Huren

Je hebt geen baksteen in de maag en wilt liever een woning huren. Ook al is die situatie tijdelijk, "huren" doe je best op een geplande manier, wil je onaangename verrassingen vermijden.
 
Stel eerst een budget op om na te gaan binnen welke prijsvork je huurprijs mag vallen. Hou er rekening mee dat je een huurwaarborg op een bankrekening moet plaatsen. Hou ook rekening met regelmatig te betalen kosten voor water, elektriciteit, tuin en verzekeringen. Vrees je al deze kosten niet te kunnen dragen? Weet dan dat de overheid je kan helpen een betaalbare woning te vinden
 
Heb je de plek van je dromen gevonden? Onderteken dan een huurcontract en laat een plaatsbeschrijving opmaken. Zo ben je wettelijk in orde en kan je je rechten doen gelden mocht er een geschil ontstaan met de eigenaar. Merk op dat de reglementering verschilt van gewest tot gewest (het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest).
 

De Wikifin-tips

  • Heb je een conflict met de huisbaas, tracht dan eerst tot een akkoord te komen; zo nodig via een verzoeningsprocedure voor de vrederechter. Op die manier vermijd je gerechts- en advocaatkosten.
  • Besluit je om je huurwoning te verlaten vóór het einde van het huurcontract, stuur dan drie maanden vóór je vertrekdatum een aangetekende brief naar je huisbaas.
  1. Het is algemeen bekend dat de Belg een baksteen in de maag heeft. Wij zijn allemaal graag eigenaar van onze woning, liever dan een leven lang huur te betalen aan een eigenaar, zonder garantie om er altijd te kunnen blijven wonen.
     
    Is het werkelijk interessant om eigenaar te worden van een woning?
    Ja, want zo bouw je in feite een vermogen op, wat vaak interessanter is dan huurder te blijven.
     

    Is het interessanter om een woning te huren of te kopen?

    Klik hier om de video te laden. Door op deze link te klikken, stemt u in met het gebruik van cookies van Youtube. Voor meer informatie, gelieve ons cookiebeleid te raadplegen. U vindt de link naar ons cookiebeleid onder deze video. Is het interessanter om een woning te huren of te kopen?
     
    We geven een concreet voorbeeld:
     
    Je huurt een woning en betaalt maandelijks 750 euro huur. Dat heeft een aantal financiële gevolgen:
    • De huurprijs is vastgesteld door de eigenaar en zal door de indexering vermoedelijk met de jaren stijgen. Zo kan de huur met 50% stijgen in 20 jaar tijd.
    • Wat is de huurprijsindexering precies? Elk jaar, op de dag waarop je huurcontract is ingegaan, kan de eigenaar de huur aanpassen aan de levensduurte. Om de stijging van de huurprijs te berekenen, baseert de eigenaar zich op de evolutie van de gezondheidsindex. Je kan zelf de indexering van je huur berekenen op de volgende website.
    • Binnen 15, 25, ... jaar zal je nog steeds huur moeten betalen. Als je met pensioen gaat, zal je inkomen waarschijnlijk dalen, maar de huur zal niet verminderen.
       
