Bouwen en renoveren

Is je woning toe aan een opfrisbeurt? Heb je een prachtige grond gevonden en sta je te popelen om erop te bouwen? Of je nu gaat renoveren of bouwen, een dergelijk project moet tot in de puntjes worden voorbereid. Ga allereerst na of je een architect onder de arm moet nemen en een bouwvergunning moet aanvragen. Als je gaat bouwen is het antwoord op beide punten hoe dan ook "ja". Voor renovatiewerken is dit niet altijd nodig. 
 
Ga bij de keuze van een architect en een aannemer zorgvuldig te werk. Zij spelen immers een cruciale rol in het lukken van je bouw- of renovatieplannen. Informeer je over de kwaliteit van hun vorige opdrachten en ga na of hun financiële toestand gezond is. Het zou jammer zijn dat het resultaat van de werken je tegenvalt omdat je onvoldoende was voorbereid. Informeer in deze voorbereidende fase ook naar mogelijke overheidssteun om de kosten wat te drukken.

De Wikifin-tip

  • Voor je in zee gaat met een aannemer, vraag referenties. Neem contact op met zijn  klanten en vraag hen of ze tevreden zijn. Ga ook na hoe het met de financiële gezondheid van de aannemer is gesteld.
  1. Kleine opmerking vooraf: iedereen heeft het nog steeds over een ‘bouwvergunning’, maar eigenlijk gaat het om een ‘stedenbouwkundige vergunning’. En het antwoord is: ja. De gemeente waar de woning zich bevindt die u wil bouwen, verbouwen of uitbouwen, levert stedenbouwkundige vergunningen af. Informeer bij de dienst Stedenbouw van uw gemeente om te weten voor welke werken of ingrepen u een stedenbouwkundige vergunning nodig heeft! Voor sommige verbouwingswerken heeft u er geen nodig…

    Weet dat een stedenbouwkundige vergunning in elk geval nodig is wanneer u:
    • aan de stabiliteit van uw woning raakt, bv. door een draagmuur af te breken;
    • het uitzicht van uw woning verandert, bv. door een muur te slopen om die door een vensteropening te vervangen;
    • de bestemming van een gebouw verandert, bv. als u een loft wil inrichten in een oud industrieel gebouw, of een handelszaak wil beginnen in een woning;
    • het aantal kamers in uw woning vergroot, bv. als u een bijgebouw herinricht.
       
    Als je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt voor de werken, ben je ook wettelijk verplicht om een beroep te doen op een architect.
     

    Een aanvraag indienen

    U kan zelf een stedenbouwkundige vergunning bij uw gemeente aanvragen, maar als het gaat om nieuwbouw of om ingrijpende verbouwingswerken, moet u sowieso een architect inschakelen. Die stelt het aanvraagdossier samen. U moet de vergunning aanvragen én krijgen vóór u met de werken start.

    Geldigheid van de vergunning

    Een stedenbouwkundige vergunning is slechts twee jaar geldig. Dat betekent dat u binnen die periode effectief met de werken moet starten. In sommige omstandigheden zijn verlengingen mogelijk.

    Gewestelijke bevoegdheid

    Hoewel uw gemeente in de meeste gevallen de stedenbouwkundige vergunning aflevert, is ruimtelijke ordening een gewestelijke bevoegdheid. In ieder gewest geldt hieromtrent een eigen reglementering.

    Meer informatie over ruimtelijke ordening in het Vlaamse Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest.

    Meer informatie over de stedenbouwkundige vergunning in het Vlaamse Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest.

  2. U heeft een architect nodig om de plannen voor uw toekomstige woning te ontwerpen. Toch doet een architect méér dan dat: hij vraagt bij de gemeente een stedenbouwkundige vergunning aan, houdt toezicht op de werf, zorgt ervoor dat alle termijnen worden nageleefd en adviseert u bij de oplevering van de werken (de eindfase op de werf). In het contract dat u met uw architect afsluit, kunnen ook andere opdrachten worden opgenomen.

    Een architect vinden

    Net als kledij en bij auto’s, zijn woningen een kwestie van persoonlijke smaak! Bladert u niet regelmatig door stijlmagazines, dan kent u wellicht geen namen van architecten uit het hoofd. U kan door uw buurt wandelen en aan de bewoners van huizen die u bevallen, vriendelijk vragen wie hun architect was. Stel de vraag misschien aan vrienden, collega’s of andere kennissen die u zouden kunnen helpen. Er worden ook beurzen en andere gespecialiseerde evenementen georganiseerd waar u een aantal architecten kan ontmoeten.

