a également été abrogée en Région Wallonne en 2017, mais des mesures transitoires existent.
       

    Primes et subsides

    Au niveau regional

    Si votre logement, ou futur logement, se situe à Bruxelles ;

    Vous retrouverez toutes les informations sur des primes:

    Si votre logement, ou futur logement, se situe en Flandre ;

    Vous habitez en Flandre et désirez savoir en un seul clic quelles sont les primes auxquelles vous pouvez prétendre dans le cadre de l'amélioration énergétique de votre habitation ? C'est tout à fait possible. L'agence flamande à l'énergie (Vlaams Energieagentschap : VEA) vous propose, sur base de votre code postal, de retrouver toutes les primes fédérales, provinciales, régionales et communales auxquelles vous avez accès. 

    Vous faites des travaux de rénovation ou vous construisez ? Vérifiez ici si vous ne pourriez pas alléger la facture en bénéficiant d'une prime. Pour vous aider dans la recherche de ces primes, ce site est également intéressant. Il vous indiquera les primes fédérales, provinciales, régionales et communales auxquelles vous avez droit dans le cadre d'une rénovation ou une construction.

    Si votre logement, ou futur logement, se situe en Wallonie ;

    Pour retrouver toutes les primes à la rénovation et à la construction pour la Région wallonne, le plus simple est de vous rendre sur ce site.
    Dans la rubrique logement vous trouverez toutes les primes auxquelles vous pouvez prétendre.

    La grande majorité des primes visant à améliorer la consommation énergétique de votre logement se retrouvent également sur ce site.

    Au niveau provincial et communal

    Toutes les provinces et toutes les communes n'offrent pas des primes à la rénovation ou à la construction. Le moyen le plus sûr de savoir à quelles primes vous avez droit dans votre province ou votre commune est de vous rendre sur leur site internet. Toutes les primes disponibles y sont renseignées.

  5. Faire la cuisine coûte de l’argent, tout comme se chauffer. Celles et ceux qui suivent de près le budget du ménage le savent très certainement ! Mais il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour limiter votre facture d’énergie. Vous pouvez par exemple opter pour un fournisseur d’énergie moins cher ou rendre votre habitation moins énergivore en l’isolant davantage, en remplaçant les vitrages ou en installant un chauffe-eau solaire. Nous allons tenter de vous guider dans le labyrinthe des avantages fiscaux, primes et autres mesures utilisées par les pouvoirs publics pour encourager les économies d’énergie. 

    Comparez les fournisseurs d’énergie 

    Depuis quelques années, il est devenu plus simple de changer de fournisseur d’énergie. Trouver un fournisseur d’énergie moins cher peut vous permettre d’économiser facilement de l’argent. Comment rechercher les meilleurs tarifs ? 

    Pour chaque Région, il existe un régulateur en matière d’énergie. Ce régulateur compare sur son site web les tarifs pour l’électricité et le gaz : 

    Ces sites web vous indiquent quels sont les fournisseurs les moins chers en fonction de votre consommation d’énergie. Si vous souhaitez analyser de plus près l’offre d’un ou de plusieurs fournisseurs, demandez-leur de vous faire parvenir une offre, par courrier ou par e-mail. 
    Changer de fournisseur est gratuit : votre fournisseur actuel ne peut pas vous facturer une indemnité de rupture. Cela n’entraîne pas non plus de formalités administratives ni de temps perdu puisque personne ne doit passer à votre domicile pour ce changement. 

    Si vous vous chauffez au mazout, il peut être intéressant de participer à des achats groupés : certaines organisations achètent du mazout pour un groupe de consommateurs et obtiennent de cette façon une réduction de prix de la part du fournisseur. Ces organisations travaillent généralement au niveau local. Une recherche sur internet sur les termes « achats groupés mazout » et le nom de votre commune peut vous aider. 

    L’isolation de toiture permet de bénéficier d’une réduction d’impôt

    Isoler permet de réduire la consommation d’énergie et est encouragé par les pouvoirs publics. Jusqu’il y a quelques années, il existait différents avantages fiscaux pour bon nombre de mesures permettant d’économiser l’énergie. Aujourd’hui, seule la réduction d’impôt pour l’isolation de votre toiture existe encore et reste intéressante. 