    Je wenst eigenaar te worden en je koopt een woning waarvoor je maandelijks je hypotheeklening aflost. Ook aan deze keuze zijn een aantal financiële gevolgen gekoppeld.
    • Met een maandelijkse aflossing van 750 euro gedurende 20 jaar, kan je een hypotheeklening van 100.000 euro krijgen. Voor zo'n bedrag koop je tegenwoordig geen huis, denk je allicht. En daarin heb je gelijk. Als je eigenaar wil worden van een woning, zullen je maandelijkse kosten doorgaans hoger zijn dan als je blijft huren. Voor een hypotheeklening van 250.000 euro zal je maandelijks 1.580 euro moeten ophoesten (ervan uitgaand dat je een vaste rentevoet hebt van 4,60%, en een lening op 20 jaar). Als je voor een vaste rentevoet hebt gekozen, zullen deze maandelijkse aflossingen niet met de jaren stijgen.
    • Als je overweegt om eigenaar van een woning te worden, zal je rekening moeten houden met een aantal kosten die een huurder niet moet dragen, zoals aankoopkosten, kosten voor onderhoud van de woning en diverse belastingen. Vóór je die stap zet, moet je nagaan welk budget hiermee gemoeid is; zo haal je je geen al te zware last op de schouders. Voor meer informatie over het budget dat je nodig hebt om eigenaar te worden van een woning, verwijzen wij naar vraag 3.
    • Het goede nieuws is dat binnen 20 jaar je hypotheeklening zal terugbetaald zijn. Je zal geen "huur" meer moeten betalen voor je woning. Een huis kopen kan je zien als een vorm van sparen. Het is een nuttige spaarvorm, want studies hebben aangetoond dat gepensioneerden-eigenaars minder vaak in de armoede verzeild geraken dan gepensioneerden-huurders.
    • Een eigen woning kopen kan je beschouwen als een belegging. Na 20 jaar zal je woning vermoedelijk in waarde gestegen zijn. Maar je zult wel kosten moeten maken om de woning in goede staat te houden. Daar moet je ook rekening mee houden. 
       
    Je hebt het allicht begrepen: eigenaar worden van een woning is financieel gezien interessant, maar er is een groot budget voor nodig. De overheid is zich hiervan bewust en tracht kandidaat-eigenaars een duwtje in de rug te geven voor het kopen of bouwen van een woning. Eigenaars krijgen fiscale voordelen, hulp en zelfs premies voor het kopen of renoveren van een woning.
     
    Dit voorbeeld werd opgesteld in samenwerking met de notaris.be.
     
  2. Sinds 15 juni 2007 moet een huurcontract worden opgesteld voor elk huis of appartement dat de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt.

    Via het contract geeft de eigenaar van de woning (de verhuurder) zijn eigendom in huur aan de huurder. De huurder krijgt zo de mogelijkheid om in het appartement of het huis te wonen. In ruil betaalt de huurder aan de eigenaar huur.

    De eigenaar(s) en de huurder(s) moeten ieder een exemplaar van het huurcontract krijgen. Het huurcontract moet geregistreerd worden zodat het een ‘vaste dagtekening’ krijgt: een datum die niemand kan betwisten. Je kan gemakkelijk en snel jouw huurcontract online laten registreren via MyRent.

    Lees meer over de registratie van een huurcontract in de rubriek 'registratie van de huurcontracten' op de website van de FOD Financiën.

    Als je een studentenkot wil huren, moet je een specifieke huurovereenkomst afsluiten, namelijk een 'studentenhuurovereenkomst'.

    Vanaf 1 januari 2019 is in Vlaanderen het 'Vlaams Woninghuurdecreet' van toepassing op studentenhuurovereenkomsten. In Brussel geldt al een dergelijke regeling sinds 1 januari 2018, in Wallonië sinds 1 september 2018.

    Personen gebonden door het huurcontract

    Het huurcontract brengt verplichtingen mee voor diegenen die het ondertekenen: de verhuurder(s) en de huurder(s).

    Maar het contract kan ook gevolgen hebben voor andere personen:

    • Verkoopt de eigenaar de woning die je huurt, dan is de nieuwe eigenaar, onder bepaalde voorwaarden, gebonden door het bestaande huurcontract.
    • De echtgeno(o)t(e) van de huurder of de persoon die er wettelijk mee samenwoont: zij hebben immers dezelfde rechten om in de huurwoning te verblijven als de huurder en zijn ook aansprakelijk voor het betalen van de huurlasten, zelfs al werd het huurcontract vóór het huwelijk of vóór het moment dat ze gingen samenwonen afgesloten, of zelfs al werd de overeenkomst slechts getekend door één van de partners. Die regels gelden enkel voor de gezinswoning. Ze gelden niet voor tweede verblijven en beroepsruimtes.
    • De feitelijk samenwonenden: hier liggen de kaarten anders. Het huurcontract geldt enkel voor de partner die het ondertekende. Hij heeft dus het recht zijn partner aan de deur te zetten. De partner die de overeenkomst niet mee heeft ondertekend, zal geen rechten uit de huurovereenkomst halen en is dus veel minder beschermd.

