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Quelle fiscalité pour votre logement ou votre seconde résidence en location ?

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Quels impôts devrez-vous payer si vous mettez votre logement en location privée ?

Nous traitons ici du cas d’une seconde résidence mise en location privée. Le locataire utilise votre logement à des fins exclusivement privées et ne déduira pas une partie du loyer dans ses charges professionnelles.

De manière générale, les revenus locatifs ne sont pas taxés, sauf pour ce qui concerne les meublés.

Dans votre déclaration, il vous suffit de mentionner le revenu cadastral non indexé de cette habitation : ce sera le même montant à déclarer chaque année (sauf en cas de révision du revenu cadastral).

Bon à savoir

Si vous avez acheté un bien immobilier et trouvé un locataire la même année, vous devez déclarer le revenu cadastral pour la période de propriété (ou d’usufruit).

Exemple : Vous achetez un appartement à la mer (revenu cadastral : 1000 euros), vous signez l’acte d’achat chez le notaire le 1er avril et vous paraphez le bail avec votre locataire le 1er juin

Dans votre déclaration vous mentionnez le revenu cadastral au prorata du nombre de jours durant lesquels vous avez effectivement été propriétaire entre le 1er avril et le 31 décembre. Soit 275 jours/365 x 1000 euros = 753,42 euros de revenu cadastral.

Une main tient les clés d'une maison à louer

Quels impôts allez-vous payer sur votre bien mis en location ?

Vous déclarez sur votre feuille d’impôts le revenu cadastral non indexé de votre résidence secondaire. Sur cette base, le fisc va vous taxer de deux façons différentes :

  • Via le précompte immobilier, qui est un impôt à payer une fois par an. Le montant à payer représente un certain pourcentage du revenu cadastral de votre seconde résidence. Ce pourcentage est majoré des additionnels communaux, provinciaux et des agglomérations.
  • Via la déclaration d’impôt, le revenu immobilier imposable se rajoute à vos autres revenus et est taxé au taux progressif, c’est-à-dire au taux de la tranche plus élevée (maximum 50 %).

    Le revenu immobilier imposable se calcule en prenant le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.

Un exemple : Vous possédez une deuxième maison que vous louez 500 euros

Son revenu cadastral s’élève à 1000 euros et vos loyers annuels s’élèvent à 6000 euros (12 x 500 euros). Dans le cadre des revenus immobiliers de votre déclaration fiscale, vous mentionnez uniquement le revenu cadastral non indexé, soit 1000 euros. Vous êtes taxé sur base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Soit, pour l’année des revenus 2021 : 1000 euros x 1,8630 (index) x 1,4 = 2608,20 euros, soit un impôt de 1304,10 euros (tranche maximale de 50 %).

Bon à savoir

L’impôt supplémentaire que vous payez via votre déclaration d’impôt peut être diminué par les intérêts du crédit hypothécaire qui a été conclu pour acheter ou rénover votre maison. Les intérêts se déduisent en effet de l’ensemble de vos revenus immobiliers.

Devez-vous payez un impôt en cas de vente avec plus-value d’une seconde résidence ?

S'il s’est écoulé moins de cinq ans entre l’achat et la vente — les dates à prendre en considération étant celles des actes notariés — la plus-value générée est à déclarer dans votre feuille d’impôt et imposée à 16,5 %. Au-delà de 5 ans, la plus-value est exonérée d’impôt.

Il y a également une taxation de la plus-value lorsque l’habitation a été reçue par donation (mais pas via une succession). Dans cette situation, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.

Comment déclarer votre logement en location professionnelle ? Quels impôts devrez-vous payer ?

Nous traitons ici du cas où vous possédez une habitation que vous souhaitez louer à des fins professionnelles. Cela signifie que le locataire utilise votre maison dans le cadre de sa profession (indépendant, magasin...).

Dans votre déclaration, vous mentionnez le revenu cadastral non indexé de votre habitation et l’ensemble de vos loyers annuels bruts perçus, ce qui comprend les loyers et les avantages locatifs.

