Een woning kopen

Net als drie vierde van de Belgen heb je besloten om eigenaar te worden van een woning. Maar een huis of een appartement kopen doe je niet zomaar. Droom je van een luxueuze villa of een comfortabel appartement in het centrum van de stad? Laat je budget het toe om je droomwoning te kopen? Vergeet niet dat de kostprijs ervan niet beperkt blijft tot de maandelijkse afbetaling van je hypothecair krediet.
 
Hou bij het opstellen van je budget rekening met diverse extra kosten en taksen waaronder registratierechten, notariskosten, verzekeringen en de onroerende voorheffing. Maar als je een hypotheeklening bent aangegaan, kom je ook wel in aanmerking voor een belastingvermindering. Lijken al die kosten je te zwaar om dragen? Misschien kom je wel in aanmerking voor sociale steunmaatregelen om een woning te kopen.

De Wikifin-tips

  • Laat voor je hypotheeklening de concurrentie spelen tussen verschillende banken. Het is een gangbare praktijk dat een bank haar tarieven afstemt op een aanbod van een concurrent.
  • Voor je een hypotheeklening aanvraagt, ga je het best na of je niet in aanmerking komt voor een voordelige sociale lening. 
  • Verlies bij het opstellen van je budget niet uit het oog dat een woning kopen vele extra kosten met zich meebrengt.

 

  1. Als je een woning wil bouwen of kopen, moet je eerst grondig nagaan wat dat gaat kosten en welke je financiële mogelijkheden zijn. 
     
    Bekijk de zaken eens anders: vraag je niet af welk budget je nodig hebt om een woning te kopen of te bouwen, maar ga na hoeveel geld je ter beschikking hebt om aan een dergelijk project te beginnen.
     
    Om de grootte van je budget te ramen, moet je rekening houden met de volgende elementen:
    • Hoeveel spaargeld kan je gebruiken voor de aankoop of bouw van een woning of appartement? Ons advies daarbij is dat het spaargeld voldoende moet zijn om alle kosten te betalen voor het kopen of bouwen van een woning. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan de notariskosten, de kosten voor de hypotheek of, als je gaat bouwen, de btw. Als je wil bouwen, is het ideale scenario dat je de btw zelf bekostigt. Die bedraagt 21 % van de totale kostprijs van de bouwwerken. Overweeg je een woning te kopen, ga dan uit van 20 % van de aankoopprijs; dat bedrag is ruim geteld en moet je in staat stellen om alle kosten te dekken.
    • Welk deel van je inkomen kan je gebruiken voor de terugbetaling van een hypotheeklening? Als algemene regel geldt dat je het best niet meer dan 1/3 van je inkomen gebruikt voor de terugbetaling van een lening. Tel alle maandelijks terugkerende inkomsten van je gezin op en deel dit bedrag door 3. Trek van dit bedrag de maandelijkse terugbetalingen af van leningen die nog lopen (een autolening, een consumentenkrediet, ...). Het bedrag dat je overhoudt is de som die je gezin maandelijks nog kan dragen.
    Als je eenmaal hebt uitgemaakt hoeveel spaargeld je kan besteden aan je woningproject en hoeveel je maandelijks kan afbetalen, kan je nagaan in welke prijsklasse je project past. De IMMOsimulator op Wikifin.be helpt je bij deze berekeningen.
     
    Deze simulator werd door Wikifin.be ontwikkeld. Hij geeft je een heel nauwkeurig beeld van de verschillende kosten voor je woningproject, afhankelijk van het type woning dat je voor ogen hebt en de streek waarin je wil wonen. Je zal snel weten of de vereiste maandelijkse afbetalingen voor je project haalbaar zijn met het budget waarover je beschikt. Kortom, wij bieden je een zeer nauwkeurig zicht op de financiële aspecten van uw woningproject.
     
    Nog een advies: onderschat de andere kosten niet die je als eigenaar ook zal moeten dragen, namelijk:
    de eenmalige kosten, zoals:
    • verbouwings- en inrichtingswerken, schilderen, ...
    • installatiekosten (het openen van de meters, de verhuizing, ...)
    en de terugkerende kosten zoals:
    • gemeenschappelijke lasten (voor appartementen)
    • verzekeringspremies (leven en brand)
    • onroerende voorheffing
    • facturen zoals water, elektriciteit, ...
    Hou wat geld achter de hand voor deze kosten die er al snel zullen zijn als je project eenmaal concreet wordt. En vergeet niet om in je maandelijks budget rekening te houden met de terugkerende kosten.
     
    Meer informatie over de kosten van woningprojecten en het nodige budget, vind je hier.
     
  2. Na een zoektocht van enkele maanden vindt u eindelijk het appartement, het huis of het bouwterrein van uw dromen. Dan moet u die aankoop zien te financieren.

    Beschikt u over voldoende eigen geld voor de aankoop van uw eigendom? Dan hoeft u geen lening af te sluiten. We willen u wel waarschuwen: 

    • Stop niet al uw spaargeld in de aankoop van een woning. Aan zo’n aankoop zijn trouwens nog heel wat kosten verbonden. Voorzie ook een reservebudget met het oog op eventuele werken, zeker als het niet om nieuwbouw gaat.
    • Fiscaal gezien, kan het voordelig zijn de aankoop via een hypothecair krediet te financieren.

    Moet u, net als de meeste Belgen, (een deel van) het gevraagde bedrag met een krediet financieren? Er bestaan verschillende kredietformules die de aankoop van een woning vergemakkelijken!   

