Beleggingsvastgoed

BeleggingsvastgoedJe ziet of hoort vaak reclame voor een belegging in vastgoed zoals studentenkoten, assistentiewoningen, ... Zo’n belegging wordt aangeprezen als een interessant alternatief voor de wispelturige beurs of voor een spaarrekening die bijna niets meer opbrengt. We sommen de voor- en nadelen van zo’n belegging op en waar je moet op letten als je zo’n belegging overweegt.

Wat is beleggingsvastgoed?

We hebben het hier niet over de aankoop van een appartement aan de kust of een tweede verblijf in Frankrijk, maar over aanbiedingen van vastgoed als zuivere belegging. Een firma verkoopt je het vastgoed en verzorgt de verhuur en het onderhoud voor jou.

Jij als belegger moet enkel de nodige contracten ondertekenen en maandelijks (een deel van) het huurgeld innen. Vaak is er een huur- of opbrengstgarantie aan zo’n aankoop verbonden.

De reclame focust voornamelijk op de beloofde rendementen. Het eigen gebruik komt pas op de tweede of derde plaats. De meest populaire categorieën van beleggingsvastgoed zijn studentenkoten, assistentiewoningen, woningen voor expats, vakantiehuisjes in bungalowparken of hotelkamers.

De voordelen van beleggingsvastgoed

  • Je hebt in principe niet de zorgen die een eigenaar gewoonlijk heeft: de zoektocht naar huurders, de paperassen, het innen van de huur, herstellingen, … De firma die je het vastgoed heeft verkocht, verzorgt dit voor je. Uiteraard tegen een vergoeding.
  • De fiscaliteit speelt in je voordeel: de opbrengst op financiële beleggingen is belast aan 30% via de roerende voorheffing. Bij een vastgoedbelegging wordt de werkelijk geïnde huur niet belast. Je betaalt wel de onroerende voorheffing en je moet het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, op je belastingaangifte invullen.
  • Meestal heb je een recht van eerste gebruik. Dat betekent dat als bv. één van je kinderen gaat studeren, dat kind het kot dat je kocht zal mogen gebruiken.

De nadelen van beleggingsvastgoed

  • Deze belegging is niet voor iedereen weggelegd: bij beleggingsvastgoed is 110.000 euro zowat het minimum startkapitaal, maar vaak gaat het om grotere bedragen.
  • De meeste van deze beleggingen in vastgoed vallen niet onder het toezicht van de FSMA. Dit wil zeggen dat, in tegenstelling tot financiële beleggingen waarvoor de FSMA het aanbod controleert, er voor dit soort belegging meestal geen controle is door een onafhankelijke controle-autoriteit. Je bent op jezelf aangewezen om te checken of de informatie die je krijgt wel volledig en correct is.
  • Vastgoed is niet liquide. Je geraakt niet onmiddellijk aan je geld als je het wil verkopen. Hoe meer haast je hebt om je woning te verkopen, hoe minder je ervoor zal krijgen.

De risico’s van beleggingsvastgoed

We zeggen niet dat volgende risico’s zich altijd voordoen, maar hou bij een beleggingsbeslissing rekening met deze mogelijke valkuilen:

  • De prijzen van het vastgoed dat je koopt, kunnen dalen. We wagen ons niet aan een voorspelling van het algemeen prijsniveau van vastgoed. Al te vaak werd in het verleden gewaarschuwd voor dalende vastgoedprijzen, terwijl die daarna enkel nog omhoog gingen. Wat wel vaststaat, is dat de evolutie van de vastgoedprijzen sterk verschilt per regio, per soort vastgoed en per prijsklasse. Woningen in de hogere prijsklasse bv. verkopen moeilijker, waardoor de prijzen ervan stabiliseren of licht dalen. Het aanbod van beleggingsvastgoed is vooral geconcentreerd op enkele soorten vastgoed. Daardoor stijgt de kans dat er daarin lokaal een overaanbod – en dus lagere huurprijzen en dalende verkoopprijzen – tot stand komt.
  • De huurgarantie of opbrengstgarantie is maar zo stabiel als de firma die ze aanbiedt: wanneer de firma in de financiële problemen komt, moet je niet meer op een gegarandeerde opbrengst rekenen. Ga dus na of de aanbieder financieel gezond is.
  • Een veranderende fiscaliteit kan een zware impact hebben op een belegging in vastgoed: de voordelige fiscaliteit speelt een belangrijke rol in de relatief hoge rendementen die beleggingsvastgoed bieden. Wanneer die fiscaliteit verandert, tast dat zeker je nettorendement aan.

 

De Wikifin-tips

  • Vergeet nooit de gouden regel bij iedere belegging: als het te mooi is om waar te zijn, is het meestal niet waar. Wanneer iemand je bij een marktrente van rond de 0% een rendement op beleggingsvastgoed van bv. 10 of 12% belooft, dan moet er een alarmbelletje afgaan. Hoe hoger de mogelijke rendementen, hoe groter het risico.
  • Gebruik enkel je spaargeld voor dit soort beleggingen. Het is niet verstandig om te lenen om beleggingsvastgoed te kopen. Een lening moet je altijd terugbetalen, terwijl je aankoop misschien niets opbrengt of in waarde kan dalen.
  • Verkies altijd een aankoop in volle eigendom: sommige aanbieders verkopen het vruchtgebruik, erfpacht of een vorderingsrecht op de huuropbrengsten. De zekerheid en eenvoud van een eigendomsakte valt te verkiezen boven allerhande slimme juridische constructies.