Op welke belastingvoordelen kan ik rekenen bij de aankoop van een woning?

Op deze pagina

Door heel wat hervormingen bestaan er verschillende belastingregimes naast elkaar, afhankelijk van de datum waarop je je lening hebt afgesloten.

Om deze complexe materie te begrijpen en de fiscale voordelen te kennen waar je recht op hebt, is het belangrijk te weten wanneer je precies je hypotheek hebt ondertekend.

Vóór 2005 kon je dankzij je hypothecaire lening fiscale voordelen krijgen bovenop de belastingverminderingen bij een aankoop, verbouwing, bouw enz.

Sinds 2005 wordt een eigen woning gestimuleerd door middel van de woonbonus.

In 2014, na de zesde staatshervorming, werd de woonfiscaliteit een regionale bevoegdheid. Tot dan toe was die in de drie gewesten gelijk.

De gewesten behielden de woonbonus als belastingvoordeel voor nieuwe hypotheken in 2015, maar na die datum nam elk gewest nieuwe fiscale maatregelen:

Vlaanderen heeft de woonbonus afgeschaft, maar heeft als compensatie onder andere de registratierechten verlaagd.
Brussel heeft de woonbonus afgeschaft, maar biedt in de plaats een aanzienlijk abattement (aftrek) van de registratierechten.
Wallonië kent een fiscaal voordeel toe voor hypothecaire leningen in de vorm van de "Chèque Habitat".

Heb je je lening afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014?

Voor hypothecaire leningen afgesloten in deze periode is de fiscaliteit gelijk in de drie gewesten. Voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning die je als eigenaar bewoont en die jouw enige woning is, heb je dankzij de woonbonus recht op een belastingvermindering.

De woonbonus kan je beschouwen als een fiscale enveloppe waarin je je uitgaven voor de lening steekt, d.w.z. de intresten, de kapitaalaflossingen en eventueel de premie van je schuldsaldoverzekering voor je enige en eigen woning.

Deze enveloppe, ook wel fiscale korf genoemd, is beperkt tot een bepaald plafond (zie verder voor de bedragen). Je belasting wordt verlaagd met dit maximumbedrag vermenigvuldigd met een marginaal percentage (het percentage dat van invloed is op je laatste inkomensschijf, tot een maximum van 50 %). Je hebt elk jaar recht op dit voordeel, zolang de lening loopt.

Om je tijdens de eerste jaren van je lening nog meer financieel te ondersteunen, wordt het plafond van de fiscale korf opgetrokken tijdens de eerste tien jaar, zolang de woning die je bezit, je enige woning is en blijft.

Heb je je lening afgesloten in 2015?

In 2015, na de zesde staatshervorming, werd de woonfiscaliteit voor je eigen woning – die je zelf bewoont – een regionale bevoegdheid.

De drie gewesten behielden de woonbonus als belastingvoordeel voor hypothecaire leningen in 2015.

Elk op hun manier hebben ze echter het plafond van de fiscale korf en het aandeel van de belastingvermindering beperkt (zie hieronder voor de bedragen).

Niet enkel voordelen, ook plafonds

Voor de aankoop, bouw en verbouwing van een woning die je als eigenaar bewoont en die bovendien je enige woning is, heb je recht op een belastingvermindering via de woonbonus: de woonbonus is een fiscale korf waarin je jouw kredietkosten (intresten, kapitaalaflossingen en eventueel de premie voor je schuldsaldoverzekering) opneemt.

Deze korf is beperkt tot een bepaald plafond (zie hieronder voor de bedragen). Je belasting wordt verlaagd met dit maximumbedrag vermenigvuldigd met een vast percentage. Je hebt elk jaar recht op dit voordeel, zolang de lening loopt.

Heb je je lening afgesloten vanaf 1 januari 2016?

In het Vlaamse Gewest is sinds 1 januari 2016 het principe van de geïntegreerde woonbonus van toepassing voor hypothecaire leningen afgesloten tussen 1 januari 2016 en 31 december 2019.

Om in aanmerking te komen voor de woonbonus moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:

Zo moet het gaan om je eigen huis in Vlaanderen: je moet het bewonen, maar het hoeft niet noodzakelijk je enige eigendom te zijn. Sinds 1 januari 2016 kun je in Vlaanderen van een woonbonus genieten, ook als je een tweede, derde of vierde woning hebt.
De lening moet betrekking hebben op de aankoop, bouw of verbouwing van een woning.
De duur van de lening moet ten minste 10 jaar bedragen.
De lening moet worden gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving.
De akte moet uiterlijk in 2019 bij de notaris ondertekend zijn.