    Op de websites van architectenbureaus vindt u meestal een aantal realisaties terug, zodat u een eerste idee krijgt van hun ‘stijl’. Het is belangrijk dat er tussen de bouwheer (u dus) en de architect van uw keuze een vertrouwensrelatie groeit. Een eerste gesprek met een architect verbindt u trouwens nergens toe!

    Bij de Orde van Architecten kan u een lijst opvragen van de architecten in uw streek.

    Let op: als u kiest voor sleutel-op-de-deur, heeft u geen architect nodig. De bouwfirma werkt in dat geval met eigen architecten samen. Aarzel niet om de voorstellen van concurrerende firma’s met elkaar te vergelijken!

    Contract

    De architect moet u een schriftelijk contract voorleggen waarin alle belangrijke aspecten van de samenwerking beschreven staan:

    • de gegevens van bouwheer en architect;
    • de plaats van de werken;
    • de precieze opdracht van de architect;
    • het budget (en wat er gebeurt als dat wordt overschreden);
    • de aansprakelijkheden en de door de architect afgesloten verzekeringen;
    • de honoraria (vergoedingen) van de architect;
    • uw plichten als bouwheer (en dus als klant van de architect);
    • de afspraken rond de oplevering van de werken;

    •  

    Meer informatie over de inhoud van een dergelijk contract leest u in de FAQ’s op de website van de Orde van Architecten.

    Oplevering van de werken

    De oplevering van de werken is de eindfase op de werf. Die gebeurt in twee stappen:

    • De voorlopige oplevering: u keurt de werken goed en erkent dat die correct zijn uitgevoerd.
    • De definitieve oplevering: die vindt minstens een jaar later plaats, nadat u in de praktijk heeft kunnen vaststellen dat er geen problemen (gebreken) zijn.
       

    Let op: woont u al vóór de voorlopige oplevering in de woning, dan kan u geen opmerkingen meer maken.

    Aansprakelijkheid

    Net als de aannemer is de architect vanaf de definitieve oplevering gedurende tien jaar aansprakelijk voor zware gebreken (fouten). De aansprakelijkheid van de architect heeft betrekking op het ontwerp en het toezicht op het verloop van de werken. Die van de aannemer heeft te maken met de werken zelf. Soms is die grens moeilijk te trekken en moet er een expert worden aangesteld om uit te maken wie van de twee aansprakelijk is voor een probleem.

    De vergoeding van architecten (vaak ‘honoraria’ genoemd)

    U bent vrij om in overleg de vergoeding van de architect te bepalen. De wet legt geen barema’s of grenzen op. De meeste architecten zullen u een forfaitair bedrag (vaste som) voorstellen óf een percentage op de totale kostprijs van de uit te voeren werken. Hoeveel die honoraria uiteindelijk bedragen, hangt af van hoe breed de opdracht van de architect is én van diens reputatie. Net als in elk beroep, zijn er ook hier ‘sterren’…
    Sommige opdrachten kunnen in een apart contract worden vastgelegd.

    De betaling van het honorarium gebeurt over het algemeen in opeenvolgende schijven, die afhangen van het vorderen van de werkzaamheden.

    Geschillen

    Stel dat uw architect zijn werk niet uitvoert zoals het hoort en dat u hem of haar niet langer vertrouwt, dan heeft u een aantal mogelijkheden:

    • een bemiddelingsprocedure (minnelijke schikking). Daarvoor kan u terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw. Die oplossing gaat vaak sneller en kost ongetwijfeld minder dan naar de rechtbank te gaan. Belangrijk om weten: bereikt u met uw architect geen akkoord en besluit u naar de rechtbank te stappen, dan zal een expert van de Commissie een technisch rapport opstellen waartegen noch uw architect, noch uzelf zich kunnen verweren. Meer informatie over de procedure voor het indienen van een klacht vindt u op de website van de Verzoeningscommissie Bouw.
    • een advocaat inschakelen en naar de rechtbank stappen om uw gelijk te halen.  
    • contact opnemen met de Orde van Architecten (vakvereniging van architecten). Die procedure is enkel mogelijk als u het niet eens bent over de honoraria die u uw architect moet betalen. De Orde van Architecten bestudeert uw dossier enkel indien u samen met uw architect naar de Orde stapt. Alleen kan u geen procedure bij de Orde opstarten.
       