    1. Hypothecair krediet

    Een hypothecair krediet is de meest gebruikte kredietformule voor de financiering van een vastgoedaankoop. De bank stelt de afgesproken som ter beschikking. Maandelijks betaalt u een deel terug, volgens een afbetalingsplan dat u met de bank hebt afgesproken. Bovendien betaalt u intresten. 

    Doorgaans zal de bank u vragen een hypotheek te nemen, als waarborg voor de terugbetaling van uw lening. 

    Elders op deze website vindt u meer informatie over het hypothecair krediet en over de hypotheek en de gevolgen daarvan. 

     
    2. Onder welke voorwaarden, bijvoorbeeld wat je inkomen betreft, kom je in aanmerking voor een hypothecaire lening?
     
    "Wil je je zoektocht naar de meest geschikte hypothecaire lening grondig voorbereiden? Bereken dan eerst de totale kosten voor de aanschaf van een woning. Vergelijk die kosten daarna met het bedrag dat je kan verzamelen om die kosten te financieren, nl. de som van je spaargeld en het bedrag van de hypothecaire lening die je kan krijgen.", adviseert Febelfin, de Belgische federatie van de financiële sector.
    Een gedetailleerde checklist van de kosten vind je via onze IMMOsimulator.
     
    Het is overigens niet altijd eenvoudig om een hypothecaire lening te krijgen voor de financiering van een woning. Meestal gaat het immers om grote bedragen en dus willen de banken er zeker van zijn dat je je lening zal kunnen terugbetalen.
     
    De bank zal met de volgende elementen rekening houden om het bedrag te bepalen van de hypothecaire lening die ze je wil geven:
    • je eigen spaargeld;
    • je inkomsten;
    • de waarde van de woning die je wil kopen;
    • de verhouding tussen het bedrag dat je wil lenen en de waarde van de woning (ook wel "quotiteit" genoemd).
    Doorslaggevend bij de beslissing van een bank om je al dan niet een hypothecaire lening toe te staan, is het bedrag van je inkomsten. Daarmee zal je de lening, de intresten op de lening en de verzekeringspremie voor een schuldsaldoverzekering moeten terugbetalen. De bank zal dus ook willen weten of je inkomsten stabiel zijn: dreig je niet werkloos te worden, zal je als zelfstandige in de toekomst evenveel kunnen verdienen als vandaag, ...? 
     
    Loading Video...
     
    We geven een concreet voorbeeld:
     
    Als je 2.000 euro per maand verdient en je zou maandelijks 976 euro moeten aflossen (bv. bij een lening van 150.000 euro op 20 jaar tegen een vaste rentevoet van 4,7 %), is de kans groot dat de bank de lening weigert. Het bedrag van de maandelijkse aflossing zou te hoog zijn ten opzichte van het bedrag van je inkomsten.
    Ook de verhouding tussen het bedrag dat je wil lenen, en de waarde van de woning is een belangrijke factor.
     
    Een voorbeeld zal dit duidelijk maken:
     
    De waarde van de woning die je wil kopen, wordt op 150.000 euro geschat; je vraagt een hypothecaire lening van 165.000 euro aan om zo ook een deel te kunnen betalen van de aankoopkosten. Je bankier zal niet geneigd zijn om je zo'n grote lening toe te staan. Je woning dient immers als waarborg voor de terugbetaling van je lening. In dit voorbeeld is de waarborg (nl. de waarde van de woning) niet voldoende om het geleende bedrag te dekken.
     
    Belangrijk om weten is dat elke bank haar eigen criteria hanteert om een hypothecaire lening al dan niet toe te staan.
     
    Voor meer informatie over hypothecaire leningen, klik hier.

    Voor tips over de keuze van een hypothecaire lening, klik hier.

    3. Consumentenkrediet (lening op afbetaling)

    Hoewel een aankoop van een woning meestal met een hypothecair krediet wordt gefinancierd, kan consumentenkrediet worden gebruikt voor kleinere bedragen. Het basismechanisme is hetzelfde: op vaste tijdstippen betaalt u het ontleende bedrag – en de intresten – terug. 

    In vergelijking met het hypothecair krediet, biedt het consumentenkrediet een aantal voordelen wat de kosten betreft. In het kader van een hypothecair krediet lopen de dossierkosten veelal hoger op. 

    Opgelet! De intresten voor een consumentenkrediet lopen fors hoger op dan die voor een hypothecair krediet.

    Elders op deze website vindt u meer informatie over het consumentenkrediet en zijn modaliteiten.

    4. Het overbruggingskrediet

    Dankzij het overbruggingskrediet kan u voor een korte periode geld lenen. Stel: u valt voor de charmes van een huis en besluit uw appartement te verkopen om in het huis te gaan wonen. De kans is groot dat u nog geen koper voor uw appartement vond op het moment dat u de aankoopakte voor het huis ondertekent. Het geld dat u voor uw appartement zal krijgen, heeft u echter nodig om het huis te kunnen kopen. Aangezien u dat geld binnenkort kan verwachten, heeft u geen zin om een hypothecair krediet (met alle bijhorende kosten) af te sluiten. Met een overbruggingskrediet kan u de aankoop van uw nieuwe huis financieren. U betaalt het ontleende bedrag dan terug zodra uw appartement wordt verkocht. Intussen betaalt u op de afgesproken tijdstippen intrest.

    Elders op deze website vindt u meer informatie over het overbruggingskrediet.