    Feitelijk samenwonenden ondertekenen een huurcontract dus beter samen. Ondertekende een van beide voor het samenwonen het huurcontract? Laat dan een ‘aanhangsel’ opmaken (een aanvulling op het contract), waarin de ander eveneens als volwaardig huurder wordt bestempeld. Mochten jullie uit elkaar gaan of mocht een van beiden overlijden, dan kan je hiermee onaangename verrassingen vermijden en, bijvoorbeeld, niet zomaar uit de woning worden gezet.

    Meer informatie hierover lees je in onze rubriek ‘Onder één dak wonen’.

    Duur van het huurcontract

    De standaard looptijd van een huurcontract is 9 jaar. Staat er in huurovereenkomst geen looptijd, óf een looptijd  tussen 3 en 9 jaar (bijvoorbeeld: voor 5 jaar), dan blijft het huurcontract toch 9 jaar lopen.

    Er bestaan ook huurcontracten van kortere duur (3 jaar of minder) én van langere duur (meer dan 9 jaar). Daarnaast kan je een levenslang huurcontract afsluiten dat afloopt wanneer de huurder sterft.

    Vroegtijdige beëindiging

    Een standaard huurcontract en een huurcontract van meer dan 9 jaar kunnen zowel door de eigenaar als door de huurder vroegtijdig worden opgezegd (verbroken), onder bepaalde voorwaarden. Voor de andere types huurcontracten gelden andere regels.

    Er zijn opzegtermijnen van kracht. Zij worden vastgelegd in het huurcontract. In het geval van een klassiek huurcontract van 9 jaar is de opzegtermijn normaal gezien 3 maand voor de huurder.

    Verlenging

    Het huurcontract wordt zelfs automatisch verlengd indien noch de huurder, noch de eigenaar het contract tegen het einde van het contract opzegt. Deze regel geldt echter niet voor de studentenhuurovereenkomsten.

    Als een huurcontract afloopt of vroeger wordt opgezegd, dan kan je als huurder aan de eigenaar vragen het contract om uitzonderlijke redenen te verlengen: een ernstige ziekte, een hoge leeftijd,… Raken eigenaar en huurder het niet met elkaar eens, dan zal de vrederechter beslissen.

    Hier vind je meer informatie over de duur van een huurovereenkomst.

    Registratie van het huurcontract

    De eigenaar is verplicht elk huurcontract voor de hoofdverblijfplaats van de huurder te registreren bij het registratiebureau van de gemeente waar de woning ligt. Dat moet gebeuren binnen de twee maanden na ondertekening van het contract. Ook elke wijziging in of aanvulling op het contract moet geregistreerd worden.

    De Wikifin-tips

    • Wil je de woning die je huurt verlaten vóór het contract van 9 jaar afloopt? Breng de eigenaar drie maanden vóór je geplande vertrekdatum op de hoogte. Gebeurt dat in de eerste drie jaar van het huurcontract, dan moet je de eigenaar in principe een schadevergoeding betalen die overeenstemt met 1 tot 3 maanden huur. Deze opzeggingsvergoeding bedraagt 3 maanden huur in het eerste jaar, twee maanden huur in het tweede jaar en één maand huur in het derde jaar. Bij het bepalen van het aantal jaar dat je huurt, mag je rekening houden met de duur van je opzeggingsvergoeding (drie maand). De maand waarin je opzegt kan dus werkelijk het verschil maken. De opzeggingstermijn van drie maanden begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand van de opzegging.
    • Wil je je hoofdverblijfplaats onderverhuren? Informeer vooraf naar de regels die in dat geval gelden, ook als je zelf onderhuurder bent! Lees het huurcontract aandachtig. Sommige bepalingen kunnen gevolgen hebben voor de onderhuur.
  3. Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving van de huurwoning, die zowel aan het begin als op het einde van het huurcontract wordt opgemaakt. Voor de eigenaar is dat de enige manier om na te gaan of je verantwoordelijk bent voor eventuele schade aan de woning en of je die schade moet vergoeden. Een plaatsbeschrijving kan ook de huurder beschermen als die met de eigenaar niet akkoord gaat over de staat van de woning. Zo kunnen er in de loop van het huurcontract zware gebreken (fouten) aan het licht komen zijn en kan je eisen om daar iets aan te doen.

