Fiscaliteit voor de woning die je verhuurt of je tweede verblijf
Welke belastingen moet je betalen als je je woning voor privégebruik verhuurt?
Je verhuurt je tweede verblijf voor privégebruik. De huurder gebruikt je woning dus uitsluitend voor privédoeleinden (wat impliceert dat hij de huur niet gedeeltelijk bij zijn beroepskosten aftrekt).
Huurinkomsten worden doorgaans niet belast, tenzij het om een gemeubileerde woning gaat.
Op je belastingaangifte vermeld je enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van je woning: datzelfde bedrag zal je elk jaar moeten aangeven (behalve bij een herziening van het kadastraal inkomen).
Weetje
Je koopt een woning in het betrokken inkomstenjaar en vindt snel een huurder. In dat geval vermeld je het kadastraal inkomen in functie van het aantal dagen dat je eigenaar (of vruchtgebruiker) van het huis bent.
Voorbeeld: Je koopt een appartement aan zee (kadastraal inkomen: 1000 euro)
Op 1 april onderteken je de koopakte bij de notaris en op 1 juni de huurovereenkomst met de huurder.
Op je belastingaangifte vermeld je het kadastraal inkomen naar rato van het aantal dagen dat je – tussen 1 april en 31 december – effectief eigenaar van de woning was, nl. 275 dagen/365 x 1000 euro = 753,42 euro kadastraal inkomen.
Welke belastingen moet je betalen op je verhuurde woning?
Op je belastingaangifte vermeld je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van je tweede verblijf. Op basis daarvan zal de fiscus je op twee verschillende manieren belasten:
- Via de onroerende voorheffing, die je eenmaal per jaar moet betalen. Het te betalen bedrag is een percentage van het kadastraal inkomen van je tweede verblijf. Dat percentage wordt verhoogd met de opcentiemen van de gemeente, provincie en agglomeratie.
- Via de belastingaangifte, de belastbare inkomsten van onroerende goederen worden bij je andere inkomsten opgeteld en belast tegen het progressieve tarief, m.a.w. het tarief van de hoogste schijf (maximumschijf van 50 %).
Voor de berekening van je belastbare inkomsten van onroerende goederen wordt gekeken naar het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.
Voorbeeld: Je verhuurt je tweede verblijf aan 1000 euro per maand
Het kadastraal inkomen van die woning bedraagt 1000 euro. De jaarlijkse huuropbrengst bedraagt 12 000 euro (12 x 1000 euro). Bij de inkomsten van onroerende goederen op je belastingaangifte vermeld je enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (of 1000 euro). Je wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. Voor het inkomstenjaar 2024 komt dat neer op 1000 euro x 2,1763 (index) x 1,4 = 3046,82 euro en dus een belasting van 1523,41 euro (maximumschijf van 50 %).
Weetje
De extra belasting die je op basis van je belastingaangifte betaalt, kan worden verminderd met de rente op de hypothecaire lening die je hebt afgesloten om je huis te kopen of te renoveren. De rente wordt immers van je totale inkomsten van onroerende goederen afgetrokken.
Moet je belastingen betalen als je een tweede verblijf met een meerwaarde verkoopt?
Is er minder dan vijf jaar verstreken tussen de aankoop en de verkoop van je tweede verblijf – daarvoor worden de datums van de notariële akten in aanmerking genomen – dan moet je de gegenereerde meerwaarde op je belastingaangifte vermelden. Die meerwaarde wordt belast aan 16,5 %. Is er meer dan vijf jaar verstreken tussen de aankoop en de verkoop van je tweede verblijf, dan is de meerwaarde vrijgesteld van belastingen.
De meerwaarde wordt ook belast als je de woning via een schenking (maar niet via een erfenis) hebt verkregen. In dat geval wordt de termijn tussen de schenking en de doorverkoop vastgesteld op drie jaar.
Hoe moet je je woning op je belastingaangifte vermelden als je ze voor beroepsdoeleinden verhuurt? Welke belastingen zal je moeten betalen?
Je wil een woning voor beroepsdoeleinden verhuren? Dat betekent dat de huurder je woning in het kader van zijn beroepsactiviteiten (zelfstandige, winkel …) gebruikt.
Op je belastingaangifte vermeld je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van je woning en de totale ontvangen jaarlijkse brutohuur, meer bepaald de huurgelden en de huurvoordelen.
Hoe word je belast als je je tweede verblijf voor beroepsdoeleinden verhuurt?
Op je belastingaangifte vermeld je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen en de jaarlijkse huurgelden. Op basis daarvan zal de fiscus je op twee verschillende manieren belasten:
- Via de onroerende voorheffing, die je eenmaal per jaar moet betalen. Het te betalen bedrag is een percentage van het kadastraal inkomen van je tweede verblijf. Dat percentage wordt verhoogd met de opcentiemen van de gemeente, provincie en agglomeratie.
- Via een aanvullende belasting op basis van je belastingaangifte: de inkomsten van onroerende goederen (in dit geval de jaarlijkse brutohuur) worden bij je andere inkomsten opgeteld en belast tegen het progressieve tarief, i.e. het tarief van de hoogste schijf (maximumschijf van 50 %).
Het belastbaar bedrag omvat de ontvangen huurgelden, verminderd met een forfait van 40 % (met een begrenzing).
Weetje
De extra belasting die je op basis van je belastingaangifte betaalt, kan worden verminderd met de rente op de hypothecaire lening die je hebt afgesloten om het beroepsgedeelte van je huis te kopen of te renoveren. De rente wordt immers van je totale inkomsten van onroerende goederen afgetrokken.
De totale inkomsten van onroerende goederen kunnen bestaan uit het kadastraal inkomen en de ontvangen huurgelden. Dat totaalbedrag zal worden belast tegen het marginale tarief, i.e. het tarief dat geldt voor de hoogste inkomstenschijf.
Verhuur van een gemeubileerde woning voor privédoeleinden
Als je je gemeubileerde woning verhuurt, word je belast zoals eerder toegelicht voor het onroerendgoedgedeelte. Voor het roerendgoedgedeelte (meubelen) zorgt het feit dat je de woning gemeubileerd verhuurt, ervoor dat je ook een deel van de ontvangen huurgelden als roerende inkomsten moet aangeven en is onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%.
Doorgaans ligt de huurprijs van een gemeubileerde woning iets hoger dan die van een niet-gemeubileerde woning, waardoor je meer belastingen zal moeten betalen.