Wat is een aankoop op lijfrente?

Wie een woning koopt, betaalt de prijs meestal in één keer.

Wie op lijfrente koopt, betaalt de prijs niet in één keer, maar in schijven. U (de renteplichtige) betaalt de verkoper (de lijfrentetrekker) een rente. Die rente is een bedrag dat regelmatig (bijvoorbeeld: maandelijks) wordt betaald. U wordt doorgaans verplicht om die rente te blijven betalen zolang de verkoper leeft.

Verschillende formules op lijfrente

  • in volle eigendom (de koper mag de woning onmiddellijk betrekken) of in vruchtgebruik, zoals hieronder uitgelegd (de verkoper blijft in de woning wonen);
  • beperkte of onbeperkte duur: in sommige contracten wordt de betaling van de rente beperkt tot maximaal 20 of 25 jaar. In andere gevallen moet de rente maandelijks worden gestort tot de verkoper overlijdt;
  • met of zonder ‘bouquet’: het bouquet is een bedrag dat bij de ondertekening van de verkoopakte aan de verkoper wordt betaald. Het kan gaan om 10% tot 20% van de waarde van de woning. Het bedrag kan hoger liggen als beide partijen daarmee instemmen;
  • met of zonder indexering van de rente: wordt de rente geïndexeerd, dan volgt ze de stijging van de levensduurte.

De verkoop op lijfrente hoeft het vruchtgebruik door de verkoper niet in de weg te staan.

Wat is ‘vruchtgebruik’ precies?

De volle eigendom over een woning omvat het vruchtgebruik en de naakte eigendom:

  • vruchtgebruik is het recht om de woning te gebruiken, bv. door er te blijven wonen.
  • naakte eigendom is wat er overblijft als we het vruchtgebruik van de volle eigendom aftrekken.

Indien u een eigendom koopt waarvan de verkoper het vruchtgebruik behoudt, dan aanvaardt u niet onmiddellijk over de woning te beschikken. De verkoper kan er blijven wonen. U heeft in dat geval enkel de naakte eigendom gekocht. Pas na het overlijden van de verkoper krijgt u het vruchtgebruik.
Na het overlijden van de verkoper:

  • hoeft u geen rente meer te betalen;
  • wordt u volle eigenaar van de woning  en kan  u er wonen, of ze verhuren…

Lijkt het u wel wat om op lijfrente een woning te kopen? Laat u adviseren door een vakman (notaris, fiscaal specialist, e.a.). Het bedrag van de lijfrente wordt berekend op basis van de leeftijd en de levensverwachting van de verkoper. Er bestaan sterftetabellen die voor elke leeftijd aangeven hoelang een "gemiddelde" persoon nog zal leven.

Vergeet niet dat de kosten verbonden aan een aankoop op lijfrente iets hoger liggen dan bij een klassieke verkoop.

De voor- en nadelen van een aankoop op lijfrente

De voordelen voor de verkoper:

  • U kan na de verkoop blijven genieten van uw huis of appartement , zonder het te moeten verlaten. U moet dan bij de verkoop wel een opsplitsing maken tussen het levenslang vruchtgebruik (dat is voor u) en het naakte eigendom (dat is voor de koper).  U kan dus niet het 'volle' eigendom verkopen in deze formule. 
  • Dankzij de rente die u na de verkoop zal ontvangen, beschikt u over een regelmatig en gegarandeerd extra inkomen bovenop uw pensioen. Als u door uw notaris in uw contract met de koper een 'ontbindend beding' laat opnemen, dan bouwt u een verzekering in tegen eventuele wanbetalingen van de koper. Bij niet-betaling wordt u dan opnieuw eigenaar van de woning en mag u de rente die u reeds ontvangen had behouden als schadevergoeding. 
  • In het contract met de koper kan u overeenkomen dat uw lijfrente geïndexeerd wordt. Dat betekent dat de rente die u ontvangt mee zal stijgen met de inflatie. Anders gezegd: als het leven duurder wordt doordat de prijzen stijgen, dan zal het bedrag aan rente dat u ontvangt mee stijgen. 
  • Uw rente wordt niet belast omdat de fiscus ze niet als 'inkomen' beschouwt. Opgelet, als de koper een vennootschap is of de woning wordt gebruikt voor professionele doeleinden, dan geldt dit niet.
  • En omdat de fiscus een lijrente niet als een extra inkomen beschouwt, verhoogt de ontvangen rente uw belastbaar inkomen niet. Stel: uw inkomsten zijn lager zijn dan een bepaald bedrag. Hebt u recht op het sociaal voordelig Omnio-statuut ? Wanneer u uw huis verkoopt tegen een lijfrente, zal dat uw 'officiële' inkomsten niet verhogen en zal u dus kunnen blijven gebruik maken van dat voordelig statuut. 

De voordelen voor de koper:

  • Indien de verkoper niet meer lang leeft, kan u als koper een goede zaak doen.
  • Bij de aankoop van een woning via lijfrente moet u als koper niet in één keer de volledige aankoopprijs ophoesten. De betaling van uw aankoop gebeurt immers in (maandelijkse) schijven doordat u een lijfrente betaalt.  

De nadelen voor de verkoper:

  • Hoewel u uw woning mag blijven gebruiken, 'bezit' u ze niet meer en kan u ze dus ook niet nalaten aan uw erfgenamen. 
  • U loopt het risico dat de koper de rente niet meer kan betalen. Hoewel dat risico sterk ingeperkt kan worden door een serie maatregelen die uw notaris voor u kan nemen tijdens het opmaken van het verkoopscontract.
  • Vaak wordt er een einddatum afgesproken waarop het betalen van de rente stopt. Als u op die datum nog leeft, dan mag u wel in uw huis blijven wonen maar verliest u uw (maandelijks) extra inkomen waar u tot dan toe van kon genieten.  

De nadelen voor de koper:

  • De verkoper kan veel langer leven dan de geschatte levensverwachting op het moment van de aankoop. In dat geval kan de aankoop van die woning een dure aangelegenheid worden voor u. Om dit risico te kunnen beperken is het wel mogelijk om een uiterste datum af te spreken waarop de lijfrentebetalingen zullen stoppen.
  • Bij de aankoop van een woning met lijfrente kan u geen aanspraak maken op een belastingskorting, zoals bv. de woonbonus.  
  • Als het contract bepaalt dat de verkoper in de woning mag blijven tot aan zijn dood, kan u pas vanaf dat (onzeker) moment over uw woning beschikken.
  • Sommige contracten voorzien in het betalen van een 'boeket'. Dat wil zeggen dat de aankoop niet alleen wordt betaald met een lijfrente, maar dat de koper naast de lijfrente ook een (soms aanzienlijk) eenmalig bedrag aan de verkoper betaalt bij het tekenen van het contract. Indien u voor het betalen van dit boeket een lening moet afsluiten , zal u moeten kiezen voor een consumentenkrediet. U kan dus in dit geval niet profiteren van de voordelen van een hypothecair krediet (lagere interesten, fiscale aftrek voor de eerste woning, ... ).

Meer informatie over de aankoop op lijfrente.

De Wikifintips

  • De aankoop op lijfrente is een ingewikkelde zaak die de tussenkomst van een notaris nodig maakt.
  • Wordt de rente niet in de tijd begrensd, dan kan het voor de koper een dure zaak worden: we worden immers steeds ouder!