    De Wikifintips

    • Speel verschillende kredietinstellingen tegen elkaar uit. Het gebeurt wel vaker dat banken hun intrestvoorwaarden aanpassen als hun concurrenten er betere aanbieden.
    • Analyseer de afbetalingstabellen aandachtig. Ze geven u een uiterst nauwkeurige beeld van wat uw krediet u uiteindelijk zal kosten. Een afbetalingstabel geeft een volledig overzicht van de kostprijs van het krediet: de maandelijkse afbetalingen, het aandeel van het kapitaal en van de intresten in elke maandelijkse afbetaling, het totaal aan te betalen intresten...
    • Ga vóór u een hypothecair krediet afsluit na of u niet in aanmerking komt voor een sociale lening.

     

  3. De aankoop van een woning is duur en voor mensen met een bescheiden inkomen moeilijk haalbaar. De overheid geeft  steun om kandidaat- eigenaars te helpen.

    1. Sociale leningen

    Sociale leningen zijn voordelige leningen voor kandidaat-kopers van wie het inkomen niet boven een bepaald plafond ligt.

    Toekenningvoorwaarden

    De voorwaarden voor een sociale lening hangen af van het gewest waar u een woning wil kopen, de hoogte van uw inkomen, de samenstelling van uw gezin, de gemeente waar u zich wil vestigen en zo meer.

    Voordelen

    Aan een sociale lening zijn voordelen verbonden, waaronder:

    • lagere intrestvoet;
    • lagere notariskosten;
    • lagere dossierkosten;
    • financiële ondersteuning tijdens de eerste jaren van het krediet;

    Nadeel

    Kreeg u een sociale lening? Dan mag u uw woning niet verlaten of doorverkopen in de loop van de eerste jaren dat u er woont. Anders loopt u het risico een deel van de voordelen te verliezen.

    Een overzicht van de regels en de beschikbare formules vindt u op de websites van de verschillende sociale kredietmaatschappijen:

    De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
    Het Vlaams Woningfonds

    Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
    De sociale kredietmaatschappijen in het Brussels Hoofdstedelijk gewest

    De Waalse Maatschappij voor Sociaal Krediet

    2. Premies en belastingaftrek

    Ligt uw inkomen boven het toegelaten plafond om bij de aankoop van een gezinswoning in aanmerking te komen voor een sociale lening? Als u uw huis wil renoveren, kan u wél premies aanvragen. In tegenstelling tot sociale leningen, zijn de meeste premies niet gebonden aan een inkomensplafond.

    Er zijn ook belastingvoordelen voor andere aanpassingswerken. Zo heeft u recht op een belastingvoordeel als u uw dak isoleert of uw woning beveiligt tegen inbraak of brand.

    Meer informatie in onze rubriek ‘Bouwen en renoveren

  4. Wie een woning koopt, betaalt de prijs meestal in één keer.

    Wie op lijfrente koopt, betaalt de prijs niet in één keer, maar in schijven. U (de renteplichtige) betaalt de verkoper (de lijfrentetrekker) een rente. Die rente is een bedrag dat regelmatig (bijvoorbeeld: maandelijks) wordt betaald. U wordt doorgaans verplicht om die rente te blijven betalen zolang de verkoper leeft.

    Verschillende formules op lijfrente

    • in volle eigendom (de koper mag de woning onmiddellijk betrekken) of in vruchtgebruik, zoals hieronder uitgelegd (de verkoper blijft in de woning wonen);
    • beperkte of onbeperkte duur: in sommige contracten wordt de betaling van de rente beperkt tot maximaal 20 of 25 jaar. In andere gevallen moet de rente maandelijks worden gestort tot de verkoper overlijdt;
    • met of zonder ‘bouquet’: het bouquet is een bedrag dat bij de ondertekening van de verkoopakte aan de verkoper wordt betaald. Het kan gaan om 10% tot 20% van de waarde van de woning. Het bedrag kan hoger liggen als beide partijen daarmee instemmen;
    • met of zonder indexering van de rente: wordt de rente geïndexeerd, dan volgt ze de stijging van de levensduurte.

    De verkoop op lijfrente hoeft het vruchtgebruik door de verkoper niet in de weg te staan.

    Wat is ‘vruchtgebruik’ precies?

    De volle eigendom over een woning omvat het vruchtgebruik en de naakte eigendom:

    • vruchtgebruik is het recht om de woning te gebruiken, bv. door er te blijven wonen.
    • naakte eigendom is wat er overblijft als we het vruchtgebruik van de volle eigendom aftrekken.

    Indien u een eigendom koopt waarvan de verkoper het vruchtgebruik behoudt, dan aanvaardt u niet onmiddellijk over de woning te beschikken. De verkoper kan er blijven wonen. U heeft in dat geval enkel de naakte eigendom gekocht. Pas na het overlijden van de verkoper krijgt u het vruchtgebruik.
    Na het overlijden van de verkoper:

    • hoeft u geen rente meer te betalen;
    • wordt u volle eigenaar van de woning  en kan  u er wonen, of ze verhuren…

    Lijkt het u wel wat om op lijfrente een woning te kopen? Laat u adviseren door een vakman (notaris, fiscaal specialist, e.a.). Het bedrag van de lijfrente wordt berekend op basis van de leeftijd en de levensverwachting van de verkoper. Er bestaan sterftetabellen die voor elke leeftijd aangeven hoelang een "gemiddelde" persoon nog zal leven.

    Vergeet niet dat de kosten verbonden aan een aankoop op lijfrente iets hoger liggen dan bij een klassieke verkoop.

