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Vous occupez vous-même votre deuxième résidence en Belgique

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Quelles sont les conséquences fiscales si vous achetez un second bien, un appartement à la mer du Nord ou un chalet dans les Ardennes par exemple, dont vous vous réservez l’usage (et donc que vous ne mettez pas en location) ?

Comment déclarer la seconde résidence que vous occupez ?

Pour ce deuxième (ou troisième) bien, vous mentionnez le revenu cadastral non indexé dans le cadre des revenus immobiliers. Ce sera le même montant à déclarer chaque année (sauf révision du revenu cadastral). La première année, vous déclarez le revenu cadastral en fonction du nombre de jours durant lesquels vous avez été propriétaire (ou usufruitier).

Exemple : Vous achetez un appartement à la mer (revenu cadastral 1000 euros) et l’acte d’achat chez le notaire est signé le 1er avril

Dans votre déclaration, vous mentionnez donc le revenu cadastral au prorata du nombre de jours entre le 1er avril et le 31 décembre en tant que propriétaire, soit 275 jours/365 x 1000 euros = 753,42 euros de revenu cadastral.

La plage d'Ostende en Belgique

Comment êtes-vous imposé sur la seconde résidence que vous occupez ?

En tant que propriétaire d’une seconde résidence, vous mentionnez le revenu cadastral non indexé dans le cadre des revenus immobiliers. Vous êtes taxés de deux façons différentes :

  • Via le paiement du précompte immobilier, une fois par an. Le montant à payer représente un certain pourcentage du revenu cadastral de votre seconde résidence. Ce pourcentage est majoré des additionnels communaux, provinciaux et des agglomérations.
  • Via le paiement d’un impôt supplémentaire au travers de la déclaration d’impôt. En effet, le revenu immobilier (ici le revenu cadastral uniquement) se rajoute à vos autres revenus et est taxé au taux progressif, c’est-à-dire au taux de la tranche la plus élevée (maximum 50 %).

Exemple : Vous possédez une deuxième maison que vous occupez de temps en temps ou tous les Week-ends

Son revenu cadastral s’élève à 1000 euros.

Dans le cadre des revenus immobiliers de votre déclaration fiscale, vous mentionnez uniquement le revenu cadastral non indexé, soit 1000 euros. Vous êtes taxé sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, soit pour l’année des revenus 2021 : 1000 euros x 1,8630 (= index année 2021) x 1,4 = 2608,20 euros, soit un impôt de 1304,10 euros (tranche maximale de 50 %).

Bon à savoir

L’impôt supplémentaire que vous payez via votre déclaration d’impôt peut être diminué par les intérêts du crédit hypothécaire qui a été conclu pour acheter ou rénover votre maison. Les intérêts sont déduits de l’ensemble de vos revenus immobiliers.

Enfin, vous payez également une taxe sur votre seconde résidence que vous ne mettez pas en location et où vous n’êtes pas domicilié.

Cette taxe est établie par les communes et varie de 500 à 1500 euros.

Devez-vous payer un impôt si vous faites une plus-value en vendant une seconde résidence ?

S'il s’est écoulé moins de cinq ans entre l’achat et la vente — les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés — la plus-value que vous réalisez est à déclarer dans votre feuille d’impôts et imposée à 16,5 %. Au-delà de cinq ans, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value.

Notez qu’il y a également une taxation de la plus-value lorsque l’habitation a été reçue par donation (pas via une succession). Dans cette situation, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.