    Meer informatie over de relatie tussen bouwheer en architect.

  3. Wil u een woning bouwen of renoveren met de hulp van een architect, dan kan die u meestal in contact brengen met vakmensen, onder wie de aannemer(s), met wie hij gewoonlijk samenwerkt. In het andere geval moet u zelf op zoek gaan. U kan in zee gaan met een algemene aannemer die alle werken coördineert óf zelf de nodige vakmensen contacteren. In dat laatste geval moet u (of uw architect) zorgen voor een vlot verloop van de werken. Niet altijd een makkelijke taak, al kan u zo wellicht geld uitsparen!

    Een gouden regel: vertrouw uw bouw- of renovatiewerken toe aan vakkundige en financieel gezonde beroepsmensen.
    Overigens kan u enkel premies of belastingverminderingen krijgen  voor werken uitgevoerd door een geregistreerd aannemer.

    Contract

    Wil u met een algemene aannemer samenwerken? Dan moet het contract volgende elementen vermelden:

    • het bedrag van het voorschot dat bij ondertekening van het contract werd betaald;
    • de totale kostprijs van de bouw- of renovatiewerken;
    • de betalingsmodaliteiten;
    • de uitvoeringstermijn;
    • de schadevergoeding indien de werken later eindigen dan voorzien;

    •  

    Meer informatie hierover leest u op deze website.

    Let op: dit geldt enkel voor algemene aannemers. Werkt u met verschillende vakmensen, dan krijgt u niet dezelfde waarborgen.

    Aansprakelijkheid

    Net als de architect, is de aannemer vanaf de definitieve oplevering tien jaar lang aansprakelijk voor ernstige gebreken in de constructie (indien zijn schuld kan worden bewezen).  De aannemer is aansprakelijk voor de eigenlijke werken; de architect is verantwoordelijkheid voor het ontwerp en de controle op de uitvoering van de werken. Soms is de grens moeilijk te trekken en moet er een expert worden aangesteld om uit te maken wie van de twee verantwoordelijk is voor een probleem.

    Wanneer u het niet eens bent met uw aannemer

    Stel dat uw aannemer zijn taken niet uitvoert zoals het hoort en dat u hem niet langer vertrouwt, dan heeft u een aantal mogelijkheden:

    • een bemiddelingsprocedure (minnelijke schikking). Daarvoor kan u terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw. Dat gaat vaak sneller  en kost ongetwijfeld minder dan een procedure voor de rechtbank. Belangrijk om weten: bereikt u met uw aannemer geen akkoord en besluit u naar de rechtbank te stappen, dan zal een expert van de Commissie een technisch rapport opstellen waartegen noch uw aannemer, noch uzelf zich kunnen verweren. Meer informatie over de procedure voor het indienen van een klacht vindt u op de website van de Verzoeningscommissie Bouw;
    • een advocaat inschakelen en naar de rechtbank stappen om uw gelijk te halen.
       

    De Wikifintip

     

  4. Er zijn zoveel renovatie- en bouwpremies dat waarschijnlijk ook jij door de bomen het bos niet meer ziet.
     
    Vóór je uitzoekt of je voor een bepaalde premie in aanmerking komt, kan je het best deze tekst lezen. 
    Wat moet je zeker weten over de premies?
    • Er zijn 4 overheden die premies geven: de federale overheid, de gewesten, de provincies en de gemeenten. Voor sommige werken kan je tegelijkertijd van verschillende overheden premies krijgen.
      • De premie hangt af van de werken (bv. renovatie, bouw, energiebesparing, ...), van het gebruik van de woning (woon je er zelf in of verhuur je ze) en van de hoogte van je inkomen. 
      • Om een premie te krijgen, moet je de werken door een aannemer laten uitvoeren. Je kan dus geen premies aanvragen voor werken die je zelf uitvoert.
      • Om een premie te krijgen, moet je het juiste document invullen en tijdig terugsturen. Alle formulieren voor premieaanvragen vind je op de websites van de overheidsdiensten die de premies geven.
      • Ook de leeftijd en de ligging van het gebouw kunnen van belang zijn voor de premies.
    • Netwerkbeheerders (leveranciers van gas, elektriciteit ...) bieden soms ook premies. Surf naar de sites van de beheerders om te bepalen op welke premies je recht hebt. 
       

