Quels impôts devez-vous payer pour l’achat d’un logement ?

On distingue les taxes à payer lors de l’achat d’un bien et celles que vous payez en tant que propriétaire. Par ailleurs, la fiscalité n’est pas la même s’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien existant.

Nous nous limitons ici aux aspects fiscaux. Sachez néanmoins que d’autres frais accompagnent l’achat d’un bien.

Impôt au moment de l’achat du bien

Les droits d’enregistrement

À la signature de l’acte, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur l’achat de votre bien (sauf s’il s’agit d’une habitation neuve) : il s’agit des droits d’enregistrement. Le montant des droits d’enregistrement est calculé sur la base de la valeur du bien, à des taux fixés par les régions : 2 % ou 12 % en Région flamande, 3 % ou 12,5 % en Région wallonne et 12,5 % en Région bruxelloise. Vous pouvez néanmoins bénéficier de certaines réductions de droits d’enregistrement ou d’abattements.

En Région wallonne

En Région wallonne, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 %, mais ils sont réduits à 3 % sous certaines conditions. Le taux réduit de 3 % s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir votre résidence principale, que ce soit une maison ou un appartement. Il n’y a pas de plafond relatif à la valeur de l’habitation. 

Pour bénéficier du taux réduit, vous devez répondre aux conditions suivantes :

• Vous ne pouvez pas posséder un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation.
• Vous devez vous installer dans le bien acquis dans un délai de trois ans s’il s’agit d’une habitation existante, dans un délai de cinq ans lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en construction ou sur plan.
• Vous devez conserver votre résidence principale dans le bien pendant au moins trois ans.

Notez que le chèque-habitat est supprimé pour les crédits hypothécaires conclus depuis le 1 janvier 2025 et que l’abattement en cas d’habitation unique n’existe plus en Wallonie depuis cette même date.

En Région bruxelloise

La Région bruxelloise n’applique pas le mécanisme de la réduction des droits d'enregistrement, mais propose par contre un abattement.

Jusqu’à 200 000 euros, il n’y a pas de frais d’enregistrement à payer.

Au-dessus de ce montant, les personnes sont assujetties aux droits d’enregistrement de 12,5 %. Cet abattement n’est applicable que pour les habitations dont le prix de vente n’excède pas 600 000 euros.

Pour bénéficier d'un abattement en Région bruxelloise, il faut remplir un certain nombre de conditions :

• L'habitation doit se situer en Région de Bruxelles-Capitale.
• L’acquéreur doit être une personne physique.
• L’acquisition doit porter sur la pleine propriété du bien.
• Seules les ventes sont concernées (pas les donations).
• Cela doit être votre seule habitation.
• Vous devez y être domicilié dans un délai de trois ans suivant l’acte.
• Vous devez rester domicilié dans cette habitation pendant au moins cinq ans.

En Région flamande

En Région flamande, les droits d’enregistrement s’élèvent à 2 % pour l’acquisition d’une habitation qui sera votre logement familial (= votre habitation propre et unique) et à 12 % pour les autres habitations, comme par exemple une seconde résidence à la mer.

Une réduction supplémentaire des droits de 2800 euros est en outre possible pour toute habitation dont le prix d’acquisition ne dépasse pas 220 000 euros, voire 240 000 euros pour une habitation située dans certaines grandes villes comme Louvain, Ostende, Bruges…ou une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles.

La TVA pour les habitations neuves

Les habitations neuves ne sont, elles, pas soumises aux droits d’enregistrement, mais au régime de la TVA, qui s’élève à 21 % de la valeur de l’immeuble. La TVA s’applique aux biens immobiliers à construire ou en cours de construction et aux bâtiments neufs.

Terrain et briques

En cas d'achat couplé (terrain et nouvelle habitation), vous serez soumis au régime de la TVA sur l'ensemble à condition que :

• Il soit possible de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui y sera construit soit vendu avec la TVA.
• Le terrain et le bâtiment soient vendus par une même personne.
• Le terrain et le bâtiment soient cédés en même temps.

Si ces trois conditions ne sont pas respectées, alors des droits d’enregistrement sont dus sur l’achat du terrain.

Impôt pendant toute la durée de la possession du bien

Le traitement fiscal sera différent s’il s’agit de votre habitation propre ou d’une résidence secondaire

S’il s’agit de votre habitation propre : le précompte immobilier

Pour l’habitation propre, il n’y a plus de revenu cadastral à déclarer à l’impôt des personnes physiques. Par contre, le revenu cadastral sert de base au calcul du précompte immobilier.

Le précompte immobilier est un impôt à payer une fois par an pour votre habitation propre. Le montant à payer représente un certain pourcentage du revenu cadastral de votre logement. Ce pourcentage est majoré des centimes additionnels communaux, provinciaux et des agglomérations.

Le précompte immobilier est réduit pour les habitations modestes. D'autres réductions s’appliquent, notamment si le contribuable présente un handicap ou si le ménage a des enfants à charge.

S’il s’agit d’un logement considéré comme résidence secondaire

Ces dispositions s’appliquent, que vous l’occupez de temps en temps ou que vous la donnez en location (en Belgique).

Pour la résidence secondaire, le fisc vous taxe de trois différentes manières :

Via votre déclaration d’impôt, vous serez taxé sur le revenu immobilier sur base du revenu cadastral que vous déclarez.

Via le précompte immobilier que vous payez une fois par an. Le montant à payer représente un certain pourcentage du revenu cadastral de votre logement. Le précompte immobilier est réduit pour les habitations modestes. D'autres réductions s’appliquent, notamment si le contribuable présente un handicap ou si le ménage a des enfants à charge.

Enfin, vous payez également une taxe sur votre seconde résidence que vous ne donnez pas en location et où vous n’êtes pas domicilié.

Cette taxe est établie par les communes.