    De voor- en nadelen van een aankoop op lijfrente

    De voordelen voor de verkoper:

    • U kan na de verkoop blijven genieten van uw huis of appartement , zonder het te moeten verlaten. U moet dan bij de verkoop wel een opsplitsing maken tussen het levenslang vruchtgebruik (dat is voor u) en het naakte eigendom (dat is voor de koper).  U kan dus niet het 'volle' eigendom verkopen in deze formule. 
    • Dankzij de rente die u na de verkoop zal ontvangen, beschikt u over een regelmatig en gegarandeerd extra inkomen bovenop uw pensioen. Als u door uw notaris in uw contract met de koper een 'ontbindend beding' laat opnemen, dan bouwt u een verzekering in tegen eventuele wanbetalingen van de koper. Bij niet-betaling wordt u dan opnieuw eigenaar van de woning en mag u de rente die u reeds ontvangen had behouden als schadevergoeding. 
    • In het contract met de koper kan u overeenkomen dat uw lijfrente geïndexeerd wordt. Dat betekent dat de rente die u ontvangt mee zal stijgen met de inflatie. Anders gezegd: als het leven duurder wordt doordat de prijzen stijgen, dan zal het bedrag aan rente dat u ontvangt mee stijgen. 
    • Uw rente wordt niet belast omdat de fiscus ze niet als 'inkomen' beschouwt. Opgelet, als de koper een vennootschap is of de woning wordt gebruikt voor professionele doeleinden, dan geldt dit niet.
    • En omdat de fiscus een lijrente niet als een extra inkomen beschouwt, verhoogt de ontvangen rente uw belastbaar inkomen niet. Stel: uw inkomsten zijn lager zijn dan een bepaald bedrag. Hebt u recht op het sociaal voordelig Omnio-statuut ? Wanneer u uw huis verkoopt tegen een lijfrente, zal dat uw 'officiële' inkomsten niet verhogen en zal u dus kunnen blijven gebruik maken van dat voordelig statuut. 

    De voordelen voor de koper:

    • Indien de verkoper niet meer lang leeft, kan u als koper een goede zaak doen.
    • Bij de aankoop van een woning via lijfrente moet u als koper niet in één keer de volledige aankoopprijs ophoesten. De betaling van uw aankoop gebeurt immers in (maandelijkse) schijven doordat u een lijfrente betaalt.  

    De nadelen voor de verkoper:

    • Hoewel u uw woning mag blijven gebruiken, 'bezit' u ze niet meer en kan u ze dus ook niet nalaten aan uw erfgenamen. 
    • U loopt het risico dat de koper de rente niet meer kan betalen. Hoewel dat risico sterk ingeperkt kan worden door een serie maatregelen die uw notaris voor u kan nemen tijdens het opmaken van het verkoopscontract.
    • Vaak wordt er een einddatum afgesproken waarop het betalen van de rente stopt. Als u op die datum nog leeft, dan mag u wel in uw huis blijven wonen maar verliest u uw (maandelijks) extra inkomen waar u tot dan toe van kon genieten.  

    De nadelen voor de koper:

    • De verkoper kan veel langer leven dan de geschatte levensverwachting op het moment van de aankoop. In dat geval kan de aankoop van die woning een dure aangelegenheid worden voor u. Om dit risico te kunnen beperken is het wel mogelijk om een uiterste datum af te spreken waarop de lijfrentebetalingen zullen stoppen.
    • Bij de aankoop van een woning met lijfrente kan u geen aanspraak maken op een belastingskorting, zoals bv. de woonbonus.  
    • Als het contract bepaalt dat de verkoper in de woning mag blijven tot aan zijn dood, kan u pas vanaf dat (onzeker) moment over uw woning beschikken.
    • Sommige contracten voorzien in het betalen van een 'boeket'. Dat wil zeggen dat de aankoop niet alleen wordt betaald met een lijfrente, maar dat de koper naast de lijfrente ook een (soms aanzienlijk) eenmalig bedrag aan de verkoper betaalt bij het tekenen van het contract. Indien u voor het betalen van dit boeket een lening moet afsluiten , zal u moeten kiezen voor een consumentenkrediet. U kan dus in dit geval niet profiteren van de voordelen van een hypothecair krediet (lagere interesten, fiscale aftrek voor de eerste woning, ... ).

    Meer informatie over de aankoop op lijfrente.

    De Wikifintips

    • De aankoop op lijfrente is een ingewikkelde zaak die de tussenkomst van een notaris nodig maakt.
    • Wordt de rente niet in de tijd begrensd, dan kan het voor de koper een dure zaak worden: we worden immers steeds ouder!

     

  5. Helaas kost de aankoop van uw huis of appartement in de praktijk méér dan de aankoopprijs. Hou rekening met een aantal bijkomende kosten die doorgaans bij de ondertekening van de akte moeten worden betaald.

    1. De notariskosten

    Daaronder verstaan we een aantal kosten en belastingen die de notaris u voorschotelt. We sommen ze hieronder op.

    Registratierechten

    Registratierechten zijn een belasting op de aankoop van een woning. Ze stemmen overeen met een percentage van de aankoopprijs. Dat varieert naargelang het gewest:

    • 10% in het Vlaamse Gewest;
    • 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
    • 12,5% in het Waalse Gewest.

    Voor een bescheiden woning kunnen de registratierechten (onder bepaalde voorwaarden) worden beperkt tot 5% in Vlaanderen en 6% in Wallonië. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent die regeling niet, maar wie daar een eerste woning als hoofdverblijfplaats koopt, krijgt een aftrek (lagere belastbare basis) die varieert naargelang de ligging van de woning.

    Meer informatie over registratierechten.

    De vergoeding (honoraria) van de notaris voor de aankoopakte en het hypothecair krediet

    De vergoeding (honoraria) van de notaris stemt overeen met een percentage van de waarde van de eigendom. Ze zijn wettelijk vastgelegd en alle notarissen hanteren hetzelfde tarief. Hebben de verkoper en de koper elk hun eigen notaris, dan heeft dat geen invloed op de honoraria die ze moeten betalen: beide notarissen delen het betaalde bedrag.