    Belastingvermindering

    Sinds 2014 kan je enkel nog voor dakisolatie een belastingvermindering krijgen. Ook voor die belastingvermindering is er een verschil per Gewest:

    • In Vlaanderen is deze belastingvermindering in 2017 afgeschaft, maar er is wel nog een overgangsmaatregel: u kunt nog een belastingvermindering krijgen voor werken in 2017 als u voldoet aan bepaalde voorwaarden.
    • In 2016 werd de belastingvermindering voor dakisolatie afgeschaft in het Brussels Gewest.
    • Ook in Wallonië is deze belastingvermindering voor 2017 afgeschaft, maar er is een overgangsregeling.
       

    Premies en subsidies

    Welke premies bestaan er op de verschillende niveaus? 

    Op gewestelijk niveau

    Ligt je (toekomstige) woning in Brussel?

    Dan kom je in aanmerking voor de volgende premies:

    Voor het Brussels Gewest vind je alle informatie over:

    • gewestelijke renovatiepremies op deze site.
    • gemeentelijke en gewestelijke energiepremies op deze site.
    • informatie over de renovatiepremies in de Brusselse gemeenten is te vinden op de website van de Stadswinkel.
       

    Ligt je (toekomstige) woning in Vlaanderen?

    Woon je in Vlaanderen en wil je met één klik weten welke premies je kan aanvragen in verband met energiebesparing in je woning? Via de website helpt het Vlaams Energieagentschap (VEA) je alle federale, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke premies te vinden.
     
    Ga je een woning renoveren of bouwen? Controleer via deze site of je met een of andere premie de factuur kan drukken. Bij je zoektocht naar federale, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke premies die je kan krijgen voor de renovatie of de bouw van een woning, kan deze site een grote hulp zijn.
     
    Ligt je (toekomstige) woning in Wallonië?
     
    Dan kom je in aanmerking voor de volgende premies:
     
    Je kan alle renovatie- en bouwpremies van het Waals Gewest terugvinden op deze website. In de rubriek "logement" vind je alle premies die je kan aanvragen.

    Informatie over de meeste premies met betrekking tot energiebesparing in je woning, vind je hier.

    Op provinciaal en gemeentelijk niveau

    Niet alle provincies en gemeenten geven renovatie- of bouwpremies. Om te weten op welke premies je recht hebt in je provincie of gemeente, kan je best de website van die provincie of gemeente raadplegen. Daar vind je informatie over alle premies.

  5. Koken kost geld, verwarmen ook. Dat weet iedereen die het huishoudbudget wat opvolgt. Maar u kan heel wat ondernemen om de energiefactuur te beperken. Zo kan u een goedkopere energieleverancier kiezen of uw woning energiezuiniger maken met isolatie, betere beglazing of een zonneboiler. We proberen u wegwijs te maken in de doolhof van belastingvoordelen, premies en andere maatregelen waarmee de overheid energiebesparende maatregelen aanmoedigt.

    Vergelijk energieleveranciers

    Veranderen van energieleverancier is sinds enkele jaren eenvoudiger geworden. Door een goedkopere leverancier te vinden, kan u makkelijk besparen. Hoe op zoek gaan naar het laagste tarief?

    Per regio bestaat een energiewaakhond, die op zijn website de tarieven voor elektriciteit en gas vergelijkt:

    Op deze websites vindt u de goedkoopste leverancier voor het energiegebruik dat u heeft. Wil u het aanbod van één of meerdere leveranciers van naderbij bekijken? Vraag hen een offerte, schriftelijk of per e-mail. 
    Veranderen van leverancier is gratis: uw huidige leverancier mag geen verbrekingsvergoeding aanrekenen. Het vergt ook weinig papierwerk en u verliest geen tijd want er komt niemand bij u thuis langs.

    Wanneer u verwarmt met stookolie (mazout), kan u baat hebben bij groepsaankopen: organisaties kopen voor een groep gebruikers stookolie aan en dwingen zo een hoeveelheidskorting af bij de leverancier. Die organisaties werken meestal op lokaal niveau. Een zoekopdracht op internet met “groepsaankopen mazout” en de naam van uw gemeente, zal u al heel wat verder helpen.