Als aan al deze voorwaarden is voldaan, geniet je een belastingvermindering voor de intresten en kapitaalaflossingen van je hypothecaire lening, alsook voor de premie van de schuldsaldoverzekering, zolang die nog loopt.

Sinds 1 januari 2020 werd in Vlaanderen de woonbonus afgeschaft en zijn de registratierechten - meer bepaald het recht op verwerving - verlaagd. Als je in 2024 een woning in Vlaanderen koopt, betaal je 3 % registratierechten als het je eigen en enige woning is. Als je daarnaast ook nog eens beslist om energiebesparende werkzaamheden uit te voeren, betaal je 1 % in plaats van 3 %.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft de woonbonus van toepassing voor hypothecaire leningen die tot 31 december 2016 zijn afgesloten.

Sinds 1 januari 2017 bestaat het principe van de woonbonus niet meer in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

In plaats daarvan krijgen kopers van een eigen huis in Brussel een korting op de registratierechten. Deze korting ("abattement") kan oplopen tot 25 000 euro.

Tot 200 000 euro moeten er effectief geen registratierechten worden betaald. Boven dit bedrag zijn personen onderworpen aan registratierechten ten belope van 12,5 %. Dit abattement is uitsluitend van toepassing op woningen waarvan de verkoopprijs niet hoger is dan 600 000 euro.

Voorbeeld: Je koopt een huis in Brussel tegen een aankoopprijs van 400 000 euro

Je voldoet aan alle voorwaarden voor het abattement. Hoeveel registratierechten moet je betalen?

Antwoord: 400 000 euro - 200 000 euro = 200 000 euro à 12,5 % = 25 000 euro

Weetje

Als je een huis of appartement koopt in Brussel en je voert binnen de vijf jaar na aankoop een energetische renovatie uit waardoor de energieprestatie van dat onroerend goed met minstens twee sprongen wordt verbeterd, dan krijg je een extra abattement van 25 000 euro per sprong van energieklasse. Meer informatie op brussel fiscaliteit.

Een papa en zijn kindjes lopen in de tuin

In Wallonië is de "Chèque Habitat" nog steeds geldig.

Voor alle hypothecaire leningen die sinds 1 januari 2016 in het Waalse Gewest zijn afgesloten, geeft de Waalse regering een belastingvermindering die kan worden omgezet in een belastingkrediet (en dus recht geeft op een terugbetaling) en de "Chèque Habitat" wordt genoemd. Het bedrag van de Chèque Habitat - de belastingvermindering - is dus afhankelijk van je netto belastbaar inkomen en het aantal kinderen ten laste.

De voorwaarden voor de toekenning van de korting met de Chèque Habitat zijn als volgt en worden jaarlijks herzien:

De lening moet dienen voor de aankoop of de bouw van een woning (maar niet voor de verbouwing ervan) en moet een minimale looptijd van tien jaar hebben.
Het moet gaan om je eigen woning, die ook de jouwe blijft voor de volledige duur van de lening. De woning moet dus door de eigenaar bewoond worden.
Het moet om je enige woning gaan. Dat betekent dat je als eigenaar geen andere woningen mag bezitten (met uitzondering van erfenissen en schenkingen in mede-eigendom, bloot eigendom en vruchtgebruik).

Hoe moet je je in 2024 afgesloten hypothecaire lening aangeven?

Enkel de personen die gedomicilieerd zijn in Wallonië en die in 2024 een woning verworven hebben met een hypothecaire lening kunnen onder bepaalde voorwaarden genieten van de ‘chèque habitat’. Vlaanderen en Brussel hebben de voordelen die via de belastingaangifte werden toegekend (de woonbonus) afgeschaft.

Voor oude leningen blijven de belastingverminderingen wel bestaan en dat in de 3 gewesten.

Wat als je een bestaande hypotheek herfinanciert of herziet?

Of je nu overgaat tot herfinanciering of je hypotheekrente bij je huidige bank of bij een andere bank herziet, je behoudt de voordelen van je oorspronkelijke hypotheek. Het is de datum van de authentieke akte van je oorspronkelijke hypothecaire lening die bepalend is voor de vaststelling van het fiscale regime waar je recht op hebt.

Wat als je het aandeel van je ex-partner in de lening uitkoopt?

Als je het aandeel van je ex-partner in de woning die je zelf nog steeds bewoont, uitkoopt met een hypothecaire lening die precies bedoeld is om dat deel terug te kopen, levert dat deel je dan nog steeds een fiscaal voordeel op? Dat hangt af van een aantal elementen:

Het gewest waar je gedomicilieerd bent
De toestand van je hypothecair krediet
Je persoonlijke situatie

Praat met je adviseur, hij zal je hierin wegwijs maken.