    Diverse kosten

    Om de verkoop zo vlot mogelijk te laten verlopen, moet de notaris hypothecair, fiscaal, stedenbouwkundig… opzoekwerk verrichten. Dat opzoekwerk heeft zijn prijs! Voor de overschrijving van de akte, de inschrijving van de hypotheek, de uittreksels uit het kadaster en de zegelrechten draait u eveneens op. In totaal kunnen die ‘diverse kosten’ oplopen tot 650 en zelfs 1 250 euro.

    Rechten voor de registratie van het hypothecair krediet

    Niet te verwarren met de registratierechten! Het gaat om een belasting van
    1% van de lening.

    De hypothecaire inschrijvingsrechten

    Die belasting bedraagt 0,30% van het geleende kapitaal.

    2. Bankkosten

    Heeft u voor de aankoop van uw woning een lening afgesloten, dan betaalt u aan uw bank dossierkosten en kosten voor de schatting van de waarde van de woning.

    3. Architectkosten

    Kocht u een woning die u wil renoveren of uitbouwen? In dat geval schakelt u maar beter een architect in! In tegenstelling tot notarissen, kunnen architecten hun vergoedingen (honoraria) vrij bepalen.

    4. Kosten voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning

    Wil u werken laten uitvoeren? Informeer bij de gemeente eerst naar de stedenbouwkundige voorschriften. Afhankelijk van de stedenbouwkundige regels, moet u misschien een vergunning aanvragen om, bijvoorbeeld, andere ramen te plaatsen of een veranda in te richten. Ook stedenbouwkundige vergunningen kosten geld!

    5. Verzekeringen

    Vóór u een hypothecair krediet krijgt, zal de bank u vragen een schuldsaldoverzekering te ondertekenen. Die betaalt de lening terug aan de bank als u overlijdt vóór u het ontleende totaalbedrag kon terugbetalen.

    Een woonverzekering dekt verschillende risico’s: brand, waterschade, diefstal… Strikt genomen is ze niet verplicht, maar ze is wél sterk aan te raden. Een familiale verzekering Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA Familiale genaamd) dekt kleine, alledaagse ongevallen die u en uw gezinsleden kunnen veroorzaken. Tijdens schilderwerken aan uw gevel valt uw ladder op de wagen van uw buur? De BA Familiale betaalt de kosten voor herstellingen aan de auto!

    6. Kosten voor mede-eigendom

    Koopt u een appartement, dan moet u ook mee de kosten voor mede-eigendom betalen: de schoonmaak van de traphal en andere gemeenschappelijke ruimten, de renovatie van de gevel, het onderhoud of de vervanging van de lift… De verkoopakte en het reglement voor mede-eigendom bepalen het aandeel van elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke kosten.

    Meer informatie over de kosten voor mede-eigendom.

    De Wikifintip

    • Als u een budget opstelt, hou dan rekening met de talrijke kosten verbonden aan een woningaankoop.

     

  6. Wat is de woonbonus?

    Het belastingvoordeel dat verbonden is aan een hypotheeklening, noemt men de woonbonus.

    Het is een belastingvermindering die u kan krijgen als u een hypotheeklening afsluit om een woning te kopen of te bouwen.

    Sinds de zesde staatshervorming is de bevoegdheid voor de woonbonus overgeheveld naar de gewesten. Daardoor kan de woonbonus nu verschillen van gewest tot gewest. In Wallonië heet de woonbonus voortaan ‘Chèque Habitat’.

    De Waalse Regering heeft besloten om een nieuw belastingvoordeel toe te kennen voor alle hypotheekleningen die vanaf 1 januari 2016 zijn afgesloten voor een woning in het Waalse Gewest. Dat voordeel, de ‘Chèque Habitat’, is een belastingvermindering die kan worden omgezet in een belastingkrediet, met andere woorden een belastingvermindering die kan leiden tot een terugbetaling. Hoeveel deze cheque precies bedraagt, m.a.w. hoeveel de belastingvermindering bedraagt, hangt af van het netto belastbaar inkomen van de belastingplichtigen.

    Om een ‘Chèque Habitat’ te krijgen, moet u voldoen aan de volgende voorwaarden, die elk jaar worden herzien:

    • uw lening moet bestemd zijn om een woning te kopen (niet te verbouwen) en een looptijd hebben van ten minste 10 jaar;
    • de woning moet uw eigen woning zijn en blijven. U moet er dus als eigenaar in wonen en u mag ze niet verhuren;
    • de woning moet uw enige woning zijn. Dit betekent dat u als eigenaar, naast de woning die u koopt, geen andere woningen mag bezitten.
       

    In het Vlaamse Gewest blijft de regeling van de woonbonus gelden. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet u voldoen aan de onderstaande voorwaarden:

    • de woning moest voor 2016 uw ‘enige en eigen’ woning zijn. In het Vlaamse Gewest krijgt u sinds 1 januari 2016 ook een woonbonus voor een tweede, derde, enz. ... woning;
    • u moet het geleende geld gebruiken voor de aankoop, bouw of renovatie van de woning;
    • het moet gaan om een lening op ten minste 10 jaar en
    • uw lening moet gewaarborgd zijn door een hypotheek.
       

    Als al deze voorwaarden zijn vervuld, hebt u recht op een belastingvermindering op de interesten en de kapitaalaflossingen voor uw hypotheeklening, en ook op de premies voor uw levensverzekering voor zover die uitsluitend dient als waarborg voor uw hypotheeklening.