Comment êtes-vous imposé si vous mettez votre résidence secondaire en location à des fins professionnelles ?

Vous déclarez sur votre feuille d’impôts le revenu cadastral non indexé et vos loyers annuels. Sur cette base, le fisc va vous taxer de deux façons différentes :

  • Via le précompte immobilier, qui est un impôt à payer une fois par an. Le montant à payer représente un certain pourcentage du revenu cadastral de votre seconde résidence. Ce pourcentage est majoré des additionnels communaux, provinciaux et des agglomérations.
  • Via un impôt supplémentaire dans la déclaration d’impôts. En effet, les revenus immobiliers (ici les loyers annuels bruts) se rajoutent à vos autres revenus et sont taxés au taux progressif, c’est-à-dire au taux de la tranche plus élevée (maximum 50 %).

    Le montant taxable est constitué de l’ensemble de vos loyers, diminué d’un forfait de 40 % (avec une limitation).

Bon à savoir

L’impôt supplémentaire que vous payez via votre déclaration d’impôt peut être diminué par les intérêts du crédit hypothécaire qui a été conclu pour acheter ou rénover la partie professionnelle de votre maison. Les intérêts sont déduits de l’ensemble de vos revenus immobiliers.

L’ensemble des revenus immobiliers peut être constitué des revenus cadastraux et des loyers perçus. Il sera taxé au taux marginal, soit le taux d’imposition qui touche la tranche de revenus la plus élevée.

Attention au bail et aux conséquences fiscales

Si vous signez un bail privé avec votre locataire et que, sans vous avertir, celui-ci utilise une partie de votre bien à usage professionnel (par exemple en déduisant votre loyer dans ses charges professionnelles), la location sera considérée par le fisc comme professionnelle.

La conséquence ? Le fisc requalifiera votre location privée en professionnelle. Vous serez donc taxé sur la totalité de vos loyers perçus et paierez plus d’impôt.

Quelles solutions pour éviter cela ?

  • Prévoyez dans le bail qu’en cas de non-respect de cette clause (bail uniquement privé) par le locataire, une indemnité supplémentaire sera demandée. Elle couvrira l’accroissement de l’impôt qui vous sera réclamé.
  • Si, dès le départ, vous signez un bail qui précise l’usage mixte de votre maison, c’est-à-dire une utilisation en partie privée et en partie professionnelle selon une clé de répartition, vous serez taxé :
    • Pour la partie privée sur votre revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
    • Pour la partie professionnelle précisée dans le bail, sur la partie de vos loyers nets (en proportion).

Comment déclarer une location meublée à des fins privées ?

Si vous mettez votre bien meublé en location, vous êtes taxé comme expliqué ci-dessus pour la partie immobilière. Pour la partie mobilière (meubles), le fait que vous louiez meublé entraîne l’obligation de déclarer aussi une petite partie de vos loyers au titre de revenu mobilier. Cette partie s’élève à 20 % des loyers à déclarer dans le cadre des revenus mobiliers et fera l’objet d’un précompte mobilier à 30 %.

En général, une location meublée fait l’objet d’un loyer un peu plus élevé qu’une location non meublée et couvre donc cet impôt supplémentaire.

Exemple

Vous donnez votre appartement en location privée et meublée. Le loyer demandé s’élève à 1000 euros par mois. Le revenu cadastral s’élève à 1000 euros.

Ce que vous indiquez dans votre déclaration :

  • Dans le cadre des revenus immobiliers, vous déclarez le revenu cadastral non indexé, soit 1000 euros.
  • Dans le cadre des revenus mobiliers, vous déclarez 40 % de vos loyers annuels, soit 12 000 x 40 % = 4800 euros.
  • Ce montant est diminué de 50 % à titre de frais forfaitaires : 4800 euros moins 50 % = 2400 euros à déclarer.

Comment le fisc va vous taxer :

  • Votre revenu immobilier imposable est taxé au taux marginal et est constitué du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
  • Vous payez le précompte mobilier de 30 % sur vos revenus de 2400 euros, ce qui vous fait un supplément d’impôt à payer de 720 euros.