    Een plaatsbeschrijving opmaken

    • een plaatsbeschrijving is verplicht voor alle huurcontracten ondertekend vanaf 18 mei 2007. Deze verplichting geldt niet voor pachtovereenkomsten voor boerderijen of landbouwgronden;
    • de plaatsbeschrijving moet nauwkeurig en volledig zijn. Zowel de eigenaar als de huurder (of hun vertegenwoordiger) moeten bij het opmaken van de plaatsbeschrijving aanwezig zijn. De plaatsbeschrijving moet worden ondertekend door de eigenaar(s) en de huurder(s);
    • de plaatsbeschrijving moet ten laatste tijdens de eerste maand van bewoning worden opgemaakt;
    • de eigenaar en de huurder kunnen in overleg beslissen om de plaatsbeschrijving door een expert (vastgoeddeskundige of vastgoedmakelaar) te laten opmaken. De kost hiervan kan tussen de eigenaar en de huurder normaal gezien verdeeld worden. Maar in praktijk moet de huurder deze kost vaak integraal voor z'n rekening nemen;
    • de plaatsbeschrijving moet aan het huurcontract worden toegevoegd bij de registratie;
    • een ‘aanhangsel’ (een document dat de oorspronkelijke plaatsbeschrijving wijzigt) kan aan de plaatsbeschrijving worden toegevoegd als in de loop van de huur wijzigingen aan de woning werden aangebracht.

    Op het einde van het huurcontract

    Op het einde van het huurcontract moet je de woning herstellen in de toestand waarin die zich bevond bij het begin van het huurcontract. Je moet geen herstellingen doen als de toestand van de woning verslechterd is door slijtage, overmacht of een normaal gebruik van de woning.

    Werd er bij het begin geen gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt ervan uitgegaan dat de woning ter beschikking is gesteld in de staat waarin die zich op het einde van het huurcontract bevindt. In dat geval moet je niet opdraaien voor eventuele schade, tenzij de eigenaar kan aantonen dat jij de schade hebt veroorzaakt, een lid van jouw gezin of een mogelijke onderhuurder.

    De Wikifin-tips

    • Zelfs als er een plaatsbeschrijving is, heeft de eigenaar altijd het recht aan te tonen dat er schade is en dat je daarvoor verantwoordelijk bent. Een vertrouwensrelatie blijft de beste garantie voor een goede verstandhouding tussen eigenaar en huurder.
    • Raadpleeg hier onze checklist 'Plaatsbeschrijving bij huren van een woning'.
  4. De huurwaarborg is een som geld die de eigenaar beschermt tegen eventuele schade die een huurder toebrengt. Werd in het huurcontract een huurwaarborg voorzien – en dat is meestal het geval – dan kan je niet weigeren die te betalen.

    Als huurder in Vlaanderen kan je sinds 1 januari 2019 tussen de volgende formules kiezen:

    • een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder;
    • een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder,
    • een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden via een borgstelling door een natuurlijke persoon of door een rechtspersoon.

    De huurder kiest zelf welke huurwaarborg hij gebruikt.