    In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de woonbonus afgeschaft sinds 1 januari 2017. In de plaats van de woonbonus krijgen kopers van een eigen woning in Brussel een hogere korting van 21.875 euro op de registratierechten. Tot en met een aankoop van 175.000 euro moeten geen registratierechten betaald worden. Dit abattement is geplafonneerd voor aankopen tot 500.000 euro. Boven dit bedrag gelden de registratierechten van 12,5%.

    Meer info: http://fiscaliteit.brussels/woonbonus-abattement

    Hoeveel bedraagt dit belastingvoordeel?

    Voor leningen afgesloten vóór 1 januari 2015

    Voor wie een hypotheeklening heeft afgesloten vóór 1 januari 2015 wordt het belastingvoordeel als volgt berekend:

    • een basisbedrag van 2.280 euro (voor het aanslagjaar 2015);
    • plus een bijkomend bedrag van 760 euro tijdens de eerste 10 jaar waarin u uw hypotheeklening terugbetaalt;
    • plus een bijkomend bedrag van 80 euro als u ten minste 3 kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin u uw lening bent aangegaan.
       

    In totaal is dit dus maximum 3.120 euro per persoon (of 6.240 euro voor een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel). Het voordeel is afhankelijk van het hoogste belastingpercentage dat u betaalt op uw inkomsten. Dat is tussen 30% en 50%. Als u in de belastingschijf zit van ca. 50% (gemeentelijke opcentiemen inbegrepen) bedraagt het belastingvoordeel 1.560 euro per jaar (of 3.120 euro voor een koppel).

    Voor leningen afgesloten in 2015

    Voor een hypotheeklening afgesloten na 1 januari 2015, hangt de omvang van het voordeel af van het gewest waar u woont (of waar de woning zich bevindt waarvoor u een hypotheeklening bent aangegaan).

    Voor alle gewesten gaat het vanaf 1 januari 2015 niet langer over een belastingaftrek, maar over een vermindering op het totale bedrag aan belastingen dat u betaalt (een belastingvermindering).

    Voor het Vlaamse Gewest:

    Het belastingvoordeel bestaat uit een belastingvermindering van 40% (verhoogd met de gemeentelijke opcentiemen) van:

    • een basisbedrag van 1.520 euro;
    • plus een bijkomend bedrag van 760 euro tijdens de eerste 10 jaar waarin u uw hypotheeklening terugbetaalt;
    • plus een bijkomend bedrag van 80 euro als u minstens 3 kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin u uw lening bent aangegaan.
       

    Voor het Waalse en Brusselse Hoofdstedelijke Gewest:

    Het belastingvoordeel bestaat uit een belastingvermindering van 40% (voor het Waalse Gewest) of 45% (voor het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest) van:

    • een basisbedrag van 2.290 euro;
    • plus een bijkomend bedrag van 760 euro tijdens de eerste 10 jaar waarin u uw hypotheeklening terugbetaalt;
    • plus een bijkomend bedrag van 80 euro als u minstens 3 kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin u uw lening bent aangegaan.
       

    De bedragen van de belastingvermindering worden nog verhoogd met de gemeentelijke opcentiemen.

    Voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016

    Voor leningen die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2016 geldt er in het Vlaamse Gewest een ‘geïntegreerde woonbonus’. Dat wil zeggen dat u niet enkel een woonbonus krijgt voor uw ‘enige’ woning maar ook voor een tweede, derde, ... woning. De voorwaarde van de ‘enige en eigen’ woning is dus weggevallen. Meer info hierover vindt u op de website van de Vlaamse overheid.

    Voor het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest blijft de regeling van de woonbonus voor 2015 en 2016 gelden maar voor leningen die zijn aangegaan vanaf 1 januari 2017 is de woonbonus dus afgeschaft.

    Voor leningen die vanaf 1 januari 2016 zijn afgesloten voor een woning in het Waalse Gewest, geldt de regeling van de ‘Chèque Habitat’.

    Wat moet u weten over deze ‘Chèque Habitat’:

    • Het is een individueel belastingvoordeel voor een maximumduur van 20 jaar.
    • Dit belastingvoordeel bestaat uit twee delen:
    • een eerste variabel gedeelte: hoeveel dit voordeel bedraagt, hangt af van het inkomen. Het maximale variabele bedrag is 1.520 euro. Dat wordt toegekend voor een netto belastbaar inkomen tot 21.000 euro. Voor inkomens boven dit bedrag, wordt het bedrag boven 21.000 euro vermenigvuldigd met een coëfficiënt (1,275%) en afgetrokken van het maximale variabele bedrag.
    • een forfaitair deel ‘kinderen’: als u kinderen hebt, krijgt u 125 euro per kind. Dat bedrag wordt eenmaal toegekend voor de beide ouders.
    • Netto belastbare inkomens boven 81.000 euro krijgen geen belastingvoordeel.
    • De eerste 10 keer wordt het belastingvoordeel toegekend zoals hierboven beschreven. De laatste 10 keer wordt het met 50% verminderd.
       

    Aan de hand van deze tabel kan u berekenen hoeveel de ‘Chèque Habitat’ voor u bedraagt.

    Ga op uw aanslagbiljet na hoeveel uw netto belastbaar inkomen bedraagt en als u de hypotheeklening samen met andere personen bent aangegaan, ga dan ook na hoeveel hun netto belastbaar inkomen bedraagt.

    Meer informatie over de chèque habitat.  

    Herfinanciering of herziening van een bestaande hypotheeklening

    Zowel bij een herfinanciering als bij een herziening van de rentevoet van uw hypotheeklening, bij uw huidige bank of bij een andere bank, behoudt u de voordelen die gekoppeld zijn aan uw oorspronkelijke lening.

