Je woont zelf in je tweede verblijf in België
Wat zijn de fiscale gevolgen als je een tweede verblijf koopt (bv. een appartement aan zee of een chalet in de Ardennen) dat je alleen zelf gebruikt (en dus niet verhuurt)?
Hoe geef je het tweede verblijf aan dat je bewoont?
Voor dit tweede (of derde) verblijf vermeld je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen bij de inkomsten van onroerende goederen. Datzelfde bedrag zal je elk jaar moeten aangeven (behalve bij een herziening van het kadastraal inkomen). In het inkomstenjaar waarin je je woning koopt, vermeld je het kadastraal inkomen in functie van het aantal dagen dat je eigenaar (of vruchtgebruiker) van het huis was.
Voorbeeld: Je koopt een appartement aan zee (kadastraal inkomen 1000 euro) en op 1 april onderteken je de koopakte bij de notaris
Op je belastingaangifte vermeld je het kadastraal inkomen naar rato van het aantal dagen dat je – tussen 1 april en 31 december – effectief eigenaar was van de woning, nl. 275 dagen/365 x 1000 euro = 753,42 euro kadastraal inkomen.
Hoe word je belast op je tweede verblijf dat je bewoont?
Als eigenaar van een tweede verblijf vermeld je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen bij de inkomsten van onroerende goederen. Op basis daarvan zal je op twee verschillende manieren worden belast:
- Via de onroerende voorheffing, die je eenmaal per jaar moet betalen. Het te betalen bedrag is een bepaald percentage van het kadastraal inkomen van je tweede verblijf. Dat percentage wordt verhoogd met de opcentiemen van de gemeente, provincie en agglomeratie.
- Via de betaling van een extra belasting op basis van je belastingaangifte. Je inkomsten van onroerende goederen (hier enkel het kadastraal inkomen) worden bij je andere inkomsten opgeteld en belast tegen het progressieve tarief, m.a.w. het tarief van de hoogste schijf (maximumschijf van 50 %).
Voorbeeld: Je bezit een tweede verblijf dat je occasioneel of elk weekend bewoont
Het kadastraal inkomen ervan bedraagt 1000 euro.
Op je belastingaangifte vermeld je bij je inkomsten van onroerende goederen enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, m.a.w. 1000 euro. Je wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. Voor het inkomstenjaar 2024 komt dat neer op 1000 euro x 2,1763 (index jaar 2024) x 1,4 = 3046,82 euro, of een belasting van 1523,41 euro (maximumschijf van 50 %).
Weetje
De extra belasting die je op basis van je belastingaangifte betaalt, kan worden verminderd met de rente op de hypothecaire lening die je hebt afgesloten om je huis te kopen of te renoveren. De rente wordt immers van je totale inkomsten van onroerende goederen afgetrokken.
Tot slot betaal je ook een taks op je tweede verblijf dat je niet verhuurt of waar je niet bent gedomicilieerd.
De gemeenten heffen deze taks, die in het algemeen varieert tussen 500 en 1500 euro.
Moet je belasting betalen als je een meerwaarde verwezenlijkt bij de verkoop van je tweede verblijf?
Is er minder dan vijf jaar verstreken tussen de aankoop en de verkoop van je tweede verblijf – daarvoor worden de datums van de notariële akten in aanmerking genomen – dan moet je de gegenereerde meerwaarde op je belastingaangifte vermelden. Die meerwaarde wordt belast aan 16,5 %. Is er meer dan vijf jaar verstreken tussen de aankoop en de verkoop van je tweede verblijf, dan is de meerwaarde vrijgesteld van belastingen.
De meerwaarde wordt ook belast als je de woning via een schenking (maar niet via een erfenis) hebt verkregen. De termijn tussen de schenking en de doorverkoop wordt dan vastgesteld op drie jaar.