L’immobilier d’investissement

BeleggingsvastgoedOn voit et on entend souvent des publicités incitant à investir dans des biens immobiliers tels que des chambres d’étudiants, des résidences-services, etc. Ces placements y sont vantés comme une alternative intéressante face à une bourse capricieuse ou à des comptes d’épargne qui ne rapportent quasiment plus rien. Nous dressons une liste des avantages et des inconvénients de ce type de placement et des points auxquels il convient de faire attention si le produit vous tente. 

De quoi parle-t-on ?

Il ne s’agit pas ici d’annonces pour l’achat d’un appartement à la mer ou d’une résidence secondaire en France, mais d’encarts publicitaires vous proposant d’acquérir un bien immobilier dans le seul but de placer votre argent. Une société vous vend le bien et prend en charge sa location et son entretien. 
De votre côté, en tant qu’investisseur, il vous suffit de signer les contrats nécessaires et, tous les mois, d’encaisser (en partie) le loyer. Ces offres sont souvent assorties d’une garantie de loyer ou de revenu. 
Ces publicités insistent avant tout sur le rendement garanti. Que le propriétaire puisse occuper le logement n’est qu’un argument de second ordre. Les biens immobiliers d’investissement proposés le plus souvent sont les chambres d’étudiants, les résidences-services, les habitations pour expatriés, les chalets et les bungalows dans les villages vacances, et les chambres d’hôtel. 

L’immobilier d’investissement, ses avantages …

  • Tous les soucis habituels du propriétaire vous sont en principe épargnés: recherche de locataires, tracasseries administratives, perception du loyer, réparations, … la société qui vous a vendu le bien se charge de tout à votre place … moyennant honoraires bien sûr. 
  • La fiscalité joue en votre faveur : les revenus de placements financiers sont soumis à un précompte mobilier de 30% alors qu’en cas d’investissement immobilier, les loyers réellement perçus ne sont pas imposés. Vous devrez en revanche vous acquitter du précompte immobilier et d’un impôt calculé sur la base du revenu cadastral indexé et majoré de 40 %.
  • Vous avez la plupart du temps le droit de mettre fin au bail si vous souhaitez occuper le bien personnellement ou y loger un proche, par exemple lorsque l’un de vos enfants commence des études.

L’immobilier d’investissement, ses désavantages …

  • Faire un tel investissement n’est pas donné à tout le monde : la mise de départ tourne autour de 110 000 euros minimum. Généralement, le montant à investir est souvent plus important.
  • La plupart de ces investissements ne sont pas supervisés par la FSMA. Cela implique que, contrairement aux placements en produits financiers dont l’offre est supervisée par la FSMA, la plupart du temps aucune autorité de contrôle indépendante ne veille sur les placements immobiliers. Vous ne pouvez compter que sur vous-même pour vérifier si les informations que vous recevez sont complètes et correctes.
  • Un bien immobilier n’est pas liquide. Vous ne pouvez pas le vendre du jour au lendemain et toucher votre argent. Plus vous êtes pressés de vendre, moins la vente de votre bien vous rapportera.

L’immobilier d’investissement, ses risques. 

Même si les risques que nous allons évoquer ne se produisent pas à tous les coups, tenez compte de ces pièges potentiels lorsque vous prenez votre décision d’investir :
  • La valeur du bien que vous achetez peut baisser. Il ne s’agit pas ici de prédire l’évolution générale des prix de l’immobilier. Par le passé, on nous a trop souvent mis en garde contre une baisse de ces prix, alors qu’ils n’ont par la suite fait que grimper. Cela étant, une chose est sûre : les prix de l’immobilier fluctuent différemment selon la région, le type de bien et la catégorie de prix. Ainsi, les habitations plus chères se vendent plus difficilement; du coup, leur prix se stabilise ou baisse légèrement. L’offre d’immeubles d’investissement se concentre essentiellement sur quelques types de biens. Il y a donc plus de risques de voir apparaître localement une offre excédentaire. Il s’ensuit une baisse des loyers et du prix de ce type de biens.
  • La garantie de loyer ou de revenu vaut ce que vaut la société qui l’offre : il ne serait plus question de compter sur un revenu garanti si cette entreprise devait rencontrer des difficultés financières. Vérifiez si la société avec laquelle vous comptez vous engager est financièrement solide. 
  • Un changement de fiscalité peut avoir un lourd impact sur un investissement immobilier : le niveau relativement élevé des rendements qu’il produit est en grande partie déterminé par la fiscalité avantageuse. Si cette fiscalité change, votre rendement net risque d’en souffrir. 

 

Les conseils Wikifin

  • N’oubliez jamais la règle d’or de tout investissement : ce qui est trop beau pour être vrai n’est la plupart du temps pas vrai ! Un rendement « sur papier » de 10 ou 12 % par exemple alors que le taux du marché avoisine 0 % doit vous alerter. Le risque augmente à mesure que gonflent les rendements potentiels.
  • Pour effectuer ce type de placement, n’utilisez que l’argent que vous avez mis de côté. Emprunter pour acheter un bien immobilier d’investissement n’est pas raisonnable. Un emprunt devra être remboursé quoi qu’il advienne, alors que votre acquisition pourrait ne rien rapporter ou perdre de sa valeur.
  • Choisissez toujours un achat en pleine propriété. Certains prestataires vendent un usufruit, une emphytéose ou un droit de percevoir le produit de la location. Face à toutes les constructions juridiques ingénieuses, rien ne vaut la sécurité et la simplicité d’un acte de propriété.