    Een borgstelling kan enkel met akkoord van de verhuurder omdat de huurder anders een insolvabele borg kan voorstellen waardoor in de praktijk geen huurwaarborg is verstrekt.

    Als huurder in Brussel of Wallonië heb je voor de huurwaarborg de keuze uit drie formules:

    • een bankgarantie die in één keer wordt gestort. In dat geval mag de huurwaarborg niet hoger liggen dan twee maanden huur. Die som staat op een bankrekening van de huurder en levert intresten op.
    • een bankgarantie die in schijven wordt gestort. In dat geval mag de waarborg niet hoger liggen dan drie maanden huur. De bank waarborgt het totaalbedrag zodra het huurcontract werd ondertekend, maar betaalt uiteraard geen intresten zolang de huurwaarborg niet volledig werd gestort. De maximum termijn waarbinnen dat moet gebeuren is drie jaar.
    • bankgarantie waarover het OCMW onderhandelde. Ook in dat geval mag de huurwaarborg niet hoger liggen dan drie maanden huur. Het OCMW dient een aanvraag in bij de bank, al zijn andere formules ook mogelijk. Meer over de storting van een huurwaarborg via het OCMW.
  5. De huur van een huis of een appartement is meestal de belangrijkste uitgavenpost in het gezinsbudget. De huurprijs wordt door een groot aantal factoren bepaald: de staat en de oppervlakte van de woning, de wijk of de stad waarin de woning ligt, de onmiddellijke omgeving, …

    Betaling van de huur en de lasten

    Op de in het huurcontract afgesproken data moet je de huur en de daaraan verbonden lasten betalen. In de meeste gevallen wordt de huur op voorhand betaald. Met andere woorden, je zal de huur van jouw woning betalen op 1 oktober om er in de maand oktober gebruik van te maken.

    In de meeste gevallen wordt de storting van de huurwaarborg aan het begin van een huurcontract overeengekomen.

    Berekening van de huurprijs

    Op de verjaardag van de ondertekening van het huurcontract wordt de huur geïndexeerd of, met andere woorden, aan de levensduurte aangepast. Over het algemeen is die indexering toegelaten, zelfs als ze niet in het huurcontract werd voorzien. Als in het huurcontract staat dat de huur niet zal worden geïndexeerd, zijn indexeringen niet mogelijk, tenzij die in een ‘aanhangsel’ van het huurcontract werden ingeschreven. Iedereen die het huurcontract ondertekende, moet het met de aanhangsels eens zijn.

    Wil je de indexering van je huur makkelijk berekenen? Hier vind je een online huurcalculator.

    Telkens wanneer er drie jaar voorbij zijn, kunnen zowel de eigenaar als de huurder vragen om de huur te verhogen of te verlagen, al moeten dan wel bepaalde voorwaarden vervuld zijn. Raken de eigenaar en de huurder het niet eens, dan kan een van beide de tussenkomst van de vrederechter vragen.

    Berekening van de lasten

    In de meeste huurcontracten wordt voorzien dat je, naast de huur, ook lasten moet betalen:

    • gemeenschappelijke lasten (die in sommige flatgebouwen hoog kunnen oplopen): onderhoud van de inkomhal, de lift,…
    • kosten voor jouw eigen verbruik aan elektriciteit, aardgas en water.

    Er bestaan twee systemen:

    1. forfaitaire lasten: je betaalt iedere maand een vast bedrag. Dat de reële kosten mogelijks hoger of lager liggen, wijzigt daar niets aan.
    2. werkelijke lasten: je betaalt de reële kosten. Meestal staat dan in het huurcontract dat je maandelijks een provisie moet betalen. Die provisie is een vast bedrag dat je als huurder maandelijks stort in afwachting van de definitieve afrekening. Op het einde van het jaar wordt een nauwkeurige afrekening gemaakt op basis van de facturen.

