Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?

Depuis le 15 juin 2007, la location d'une maison, d'un appartement qui sera la résidence principale du locataire doit obligatoirement faire l'objet d'un contrat écrit. Par ce contrat, le propriétaire de l'habitation (le bailleur) donne en location une habitation à un locataire (le preneur). Le locataire pourra occuper l'habitation en échange du paiement d'un loyer.

Le propriétaire et le locataire doivent recevoir une copie du contrat de bail. Le contrat de bail doit être enregistré afin qu’il ait une date fixe. Une date que personne ne peut contester. Vous pouvez facilement enregistrer votre contrat de bail en ligne sur MyRent.

Location d’un kot

La location d'un kot donne lieu à une forme de bail spécifique. Il s’agit du bail étudiant, instauré depuis le 1er janvier 2018 à Bruxelles et depuis le 1er septembre 2018 en Wallonie. En Flandre, le « huurdecreet » s’applique à tous les contrats conclus à partir du 1er janvier 2019.

Qui est lié au contrat de bail ?

Le contrat de bail lie les personnes qui le signent : le(s) bailleur(s) et le(s) locataire(s). Mais d'autres personnes peuvent entrer en ligne de compte, comme :

• Le nouveau propriétaire. Dans le cas où votre propriétaire revend le bien immobilier que vous louez, il est tenu, sous certaines conditions, par le contrat de bail existant.
• Les personnes mariées et les cohabitants légaux peuvent également être concernés par le contrat de bail. Si votre conjoint a signé seul un bail avant votre mariage ou votre cohabitation légale, vous aurez les mêmes droits… mais donc aussi les mêmes devoirs que lui par rapport à la location, ainsi que pour les charges.
  
  Ces règles ne s’appliquent toutefois qu’au logement familial, c’est-à-dire à la résidence principale du ménage. Elles ne concernent donc pas les résidences secondaires ou des biens à usage professionnel.
• Les cohabitants de fait ne sont pas tenus de la même manière à un contrat de bail. Seul le cohabitant de fait qui a signé le contrat de bail a des droits. Le partenaire qui n’a pas signé le contrat de bail ne pourra faire valoir aucun droit et est donc bien moins protégé.
  
  Si vous êtes cohabitants de fait, mieux vaut signer le contrat de bail à deux. Ou, si ce bail est déjà signé par l'un, faites un avenant (un complément au contrat) pour que l'autre soit également considéré comme locataire à part entière. En cas de séparation ou de décès, cela permettra d’éviter certaines mauvaises surprises, comme une obligation subite de quitter les lieux…

Durée du bail

La durée standard d’un contrat de bail est de neuf ans. Votre le bail est conclu sans indication de durée ou pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans ? Il sera considéré comme étant conclu pour neuf ans.

Il existe toutefois des contrats de bail de plus courte (trois ans ou moins) ou de plus longue (plus de neuf ans) durée, ainsi que des contrats à vie qui s’éteignent avec la mort du locataire.

Résiliation anticipée

Un bail standard ou un bail de plus de deux ans peut, sous certaines conditions, être rompu avant son terme, tant par le propriétaire que par vous-même. Vérifiez les règles d’application dans votre région. Le locataire doit par exemple respecter une période de préavis de trois mois.

Durant les trois premières années du bail, vous devrez normalement lui verser une indemnité allant de un à trois mois de loyer. Cette indemnité est de 3 mois si elle intervient dans la première année, de deux mois si elle intervient dans la seconde année et d’un mois de loyer si elle intervient dans la troisième année. Le mois durant lequel vous allez signifier au propriétaire que vous quittez la location peut donc vraiment faire une différence. La période de préavis de trois mois commence à partir du premier jour du mois qui suit la résiliation.

Des règles spécifiques à chaque région s’appliquent pour les autres types de baux.

• En Flandre. Si le contrat a été établi avant le 1er janvier 2019, il n'y a pas d'option de résiliation anticipée. Pour les contrats plus récents, cette option existe pour le locataire moyennant le paiement d’une indemnité.
• À Bruxelles, un bail de six mois à trois ans peut être résilié à tout moment par le locataire, moyennant un préavis de trois mois et le paiement d'un mois de loyer à titre d'indemnité. Le bailleur ne peut résilier le bail que sous certaines conditions après au moins un an et sous réserve du paiement d'un mois de loyer.
• En Wallonie, les règles sont les mêmes qu'à Bruxelles pour les contrats de bail réalisés ou renouvelés après le 1er septembre 2018.

Prolongation

La prolongation est automatique si vous n'avez pas songé à signaler la fin du bail à son échéance, ni votre propriétaire d'ailleurs. Le bail continue. Cette règle ne s’applique pas au contrat de bail étudiant en Flandre.

Enfin, lorsqu’un contrat de bail arrive à échéance ou est résilié de manière anticipée, vous pouvez demander au propriétaire de prolonger la durée du contrat pour raisons exceptionnelles : une maladie grave ou un âge très avancé, par exemple. En cas de désaccord avec le propriétaire, ce sera au juge de paix de trancher.