    Il s’agit d’une réduction d’impôt, c.-à-d. d’un montant qui est déduit de vos impôts (et non de vos revenus imposables) : ce montant atteint 30 % de la facture pour l’isolation d’une toiture, avec une réduction d’impôt maximale de 3.050 euros pour l’année de revenus 2015. Pour obtenir cet avantage, vous indiquez 30 % du montant de la facture que vous avez payée lors de l’année écoulée dans votre déclaration d’impôt. Conservez bien vos factures et les preuves de paiement. 

    Outre cette réduction d’impôt, vous pouvez peut-être également obtenir d’autres primes pour l’isolation d’une toiture (voir ci-dessous). 

    Demandez des primes pour certains travaux dans votre habitation permettant de réaliser des économies d’énergie 

    Vous effectuez des travaux dans une habitation existante en vue de réduire la consommation énergétique, par exemple en isolant la toiture ou les murs, en plaçant du vitrage à haut rendement ou un chauffe-eau solaire ? Vous pouvez alors peut-être obtenir des primes de la Région où vous habitez et parfois même de votre commune. 

    Pour plus d’informations sur les primes à l’énergie dans votre Région ou votre commune, voici les adresses
    utiles : 

    Généralement, vous pouvez combiner les primes de différents pouvoirs publics. Bien entendu, vous ne pouvez pas obtenir des primes qui dépassent le montant total de vos dépenses. 

    Demandez un emprunt avantageux pour financer des travaux d’économies d’énergie 

    Pour les personnes qui ne disposent pas de l’argent nécessaire pour effectuer des travaux d’économies d’énergie dans leur habitation, un emprunt peut être consenti auprès des pouvoirs publics. Les prêts-énergie ou prêts verts bénéficient d’un tarif moins élevé (de 0 à 2 %) et diffèrent d’une Région à l’autre. Vous trouverez plus d’informations sur les sites web suivants : 

    Depuis le 1er janvier 2012, il n’est cependant plus possible de conclure un prêt vert assorti d’avantages fiscaux. Ce type de ‘prêt vert’ spécifique constituait une mesure temporaire. 

  6. TVA
     
    La construction d’une nouvelle maison est soumise à un taux de TVA de 21%, qui s’applique à la main-d’œuvre et aux matériaux (y compris ceux que vous avez achetés vous-même). Vous devrez compléter pour ce faire une déclaration de TVA.
     
    Par contre, si vous rénovez une habitation qui est occupé depuis au moins dix ans, le taux de TVA est ramené à 6%. Un agrandissement très important de l’habitation ne bénéficie toutefois pas de ce taux favorable.
     
    Pendant toute la durée de possession du bien :
     
    Impôt des personnes physiques - revenu cadastral
     
    En Belgique, chaque bien immobilier est enregistré au cadastre et se voit attribuer un revenu cadastral par l’administration fiscale. Il s’agit d’une estimation du revenu que vous pourriez tirer de votre bien si vous le mettiez en location. Pour que le revenu cadastral soit toujours en adéquation avec la réalité, tous les travaux d'amélioration d'une habitation doivent être signalés au cadastre. Ce dernier adaptera votre revenu cadastral en fonction de la nature des travaux réalisés. 
     
    En ce qui concerne l'impôt des personnes physique, le revenu cadastral (non indexé) doit être mentionné chaque année dans votre déclaration fiscale et fait donc l’objet d’une imposition.
     
    Précompte immobilier
     
    Le revenu cadastral sert également de base au calcul du précompte immobilier, un impôt foncier régional dont vous devez vous acquitter chaque année.
     
    Le précompte immobilier est réduit pour les habitations modestes. D’autres réductions s’appliquent si le ménage a des enfants à charge et si un membre de la famille présente un handicap.
     
    Avantages fiscaux liés à l’emprunt hypothécaire
     
    Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux si vous recourez à un emprunt hypothécaire afin de financer l’achat de votre « habitation propre et unique ».

    LE CONSEIL WIKIFIN

    • Vous pouvez consulter l’ensemble des règles fiscales auxquelles sont soumises les habitations dans le guide très complet publié par le SPF Finances en 2011 : La fiscalité de votre habitation.