Checklist "Renégocier son crédit hypothécaire"

Depuis que vous avez acheté votre logement et souscrit à un emprunt hypothécaire pour financer cet achat, les taux des emprunts hypothécaires ont nettement baissé. Peut-être serait-il intéressant de renégocier ou refinancer cet emprunt pour bénéficier d'un meilleur taux hypothécaire ?

Nous avons répertorié pour vous, une à une, toutes les questions à se poser pour renégocier efficacement votre emprunt hypothécaire.

Checklist: 

L'hypothèse de base pour que le refinancement d'un emprunt hypothécaire soit intéressant est que la durée de remboursement de votre crédit hypothécaire soit d'encore au moins de 10 ans. Il faut également que la différence de taux annuel soit de 1% minimum entre votre taux actuel et celui que vous visez. Dans ce cadre, comparez bien des pommes avec des pommes. Si vous avez opté à l'époque pour un taux hypothécaire fixe, comparez-le avec un taux hypothécaire fixe actuel.

Vous songez à troquer votre taux fixe contre un taux variable, car ces derniers sont un peu plus bas. Réfléchissez bien à l'opportunité d'un tel changement. Opter pour une formule à taux d'intérêt variable quand les taux sont à un niveau plancher, c'est prendre le risque de voir sa mensualité relevée lors d'une probable remontée des taux d'intérêts de référence.

Négociez avec votre banquier. Avant même de courir toutes les enseignes bancaires pour dénicher le taux hypothécaire le plus bas du marché, prenez rendez-vous avec la banque qui héberge votre emprunt hypothécaire actuellement. Elle fera peut-être un geste commercial et abaissera le taux de votre crédit moyennant le paiement de frais de dossier, et d'une indemnité de remploi. L'indemnité de remploi demandée ne pourra être supérieure à trois mois d'intérêts sur le capital que vous devez encore rembourser.

Pour calculer l'indemnité de remploi, reportez-vous à votre tableau d'amortissement. Ce tableau reprend mois après mois le montant de capital et d'intérêts que vous remboursez, ainsi que le solde de capital qu'il vous reste à payer. Si, par exemple, vous remboursez votre emprunt hypothécaire depuis 5 ans, reportez vous à la 60ème mensualité pour déterminer le solde que vous devez encore rembourser. Appliquez ensuite la formule : solde de l'emprunt x taux d'intérêt hypothécaire x 3/12 pour déterminer quelle sera votre indemnité de remploi maximale.

Vérifiez si financièrement le jeu en vaut la chandelle. Rien n'y fait, votre organisme de crédit ne veut pas faire un geste en votre faveur. Il va donc falloir refinancer votre crédit hypothécaire auprès d'une autre banque. La première chose à faire est de vérifier si l'opération est financièrement intéressante. Ne vous braquez pas sur les taux hypothécaires pour juger de l'intérêt du refinancement de votre emprunt. Les frais de refinancement d'un emprunt hypothécaire sont loin d'être négligeables. Comparez le coût total de votre emprunt actuel, avec le coût total de votre nouvel emprunt pour juger de l'intérêt du refinancement. Et, vérifiez également le coût lié à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

En termes de coûts dans le cadre du refinancement d'un crédit hypothécaire, vous devez tenir compte de :

  • Indemnité de remploi (soit 3 mois d'intérêts sur le capital restant à rembourser) ;
  • Frais de main levée (frais lié à la suppression de l'hypothèque existante) ;
  • Frais d'hypothèque (pour inscrire une nouvelle hypothèque sur votre habitation vous devrez à nouveau payer des frais de notaire, les frais d'acte, les droits d'inscription de l'hypothèque et les droits d'enregistrement) ;
  • Frais de dossier (entre 0 et 650 euros) ;
  • Le coût lié à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

Prenons un exemple

En 2008, vous avez acheté une maison d'une valeur de 250.000 euros. Vous avez totalement financé cet achat par le biais d'un emprunt hypothécaire à taux fixe de 5,50% sur 20 ans. Cinq ans plus tard, vous souhaitez refinancer cet emprunt car les taux sont descendus à 3,50%.

Le coût total de votre emprunt pour les 15 années qui viennent va effectivement diminuer de 306.454,45 euros à 269.187,40 euros. Votre économie s'élève donc à 36.967 euros en refinançant votre emprunt hypothécaire, avant les frais.

  • Des frais qui sont loin d'être négligeables :
  • Indemnité de remploi : 2.816,96 euros
  • Frais de main levée : 890,36 euros
  • Frais d'hypothèque du nouveau crédit : 5.246,83 euros
  • Frais de dossier : 250 euros
  • Soit un total de 9.204,16 euros, sans tenir compte du coût lié à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

L'économie réalisée suite au refinancement de votre emprunt hypothécaire est de 27.762,89 (36.967 euros - 9.204,16 euros), après le paiement des frais de 9.204,16 euros et sans compter l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

En d'autres termes, en refinançant votre emprunt vous payerez 205,37 euros de moins chaque mois durant les 15 prochaines années.

Notez que ce calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur de l'argent dans le temps. Valeur qui a tendance à s'éroder au fil des ans suite à l'inflation. Un euro aujourd'hui n'est pas un euro demain.