    Een voorbeeld: in het huurcontract is een provisie van 80 euro voorzien. Op het einde van het jaar blijkt uit de afbreking dat de reële kosten voor jou 1.276 euro bedragen. Je moet, met andere woorden, 1.276 euro betalen, maar mag daar de reeds betaalde provisie (80 x 12 = 960) van aftrekken. Dat betekent dat je op het einde van het jaar nog 316 euro verschuldigd bent.

    De Vlaamse huurregels besteden aandacht aan de transparantie van de kosten en lasten naar de huurder toe. Elke publieke mededeling (affichering of publiciteit) rond de verhuring van een (roerend of onroerend) goed met een woonfunctie, vermeldt minstens de gevraagde huurprijs én het bedrag van de kosten en de lasten. Dit geldt ook voor de studentenkoten.

    Is er discussie, dan kan een van de partijen altijd beslissen die discussie aan de vrederechter voor te leggen.

    Onroerende voorheffing

    Onroerende voorheffing kan nooit ten laste van de huurder vallen. Mocht er in het huurcontract een clausule staan die dat bepaalt, dan is die ongeldig.

    De Wikifin-tips

    • Of je nu studeert, werkt of met pensioen bent, je moet er altijd voor zorgen dat wat je uitgeeft aan huur geen te grote hap uit je maandbudget neemt.
    • Als huurder hoef je geen onroerende voorheffing te betalen. Toch kan je gezinssituatie ervoor zorgen dat de eigenaar van je woning minder voorheffing moet betalen. Breng hem dus zeker op de hoogte van je gezinssituatie! Als hij daardoor minder onroerende voorheffing moet betalen, kan die in mindering komen van jouw huur. Praat er open over met je eigenaar.
  6. Twee grote principes

    • De eigenaar van een huurwoning moet grote herstellingen (bv. het dak herstellen) en belangrijke onderhoudswerken (bv. onderhoud/herstelling van goten, afvoerbuizen, enz.) laten uitvoeren. Hij moet ook defecte toestellen (verwarmingsketel, boiler, …) laten vervangen.
    • Als huurder sta je in voor kleine - dagdagelijkse -herstellingen in het kader van het dagelijks gebruik van de woning: herstellen van het toilet, ontstoppen van de gootsteen, bladeren uit de dakgoot halen en zo meer. Gaat het om werken die de tussenkomst van de eigenaar vereisen, breng die dan zo snel mogelijk op de hoogte als er problemen zijn. Bovendien moet de huurder ook instaan voor herstellingen die het gevolg zijn van foutief handelen (bv. het niet melden aan de verhuurder van vocht aan de muren).

    Voor huurcontracten in Wallonië heeft de Waalse regering een niet-limitatieve lijst van herstellingen en onderhoudswerken gepubliceerd waarin de voornaamste verplichtingen aan bod komen. De eigenaar en de huurder moeten zich houden aan deze verdeling van de verplichtingen.

    Renovatiehuurovereenkomst

    Soms is de huurder bereid om in de woning werken te laten uitvoeren die eigenlijk door de eigenaar zouden moeten worden uitgevoerd. In dat geval ondertekenen eigenaar en huurder samen een schriftelijke overeenkomst – de renovatiehuurovereenkomst genoemd – waarin de werken én de tegenprestatie (lagere huur of gratis wonen gedurende een bepaalde periode) worden beschreven. De voorwaarden voor een dergelijke overeenkomst zijn wettelijk vastgelegd.

  7. Als huurder heb je het niet altijd makkelijk, maar als eigenaar al evenmin. Er kan discussie ontstaan, waarbij jullie elkaar verwijten gaan maken: de huur werd niet betaald, de verhuurder heeft de verwarmingsketel niet hersteld, er zit een gat in het dak dat ervoor zorgt dat er water binnen loopt en voor lelijke vlekken zorgt, enz...

    Zorgt de vrederechter voor een oplossing?

    Uiteraard is het altijd beter om samen te zoeken naar een oplossing. Is dat écht niet mogelijk, dan zijn er nog andere manieren om een conflict op te lossen.

