Checklist "Hypotheeklening heronderhandelen"

Sinds u uw woning hebt gekocht en een hypotheeklening hebt afgesloten om die aankoop te financieren, is de intrest op hypotheekleningen fors gedaald. Om van die lagere rentevoeten gebruik te maken, kan het interessant zijn om uw lening te heronderhandelen of te herfinancieren.

Om u daarbij te helpen, hebben wij voor u alle vragen opgelijst die u zich zou moeten stellen als u uw hypotheeklening efficiënt wil heronderhandelen.

Checklist: 

Als vuistregel geldt dat een herfinanciering van een hypotheeklening alleen interessant is als de resterende looptijd nog minstens 10 jaar bedraagt. Bovendien moet het verschil tussen de huidige rentevoet en de rentevoet die u voor ogen hebt, minimaal 1 % op jaarbasis bedragen. Belangrijk daarbij is natuurlijk dat u geen appelen met peren vergelijkt. Als u een lening hebt met een vaste rentevoet, moet u die vergelijken met de huidige vaste rentevoet.

Overweegt u om van een vaste op een variabele rentevoet over te stappen, omdat die wat lager ligt? Denk goed na of die overstap wel opportuun is. Als u een formule met een variabele rentevoeten kiest op een moment dat de rentevoeten erg laag liggen, loopt u immers het risico dat uw maandelijkse aflossing stijgt zodra de rentevoeten opnieuw de hoogte ingaan.

Onderhandel met uw bankier. Voor u bij alle bankinstellingen gaat zoeken naar de laagste hypothecaire rentevoet op de markt, maakt u het best eerst een afspraak met de bank waarbij u uw huidige hypotheeklening hebt. Misschien is zij bereid een commerciële geste te doen en u een daling van de rentevoet van uw lening voor te stellen mits u dossierkosten en een herbeleggingsvergoeding betaalt. Die herbeleggingsvergoeding mag niet meer bedragen dan 3 maanden interest op het nog terug te betalen kapitaal.

Voor de berekening van de herbeleggingsvergoeding neemt u uw aflossingstabel. Die tabel vermeldt per maand hoeveel kapitaal en intrest u betaalt, en ook het nog terug te betalen kapitaalbedrag. Als u uw hypotheeklening bijvoorbeeld al 5 jaar aan het afbetalen bent, kijkt u naar het bedrag dat nog moet betaald worden na de 60ste maandelijkse aflossing. Daarna berekent u met de formule saldo van de lening x hypothecaire rentevoet x 3/12 hoeveel de maximale herbeleggingsvergoeding bedraagt.

Bekijk als een herfinanciering de moeite waard. Stel dat uw kredietinstelling toch geen geste doet. Dan zal u voor de herfinanciering van uw hypotheeklening een beroep moeten doen op een andere bank. Ga dan na of dat financieel echt interessant is. Staar u niet blind op de hypothecaire rentevoeten. De kosten bij de herfinanciering van een hypotheeklening zijn immers ook niet te onderschatten. Vergelijk het totale kostenplaatje van uw huidige lening met het totale kostenplaatje van uw nieuwe lening om te zien of een herfinanciering werkelijk interessant is. Ga ook na welke kosten u moet betalen om uw schuldsaldoverzekering aan te passen.

Aan de herfinanciering van uw hypotheeklening hangt dus een kostenplaatje. U moet rekening houden met volgende kosten:

  • een herbeleggingsvergoeding (die bedraagt ten hoogste 3 maanden interest op het nog terug te betalen kapitaal);
  • de handlichtingskosten (dit zijn de kosten voor de opheffing - ook "handlichting" genoemd - van een bestaande hypotheek);
  • de hypotheekkosten (als u een nieuwe hypotheek wil nemen op uw woning zal u opnieuw notariskosten moeten betalen, en ook aktekosten, hypotheekrechten en registratierechten);
  • dossierkosten (tussen o en 650 euro);
  • de kosten voor het aanpassen van uw schuldsaldoverzekering.

Een voorbeeld kan dit alles verduidelijken:

Stel dat u in 2008 een huis hebt gekocht voor 250.000 euro. Om die aankoop te financieren hebt u destijds voor het volledige bedrag een hypotheeklening afgesloten met een vaste rentevoet van 5,50% op 20 jaar. Maar nu we vijf jaar verder zijn blijken de rentevoeten gedaald te zijn tot 3,50% en wil u uw lening herfinancieren.

Op die manier kan u de totale kostprijs van uw lening voor de overblijvende 15 jaar terugbrengen van 306.454 euro naar 269.187 euro. Een herfinanciering van uw lening zal u dus 36.967 euro opleveren, weliswaar de kosten buiten beschouwing gelaten.

We zetten de kosten, die u zeker niet mag verwaarlozen, op een rijtje:

  • de herbeleggingsvergoeding: 2.817 euro
  • de handlichtingskosten: 890 euro
  • de hypotheekkosten voor de nieuwe lening: 5.247 euro
  • de dossierkosten: 250 euro
  • alles samen 9.204 euro zonder rekening te houden met de kosten voor het aanpassen van uw schuldsaldoverzekering.

De herfinanciering van uw hypotheeklening zal u dus een besparing opleveren van 27.763 euro (36.967 euro - 9.204 euro) waarvan nog de kosten moeten worden afgetrokken voor het aanpassen van uw schuldsaldoverzekering.

Door uw lening te heronderhandelen zal u de volgende 15 jaar maandelijks 205,37 euro besparen.

Opgelet, deze berekening houdt geen rekening met de toekomstige waardevermindering van het geld, of anders gezegd de inflatie Een euro vandaag is meer waard dan een euro morgen. Maar de herfinanciering blijft in ons voorbeeld zeker interessant.