    Het is namelijk de datum van de authentieke akte van uw oorspronkelijke hypotheeklening die geldt om te bepalen op welke woonbonus u recht hebt.

  7. Een tweede verblijf is niet alleen leuk als toevluchtsoord voor verlengde weekends, het kan op lange termijn ook een interessante belegging zijn. 

    Registratierechten en btw

    Op de aankoop van een tweede verblijf moet u registratierechten betalen (10% in het Vlaamse gewest, 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest). Gaat het om een nieuwbouwwoning, dan moet u 21% btw betalen.

    Minder aantrekkelijk fiscaal regime

    Omdat het niet om uw hoofdverblijfplaats gaat (de woning waar u het grootste deel van het jaar doorbrengt), kan u niet genieten van eventueel verlaagde registratierechten of een belastingaftrek. U wordt, met andere woorden, vol belast.

    Sloot u een hypothecair krediet af om die aankoop te financieren, dan heeft u in principe ook geen recht op belastingvoordelen, want die gelden enkel voor uw ‘eigen en enige’ woning.

    Voor een tweede verblijf moet u bovendien:

    • onroerende voorheffing betalen;
    • personenbelasting betalen: of u het tweede verblijf verhuurt of niet, uw onroerend inkomen wordt belast. Het belastbaar inkomen wordt berekend door het geïndexeerd kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met 1,4. Verhuurt u het tweede verblijf aan iemand die het voor zijn beroep gebruikt, dan is de berekening van uw belastbaar inkomen nog ingewikkelder. 

    En in het buitenland?

    Ligt uw tweede verblijf in het buitenland? Ook dan zal u in principe kosten en belastingen moeten betalen. Wil u daarover meer weten, dan raden we u aan contact op te nemen met een fiscaal specialist. Naargelang het geval, kunnen er immers enorme verschillen zijn!  

  8. Bij aankoop

    1. Registratierechten

    Bij de ondertekening van de akte, moet u belastingen betalen op de aankoop van de woning (behalve als het om nieuwbouw gaat): de registratierechten. Het bedrag van de registratierechten wordt berekend op basis van de waarde van het vastgoed. De percentages zijn vastgelegd door de gewesten: in het Vlaamse Gewest betaalt u 10%, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest 12,5%.

    Meer informatie over registratierechten

    Verlaagde registratierechten

    In Vlaanderen en Wallonië worden de registratierechten verlaagd (naar 5% in Vlaanderen en naar 5% of 6% in Wallonië) als u aan volgende voorwaarden voldoet:

    • u bent niet de (gedeeltelijke) eigenaar van ander vastgoed;
    • u gaat  binnen de drie jaar na ondertekening van de akte in de woning wonen en u blijft er minstens drie jaar het kadastraal inkomen ligt onder een bepaald plafond, in functie van het aantal kinderen ten laste.

    Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een andere regeling. Het geeft een aftrek waardoor de registratierechten op een lager bedrag dan de aankoopprijs berekend wordt. Die worden, met andere woorden, slechts berekend op het deel van de aankoopprijs boven het bedrag van de aftrek (60.000 of 75.000 euro naargelang de ligging van de woning). Om die aftrek te krijgen, moet u aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals onder meer:

    • de woning moet in een van de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen;
    • enkel verkopen (geen schenkingen) komen in aanmerking;
    • het moet uw enige woning zijn;
    • binnen de twee jaar na ondertekening van de akte moet u in de woning ingeschreven staan;
    • u moet gedurende minstens vijf jaar in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijven wonen.

    Meer informatie over de aftrek in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

    Ook het Vlaams Gewest kent een aftrek toe: op de eerste schijf van 15.000 euro. Om die te krijgen, moet u aan enkele voorwaarden voldoen, zoals:

    • de woning moet in het Vlaamse gewest liggen;
    • de woning moet uw hoofdverblijfplaats zijn;
    • enkel verkopen (geen schenkingen) komen in aanmerking;
    • het moet uw enige woning  zijn.

    Meer informatie over de aftrek in Vlaanderen

    2. Btw

    Op nieuwe woningen moet u geen registratierechten betalen, maar wel btw ten bedrage van 21% van de waarde van de woning. Btw is verschuldigd op te bouwen woningen, woningen in aanbouw en nieuwbouwwoningen. 

    Grond en bakstenen

    Tot in 2011 kon u nog registratierechten (10% of 12,5%) betalen op de aankoop van de grond, en btw (21%) op de bakstenen. Die splitsing is niet langer mogelijk. In het geval van koppelverkoop (grond en woning samen) moet u op het geheel btw betalen.

    Meer informatie over btw.

    Zolang u eigenaar van de woning bent

    1. Personenbelasting

    De belastingsadministratie berekent voor elke eigendom een kadastraal inkomen. Dat is een schatting van het inkomen dat de woning u zou opleveren mocht u ze verhuren. Het kadastraal inkomen moet u ieder jaar vermelden op de aangifte voor de personenbelasting. Het kadastraal inkomen van de woning waar u zelf woont, wordt slechts zelden in de personenbelasting belast.

    Meer informatie over de aangifte van uw onroerend inkomen

    2. Onroerende voorheffing

    Op basis van het kadastraal inkomen wordt ook de onroerende voorheffing berekend: een gewestelijke belasting die u ieder jaar moet betalen.

    Voor bescheiden woningen ligt de onroerende voorheffing laag. Andere verminderingen zijn er wanneer er personen met een handicap in het gezin zijn en ook voor kinderen ten laste.