    In huurdiscussies kan de vrederechter een rol spelen. Er bestaan twee procedures:

    1. een verzoeningsprocedure: die procedure is gratis en kan zonder advocaat worden afgehandeld. De vrederechter bemiddelt en helpt je om tot een onderling akkoord te komen. Hij neemt geen beslissingen en probeert je ook niets op te dringen. Kom je tot een akkoord, dan wordt daarvan proces-verbaal (een verslag dus) opgemaakt. Dat proces-verbaal heeft de waarde van een vonnis van de rechtbank. Op die manier kan het probleem worden opgelost zonder gerechts- en advocaatkosten.
    2. een klassieke rechtsprocedure: je kan die onmiddellijk starten óf als een verzoeningsprocedure geen oplossing bracht. In dat geval is de rechter niet alleen een bemiddelaar. Hij gaat eerst na óf een akkoord tussen huurder en eigenaar mogelijk is. Ziet hij dat het onmogelijk is, dan neemt hij een beslissing. Die procedure is niet gratis (er moeten gerechtskosten worden betaald: de rolrechten). Je kan ook beslissen om je door een advocaat te laten bijstaan.

    Waar vind je een vrederechter?

    Er zijn 187 vredegerechten in België: één per kanton. Er zijn zoveel vredegerechten omdat de vrederechter kan tussenkomen in conflicten tussen burgers: niet alleen tussen huurders en eigenaars, maar ook tussen echtgenoten, buren, klanten en handelaars, …

    Op de website van de FOD Justitie kun je opzoeken waar het dichtstbijzijnde Vredegerecht is.

    Wat als ik geen advocaat kan betalen?

    Bij een procedure voor de vrederechter ben je niet verplicht een advocaat in te huren.
    Als je wél een advocaat neemt, moet je die natuurlijk betalen.
    Als je je geen advocaat kan veroorloven, kan je je wenden tot een Justitiehuis, ofwel voor een eerste consultatie ofwel voor het aanduiden van een advocaat in het kader van de rechtshulp. Dit is niet gratis. Er geldt een systeem van remgeld (een klein bedrag dat moet betaald worden).
    Er zijn 28 Justitiehuizen in België: een per gerechtelijk arrondissement (in Brussel zijn er twee: een Nederlandstalig en een Franstalig).

    Op de website van de FOD Justitie kan je het dichtstbijzijnde Justitiehuis opzoeken.

    De Wikifin-tip

    • Heb je een conflict met je eigenaar, probeer dan eerst samen een oplossing te vinden, eventueel via een verzoeningsprocedure bij het vredegerecht. Zo vermijd je gerechts- en advocaatkosten.

     

  8. Het recht op een degelijke woning staat in België in de Grondwet. Toch is het niet altijd eenvoudig om een betaalbare woning te vinden, zeker in de grote steden van het land.

    Daarom heeft de overheid een aantal maatregelen genomen om iedereen aan een woning te helpen: goedkope woningen, sociale woningen, huursubsidies en verhuispremies voor wie een onbewoonbare woning moet verlaten, … Andere maatregelen zijn bedoeld om mensen te helpen bij het kopen van een eigen woning. Denk maar aan de toekenning van sociale hypothecaire leningen (aan zeer lage rentevoeten) aan jonge gezinnen met een laag inkomen. 

    De regels over de toekenning van sociale woningen, verschillen dus naargelang je in Vlaanderen, Brussel of Wallonië woont.

  9. Deze woonformule is niet alleen populair onder studenten, maar ook bij pas afgestudeerden die met hun eerste loon niet noodzakelijk een degelijke woning kunnen huren. 

    In Vlaanderen

    In tegenstelling tot bij partners uit een huwelijk of bij een wettelijk samenwonende, wordt een feitelijk samenwonende persoon niet automatisch als huurder gezien van het pand waarin hij/zij – samen met de oorspronkelijke huurder(s) – een hoofdverblijfplaats heeft.

