- La règle de base pour que le refinancement d'un emprunt hypothécaire soit intéressant est que la durée de remboursement de votre crédit hypothécaire soit d'encore au moins de dix ans. Il faut également que la différence de taux annuel soit de 1 % minimum entre votre taux actuel et celui que vous visez. Dans ce cadre, comparez bien des pommes avec des pommes. Si vous avez opté à l'époque pour un taux hypothécaire fixe, comparez-le avec un taux hypothécaire fixe actuel.
- Vous songez à troquer votre taux fixe contre un taux variable, car ces derniers sont un peu plus bas. Réfléchissez bien à l'opportunité d'un tel changement. Opter pour une formule à taux d'intérêt variable quand les taux sont à un niveau plancher, c'est prendre le risque de voir sa mensualité relevée lors d'une probable remontée des taux d'intérêts de référence. Informez-vous sur les perspectives.
- Négociez avec votre banquier actuel. Avant même de courir toutes les enseignes bancaires ou les prêteurs pour dénicher le taux hypothécaire le plus bas du marché, prenez rendez-vous avec la banque qui héberge votre emprunt hypothécaire actuellement. Elle fera peut-être un geste commercial et abaissera le taux de votre crédit moyennant le paiement de frais de dossier, et d'une indemnité de remploi.
- Pour calculer l'indemnité de remploi, reportez-vous à votre tableau d'amortissement. Ce tableau est annexé à l’acte d’emprunt et reprend, mois après mois, le montant de capital et d'intérêts que vous remboursez, ainsi que le solde de capital qu'il vous reste à payer. Si, par exemple, vous remboursez votre emprunt hypothécaire depuis cinq ans, reportez-vous à la 60e mensualité pour déterminer le solde que vous devez encore rembourser. Appliquez ensuite la formule : solde de l'emprunt x taux d'intérêt hypothécaire x 3/12 pour déterminer quelle sera votre indemnité de remploi maximale.
- Rien n'y fait, votre prêteur ne veut pas faire un geste en votre faveur. Il va donc falloir refinancer votre crédit hypothécaire auprès d'une autre banque ou prêteur. La première chose à faire est de vérifier si l'opération est financièrement intéressante. Les frais de refinancement d'un emprunt hypothécaire sont loin d'être négligeables :
- Indemnité de remploi, souvent trois mois d'intérêts sur le capital restant à rembourser.
- Frais de main-levée liés à la suppression de l'hypothèque existante.
- Frais d'hypothèque pour inscrire une nouvelle hypothèque sur votre habitation ainsi que, à nouveau, tous les importants frais de notaire.
- Frais de dossier.
- Le coût lié à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.
Checklist - Renégocier son crédit hypothécaire
Example : Vous avez acheté une maison il y a cinq ans
Pour financer cet achat, vous avez contracté un prêt hypothécaire de 250 000 euros à un taux d'intérêt fixe de 3,50 % sur 20 ans. Vous payez ensuite 240 mensualités de 1442,72 euros, comprenant chacune une partie de capital et une partie d'intérêts. Au total, vous remboursez 96 252,80 euros d'intérêts.
Cinq ans plus tard, les taux d'intérêt sont tombés à 1,50 % et vous souhaitez refinancer votre emprunt. À ce stade, vous avez remboursé 47 410,29 euros de capital et 39 152,91 euros d'intérêts. Pour un nouveau prêt de 202 589,71 euros (= le capital restant dû = 250 000 – 47 410,29) avec un taux d'intérêt fixe de 1,50 % à 15 ans, vous payez 180 mensualités de 1256,47 euros soit un total de 226 164,60 euros dont 23 574,89 euros d'intérêts.
Au total, vous payez donc 250 000 euros de capital et 39 152,91 et 23 574,89 euros d'intérêts pour les deux prêts. Soit un total de 62 727,80 euros, ce qui représente donc 33 525 euros d'intérêts en moins par rapport aux 96 252,80 euros d'intérêts du prêt initial.
Vous devez bien entendu tenir compte des coûts liés au refinancement :
- L’indemnité de remploi, qui peut s'élever au maximum à trois mois d'intérêts. La part d'intérêt après cinq ans de la soixantième mensualité est de 583,90 euros x 3 = 1751,70 euros.
- Les frais de mainlevée (uniquement si vous contractez votre nouveau prêt auprès d'une autre institution financière) : environ 1249 euros.
- Les frais d'hypothèque pour le nouveau prêt (uniquement si vous contractez votre nouveau prêt auprès d'une autre institution financière) : 5136,83 euros
- Les frais de dossier : jusqu'à 175 euros maximum
- Le coût total est donc de 8312,53 euros sans tenir compte du coût de l'adaptation de l'assurance solde restant dû. En effet, la prime sera probablement un peu plus élevée car vous avez entre-temps cinq ans de plus.
Le refinancement de votre crédit hypothécaire vous permet donc d'économiser 33 525 euros d'intérêts dont nous déduisons 8312,53 euros de frais. L'économie finale est donc d'environ 25 212,47 euros. Nous résumons le tout dans un tableau récapitulatif.
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SITUATION A Prêt 1 : 20 ans à taux fixe – 3,50 % |
SITUATION B Prêt 1 : 5 ans à taux fixe – 3,50 % Prêt 2 : 15 ans à taux fixe – 1,50 % |
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| Capital prêt 1 | 250 000 | 47 410,29 |
| Intérêt prêt 1 | 96 252,80 | 39 152,91 |
| Capital prêt 2 | / | 202 589,71 |
| Intérêt prêt 2 | / | 23 574,89 |
| Indemnité de remploi | / | 1751,70 |
| Frais de mainlevée | / | 1249 |
| Frais d'hypothèque prêt 2 | / | 5136,83 |
| Frais de dossier prêt 2 | / | 175 |
| TOTAL | 346 252,80 | 321 040,33 |
| DIFFÉRENCE | 25 212,47 | |
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* Les montants des frais figurant dans ce tableau sont des approximations. Remarque : si vous contractez un nouveau prêt auprès de l'institution financière où le prêt initial a également été contracté, il n'y a pas de frais de mainlevée ni de frais d'hypothèque. Un refinancement est donc plus avantageux dans ce cas. |
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