    Meer informatie over onroerende voorheffing.

    De Wikifintip

     

  9. "Ik geef liever nu mijn huis aan mijn kinderen. Want als ze het erven na mijn dood, kunnen de registratierechten voor hen een vergiftigd geschenk zijn." Hoe vaak horen we dit niet zeggen? Maar is het inderdaad voordelig om een grond, huis of appartement aan je kinderen te geven terwijl je nog leeft? En hoe doe je dat dan best?

    Een schenking

    Met een schenking kan je je woning aan je kinderen geven terwijl je nog leeft. Dat is niet gratis: er moeten dan schenkingsrechten (belastingen) betaald worden, maar die zijn in heel wat gevallen lager dan de successierechten (dat zijn de belastingen die op een erfenis moeten betaald worden). Bij een schenking van een grond of woning, komen er ook kosten kijken: de registratierechten en de kosten bij de notaris.
     
    Een concreet voorbeeld
     
    Mevrouw Peeters woont in Brussel. Ze heeft een klein appartement en een studio in Brussel, en een appartement aan zee. Zij heeft enkel een zoon, en wil hem haar eigendommen geven zonder te veel belastingen te betalen.
     
    De waarden van haar eigendommen worden geschat op:
    • 150.000 euro voor het klein appartement in Brussel;
    • 87.500 euro voor het appartement aan zee;
    • 50.000 euro voor de studio in Brussel.
    Mevrouw Peeters neemt de beslissing om de studio in Brussel aan haar zoon te geven. Haar zoon zal 1.500 euro schenkingsrechten moeten betalen, en ook de registratierechten en notariskosten. Sterft mevrouw Peeters later, dan zal hij op de waarde van de studio geen successierechten meer moeten betalen.
     
    Meer info over schenkingsrechten, vind je op deze site.
     
    Als mevrouw Peeters sterft binnen de drie jaar na haar schenking, dan zal de fiscus toch met de studio rekening houden bij de berekening van de successierechten. Maar de betaalde schenkingsrechten zullen beschouwd worden als een voorschot op de successierechten.
     
    Voor informatie over successierechten en de gevolgen op deze rechten van een schenking, klik hier.

    Opeenvolgende schenkingen, na drie jaar

    Het kan voor mevrouw Peeters en haar zoon voordelig zijn dat ze drie jaar na de schenking van de studio, ook het appartement aan zee schenkt. Opnieuw zal dat enkel voordelig zijn voor zover mevrouw Peeters na die nieuwe schenking nog drie jaar leeft.
     
    Waarom drie jaar wachten tussen de twee schenkingen, en niet bij de eerste schenking zowel de Brusselse studio als het appartement schenken? Het is zo dat de tarieven van de schenkingsrechten progressief zijn: zij stijgen met de totale waarde van de schenking. Het is dus voordelig om de schenkingen op te splitsen, om zo telkens slechts de laagste tarieven te betalen. De tarieven zijn overigens niet dezelfde in de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel, Wallonië), en verschillen ook naargelang de graad van verwantschap tussen de schenker en de ontvanger: ze zijn bijvoorbeeld lager voor een schenking van een vader aan zijn zoon, dan voor een tante aan haar nicht.
     
    Overweeg je een schenking? Dan kan je zelf de kosten ervan berekenen op de volgende site.
     
    Je kan eventueel ook het advies vragen van een notaris.

    Wat je wegschenkt, ben je kwijt.

    Mocht mevrouw Peeters later ruzie hebben met haar zoon, dan krijgt ze misschien spijt van haar vrijgevigheid. Daarom kan ze ook denken aan andere manieren van schenking die fiscaal voordelig zijn en haar nog enige waarborg geven: zo bv. de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.
     
    Daarover kan je meer lezen op deze site.

    De gezinswoning

    Denk twee keer na vooraleer uw gezinswoning te schenken. Immers, sommige gewesten hebben verlaagde successierechten voor de gezinswoning. Bij een schenking van de gezinswoning moeten er dan misschien meer belastingen betaald worden dan wanneer de gezinswoning in de erfenis valt.
     
    Dit antwoord is opgesteld in samenwerking met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.
     

     

  10. Een tweede verblijf in het buitenland is niet voor ieders beurs! Als u er slechts enkele weken per jaar verblijft, is een aankoop in volle eigendom misschien geen goed idee. Een eigendom vereist immers ook onderhoud, beheer…

    Timesharing is een tussenoplossing: u koopt het recht om ieder jaar voor een bepaalde tijd in de woning te verblijven.  De timesharing firma zorgt voor het onderhoud.

    Het timesharing contract wordt opgesteld volgens de wetgeving van het land waar de woning ligt.

    Europese regelgeving

    Timesharing heeft al geleid tot heel wat misbruiken door  promotoren die niet te goeder trouw zijn en bepaalde kosten ‘vergaten’ te vermelden. Die situatie heeft de Europese Commissie ertoe aangezet timesharing aan banden te leggen. Elk timesharing contract moet voortaan aan volgende criteria voldoen:

    • opgesteld zijn in een van de officiële landstalen van de koper;
    • informatie bevatten zoals de basis waarop de jaarlijkse lasten worden berekend, de beurtrol tussen de verschillende bewoners, enz...
    • het contract moet binnen de twee weken na ondertekening opgezegd kunnen worden. In die periode kan geen voorschot en ook geen schadevergoeding worden geëist.

    Meer informatie over timesharing en timesharing contracten.

    De Wikifintip

    • Neem vóór u een timesharing contract ondertekent contact op met het Contact Center van de FOD Economie op het nummer 0800 120 33.