    Wel kunnen huurders die destijds de huurovereenkomst ondertekenden, samen met de feitelijk samenwonende(n), aan de verhuurder(s) vragen ermee in te stemmen dat zij allemaal als huurders beschouwd worden.

    Verhuurders kunnen evenwel weigeren om hun toestemming te verlenen, bijvoorbeeld wanneer de persoon die huurder wenst te worden niet solvabel is.

    De huurders oefenen gezamenlijk de rechten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst en ze zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot het uitvoeren van de (huur)verplichtingen. Evenwel is een feitelijk samenwonende persoon niet gehouden tot het uitvoeren van verplichtingen die ontstaan zijn voordat hij/zij huurder werd (vb. huurachterstallen, huurschade, …).

    Eén van de huurders kan de huurovereenkomst opzeggen ten persoonlijke titel. De opzeggende huurder kan een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en aan de overblijvende huurder(s).

    Als de verhuurder en de overblijvende huurder(s) daar niet binnen drie maanden mee hebben ingestemd, kan de opzeggende huurder de rechter vatten.

    Na een aanvaarding door de verhuurder en de overblijvende huurder(s) of na een rechterlijke beslissing waarin een nieuwe huurder wordt aanvaard, is de opzeggende huurder, na het verstrijken van de opzeggingstermijn van drie maanden, niet langer gehouden tot het nakomen van de huurdersverplichtingen. De partijen doen er goed aan om de nieuwe huurder via een addendum toe te voegen aan de huurovereenkomst.

    Als er daarentegen geen nieuwe huurder werd voorgesteld of wanneer de voorgestelde persoon niet aanvaard is, kan de verhuurder de opzeggende huurder nog gedurende zes maanden, te rekenen vanaf het tijdstip waarop deze persoon geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huurprijs.

    Naast de beëindiging van de huurovereenkomst door één huurder, blijft ook een gezamenlijke opzegging door alle huurders mogelijk.

    In Brussel en Wallonië

    Jonge werknemers kunnen, net als studenten, ook opteren voor een medehuurovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst is nu duidelijk omkaderd (sinds 1 januari 2018 in Brussel en sinds 1 september 2018 in Wallonië).

    Medehuurders die een medehuurovereenkomst hebben afgesloten, moeten onderling ook een medehuurpact afsluiten. Om een medeverhuurovereenkomst af te sluiten heb je vooraf de toestemming nodig van de verhuurder, ongeacht de hoedanigheid van de medehuurders. Ook als een medehuurder student is, is de medehuurovereenkomst van toepassing. Merk op dat de medehuurovereenkomst en het medehuurpact elkaar niet overlappen.

    Voor alle aspecten die niet eigen zijn aan het medehuren, blijft de regeling van het gemeen huurrecht of de hoofdverblijfplaats van toepassing.

    Het medehuurpact

    Medehuurders moeten, uiterlijk wanneer zij de medehuurovereenkomst ondertekenen, onderling een medehuurpact afsluiten. Hierin kunnen zij hun wederzijdse rechten en plichten voor het leven in gemeenschap vastleggen. Je kan dus geen medehuurovereenkomst afsluiten zonder medehuurpact.

    Hoofdelijkheid van de medehuurders

    De medehuurders zijn hoofdelijk verbonden ten aanzien van de verhuurder voor de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Deze hoofdelijkheid houdt onder meer in dat de verhuurder van elke medehuurder kan eisen dat hij het volledige huurbedrag betaalt.

    Wat gebeurt er als een of meerdere medehuurders uit de medehuur willen stappen?

    In dat geval moeten zij een opzegtermijn naleven. Die bedraagt twee maanden in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest en drie maanden in het Waalse Gewest.

    Een medehuurder die zijn opzeggingsbrief heeft verstuurd, wordt ontheven van zijn verplichtingen en hoeft geen schadevergoeding te betalen op voorwaarde dat hij een vervanger heeft gevonden.