    Voor dakisolatie krijgt u een belastingvermindering

    Isoleren vermindert het energieverbruik en de overheid moedigt dit aan. Tot voor enkele jaren bestonden er verschillende belastingvoordelen voor heel wat energiebesparende maatregelen. Nu bestaat enkel nog de belastingvermindering voor dakisolatie en die blijft de moeite waard.

    Het gaat om een belastingvermindering, dus een bedrag dat in mindering komt van de belasting (niet van uw belastbaar inkomen): dat bedrag is 30% van de factuur voor dakisolatie, met een maximum belastingvermindering van 3050 euro voor inkomstenjaar 2016. Om het voordeel te krijgen, vult u 30% van het factuurbedrag dat u in het afgelopen jaar betaalde in op uw belastingaangifte. Bewaar uw facturen en de bewijzen dat u ze betaald heeft.

    Naast deze belastingvermindering kunt u misschien daar bovenop nog extra premies voor dakisolatie ontvangen (zie hieronder).

    Vraag premies aan voor energiebesparende werken aan uw woning

    Doet u werken aan een bestaande woning om de energiezuinigheid ervan te verhogen, bv. dakisolatie, muurisolatie, hoogrenderende beglazing of een zonneboiler? Dan kan u misschien premies krijgen van het gewest waar u woont en soms ook van uw gemeente.

    Voor meer informatie over energiepremies in uw gewest en gemeente kan u terecht op:

    Over het algemeen kan u premies van verschillende overheden combineren. U kan natuurlijk niet meer premies krijgen dan het totaal bedrag van uw uitgaven.

    Vraag een goedkope lening aan om energiebesparende werken te bekostigen

    Wie het geld voor energiebesparende werken aan zijn woning niet heeft klaarliggen, kan daarvoor gaan lenen bij de overheid. Energieleningen of groene leningen genieten van een lager tarief (0% tot 2%) en verschillen van gewest tot gewest. U vindt meer informatie op volgende websites:

    Sinds 1 januari 2012 kunt u echter geen groene lening met fiscale voordelen meer afsluiten. Die specifieke ‘groene lening’ was een tijdelijke maatregel.

  6. BTW

    Op de bouw van een nieuwe woning betaalt u 21% btw en dat zowel voor de arbeidsuren als voor de materialen (ook wat u zelf heeft gekocht). U moet in dat verband een btw-aangifte invullen.

    Renoveert u een woning die nog minstens tien jaar bewoond is, dan betaalt u slechts 6% btw. Zijn de werken echter bedoeld om die woning aanzienlijk uit te breiden, dan komt u niet voor dat voordeeltarief in aanmerking.

    Meer informatie over de voorwaarden voor het btw-tarief van 6%.

    Zolang u de woning bezit

    Personenbelastingen – kadastraal inkomen

    Voor elk onroerend goed berekent de belastingadministratie het kadastraal inkomen. Het gaat om een schatting van wat u zou kunnen verdienen indien u uw eigendom zou verhuren. Het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen moet ieder jaar op uw aangifte voor de personenbelasting worden vermeld. U wordt er dus ook op belast.
    Verwittig het kadaster als u renovatiewerken aan uw woning uitvoert. Het is mogelijk dat uw kadastraal inkomen na afloop wordt verhoogd.     

    Meer informatie over de aangifte van onroerende inkomsten.

    Onroerende voorheffing

    Op basis van het kadastraal inkomen wordt ook de onroerende voorheffing berekend. Dat is een gewestelijke grondbelasting die u jaarlijks moet betalen.

    Voor bescheiden woningen ligt de onroerende voorheffing laag. Er worden kortingen toegestaan aan gezinnen met kinderen ten laste of indien een van de gezinsleden een persoon met een handicap is.

    Meer informatie over de onroerende voorheffing.

    Fiscale voordelen van een hypothecaire lening

    Onder bepaalde voorwaarden kan u van fiscale voordelen genieten indien u een lening afsluit voor de aankoop van uw ‘eigen en enige woning’.

    Meer informatie over de fiscale voordelen van een hypothecaire lening.

    De Wikifintip

    • Alle fiscale regels voor woningen kan u terugvinden in ‘Wegwijs in de fiscaliteit van uw woning’, een gids door de FOD Financiën uitgegeven in 2011.