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La fiscalité d’une seconde résidence à l’étranger

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Que devez-vous déclarer en tant que propriétaire d’une seconde résidence à l’étranger ?

Dans votre déclaration d’impôts, vous devez déclarer tous vos revenus belges et étrangers, y compris donc votre seconde résidence à l’étranger !

  • Vous utilisez personnellement votre résidence à l’étranger ? Vous déclarez donc la valeur locative brute (à savoir le revenu locatif brut moyen annuel que vous pourriez demander suivant les usages et coutumes du pays), diminué de l’impôt étranger.
  • Votre seconde résidence à l’étranger est en location (privée) ? Vous déclarez dès lors le montant total des loyers bruts perçus sur une année, diminués des avantages locatifs et de l’impôt étranger que vous payez déjà sur cette deuxième résidence en tant que propriétaire.

Remarque : L’administration fiscale belge accepte que la valeur locative soit déterminée sur base d'une valeur forfaitaire établie ou expressément admise par l'autorité étrangère. Il s’agit donc d’une possibilité pour le contribuable de déterminer ses revenus immobiliers étrangers, mais pas une obligation. Cette règle relève de la jurisprudence mais n’est pas inscrite dans la loi. C’est en effet la Cour de Justice européenne qui s’est penchée sur la question et qui a estimé que le principe d’imposition en Belgique violait la libre circulation des capitaux. La prudence reste toutefois de mise.

Cette valeur forfaitaire (la valeur locative, donc) se retrouve sur les documents que vous recevez des autorités étrangères pour payer les différentes taxes.

Pour la France, par exemple, c’est le document qui sert de base au calcul de la « taxe d’habitation » ou de « l’impôt foncier ».

Cette valeur, diminuée de l’impôt étranger, est à déclarer dans le cadre des revenus immobiliers de votre déclaration, en sachant aussi que ce système est accepté pour les biens situés en Europe.

Bon à savoir

Cette base imposable pourra être diminuée par les intérêts du crédit immobilier lié à cette seconde résidence à l’étranger.

Votre seconde résidence est louée pendant une période de l’année et occupée par vous le reste du temps.

  • Vous allez devoir différencier les deux périodes sur une année complète de 365 ou 366 jours, au prorata du nombre de jours occupés par vous personnellement et du nombre de jours où le bien a été mis en location.
  • Pour le nombre de jours mis en location, vous déclarez les revenus locatifs. Pour le nombre de jours restants, que vous l’occupiez ou pas, vous déclarez la valeur locative brute.
  • Vous pouvez également invoquer la jurisprudence et indiquer alors une valeur forfaitaire pour toute l’année.

Et si vous louez votre logement sur Airbnb ?

Vous serez taxé de plusieurs manières, sur :

  • Le revenu immobilier au titre de seconde résidence : Vous déclarez le revenu cadastral du logement donné en location.
  • Le revenu mobilier car c’est un logement meublé : Vous déclarez une partie des loyers.
  • Des revenus divers (bénéfice occasionnel) car vous rendez des services à vos clients, comme la remise des clés, le petit-déjeuner, le nettoyage des chambres…
Un jeune couple arrive à sa maison de vacances

Changements à partir de 2021 ! 

La Belgique s’aligne sur l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne concernant les biens immobiliers situés à l’étranger
Les biens immobiliers situés à l’étranger ne seront plus taxés sur base de la valeur locative réelle mais taxés comme en Belgique çàd sur base d’un revenu cadastral qui sera attribué au bien étranger

Tous les contribuables en Belgique qui possèdent une seconde résidence à l’étranger seront taxés sur base d’un revenu cadastral attribué par l’administration fiscale. 
Si vous possédez un bien à l’étranger, vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour en informer le fisc mais si vous aviez déclaré le bien dans vos déclarations précédentes, le fisc prendra contact avec vous.

L’administration établira en 2021 un relevé des contribuables ayant déclaré des revenus immobiliers à l’étranger pour l’exercice d’imposition 2020 et/ou 2021. Elle les contactera aussi afin de récolter auprès d’eux les informations nécessaires à l’établissement des revenus cadastraux de leurs biens. Les contribuables auront jusqu’au 31 décembre 2021 pour y répondre.

Si vous avez acheté en 2021 un bien à l’étranger, vous devez le déclarer au fisc dans les 4 mois de l’acquisition.
La déclaration au fisc est possible via Myminfin ou via le formulaire disponible sur le site du SPF Finances.

La nouvelle législation s’appliquera dans votre déclaration fiscale en 2022.

Comment attribuer un revenu cadastral à un bien à l’étranger ?

Pour un terrain, un montant de 2 euros par hectare sera calculé.
Pour une habitation, le revenu cadastral sera fixé en fonction de la valeur locative de référence (soit en 1975). Si nécessaire, cette valeur sera comparée avec des parcelles dans la même commune ou les communes voisines. Si la comparaison s’avère impossible, l’application d’un taux de 5,3% à la valeur vénale de l’habitation à l’époque de référence est prévue.
L’administration peut également recourir à la méthode de reconstitution en partant de la valeur vénale actuelle à laquelle est appliqué un facteur de correction. Cela permet de retrouver la valeur vénale de l’époque à laquelle  le taux de 5,3% s’applique pour déterminer le revenu cadastral.

Exemple

Quel revenu cadastral pour une habitation évaluée à 100 000 euros en 2020 ? En sachant que le facteur de correction 2020 s’élève à 15,036 :

  • Valeur vénale en 1975 = 100 000 euros : 15,036 = 6650,70 euros
  • Revenu cadastral en 2020 = 6650,70 euros x 5,3 % = 352,48 euros