Welke belastingen moet je betalen voor een huis?

Op deze pagina

We onderscheiden de belastingen die moeten worden betaald bij de aankoop van een woning en de belastingen die je als eigenaar betaalt. Daarnaast is de belastingheffing niet dezelfde bij een nieuw of een bestaand onroerend goed.

We beperken ons hier tot de fiscale aspecten. Hou er echter rekening mee dat er andere kosten verbonden zijn aan de aankoop van een woning.

Belasting op het moment van de aankoop van het goed

De registratierechten

Wanneer je de akte ondertekent, moet je een belasting betalen op de aankoop van je woning (behalve als het een nieuwe woning is): dit zijn de registratierechten. Het bedrag van de registratierechten wordt berekend op basis van de waarde van het onroerend goed, tegen door de gewesten vastgestelde tarieven: 2 % of 12 % in het Vlaams Gewest, 3 % of 12,5 % in het Waalse Gewest en 12,5 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Je kunt echter nog steeds genieten van bepaalde kortingen op de registratierechten, of van abattementen.

In het Vlaams Gewest

In het Vlaams Gewest bedragen de registratierechten 2 % voor de aankoop van een woning die jouw gezinswoning (= de enige eigen woning) wordt en 12 % voor andere woningen, zoals bijvoorbeeld een tweede woning aan zee.

Een bijkomende korting van 2800 euro is ook mogelijk voor elke woning waarvan de aankoopprijs niet hoger is dan 220 000 euro, of zelfs 240 000 euro voor een woning gelegen in kernsteden zoals Leuven, Oostende, Brugge ... of een gemeente in de Vlaamse rand rond Brussel.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest past het mechanisme van de verlaagde registratierechten niet toe, maar stelt een abattement voor.

Tot 200 000 euro zijn er geen registratierechten verschuldigd.

Boven dit bedrag zijn personen onderworpen aan registratierechten ten belope van 12,5 %. Dit abattement is uitsluitend van toepassing op woningen waarvan de verkoopprijs niet hoger is dan 600 000 euro.

Om in aanmerking te komen voor een abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:

De woning moet gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
De aankoop moet betrekking hebben op de volle eigendom van het onroerend goed.
Het betreft uitsluitend verkopen (geen schenkingen).
Het moet gaan om je enige woning.
Je dient er binnen drie jaar na het verlijden van de akte gedomicilieerd te zijn.
Je domicilie moet ten minste vijf jaar op deze woning blijven staan.

Voorbeeld

Je koopt een huis in Brussel tegen een aankoopprijs van 400 000 euro en je voldoet aan alle voorwaarden voor het abattement.

Hoe hoog zijn de registratierechten?

Antwoord: 400 000 euro - 200 000 euro = 200 000 euro aan 12,5 % = 25 000 euro registratierechten zijn verschuldigd.

Weetje

Als je een huis of appartement koopt in Brussel en je voert binnen de vijf jaar na aankoop een energetische renovatie uit waardoor de energieprestatie van dat onroerend goed met minstens twee sprongen wordt verbeterd, dan krijg je een extra abattement van 25 000 euro per sprong van energieklasse. Meer informatie op de website van Gewestelijke Overheidsdienst van Brussel Fiscaliteit.

In het Waalse Gewest

In het Waalse Gewest bedragen de registratierechten 12,5 %, maar ze worden verlaagd tot 3 % onder bepaalde voorwaarden.

Het lagere tarief is van toepassing bij de aankoop van een onroerend goed dat als je voornaamste verblijfplaats zal dienen, of het nu gaat om een huis of een appartement. Er is geen plafond wat de waarde van de woning betreft.

Om van het verlaagde tarief te genieten, moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:

Je mag geen ander onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk is bestemd voor bewoning.
Je moet je intrek in het verworven goed nemen binnen een termijn van drie jaar als het gaat om een bestaande woning, of een termijn van vijf jaar als het gaat om een bouwgrond, een woning in aanbouw of een woning op plan.
Je moet je hoofdverblijfplaats in het goed behouden gedurende minstens drie jaar.

Hou er rekening mee dat de « chèque-habitat » werd afgeschaft voor hypothecaire kredieten afgesloten vanaf 1 januari 2025 en dat het abattement voor enige woning vanaf dezelfde datum niet langer bestaat in Wallonië.

De btw voor nieuwe woningen

Nieuwe woningen zijn niet onderworpen aan registratierechten, maar aan btw, die 21 % van de waarde van het onroerend goed bedraagt. De btw is van toepassing op te bouwen of in aanbouw zijnde onroerende goederen en op nieuwe gebouwen.

Bouwgrond en bakstenen

In het geval van koppelaankoop (grond en nieuwe woning) ben je btw-plichtig voor het geheel, op voorwaarde dat:

Het mogelijk is om op de grond te bouwen; het gebouw dat erop wordt gebouwd, wordt verkocht met btw.
De grond en het gebouw door dezelfde persoon worden verkocht.
De grond en het gebouw op hetzelfde tijdstip worden verkocht.

Indien niet aan deze drie voorwaarden wordt voldaan, zijn bij de aankoop van de grond registratierechten verschuldigd.

Belasting tijdens de volledige duur van het bezit van het goed

De fiscale behandeling zal anders zijn als het jouw eigen huis of een tweede verblijf betreft.

Als het je eigen huis is: onroerende voorheffing

Voor je eigen woning is er geen kadastraal inkomen meer aan te geven voor de personenbelasting. Het kadastraal inkomen dient echter wel als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing.

De onroerende voorheffing is een belasting die eenmaal per jaar voor je eigen woning moet worden betaald. Het te betalen bedrag bestaat uit een bepaald percentage van het kadastrale inkomen van je woning. Dit percentage wordt verhoogd met gemeentelijke, provinciale en agglomeratieopcentiemen.

De onroerende voorheffing wordt verlaagd voor bescheiden woningen. Er zijn ook andere kortingen van toepassing, bijvoorbeeld als de belastingplichtige een beperking heeft of als het gezin kinderen ten laste heeft.

Als de woning wordt beschouwd als tweede verblijf

Deze bepalingen zijn van toepassing ongeacht of je de woning af en toe zelf bewoont of verhuurt (in België).

Voor de tweede woning belast de fiscus je op 3 verschillende manieren:

Via je belastingaangifte word je belast op het onroerend inkomen op basis van het door jou opgegeven kadastraal inkomen.

Via de onroerende voorheffing die je eenmaal per jaar betaalt. Het te betalen bedrag bestaat uit een bepaald percentage van het kadastrale inkomen van je woning. De onroerende voorheffing wordt verlaagd voor bescheiden woningen. Er zijn ook andere kortingen van toepassing, bijvoorbeeld als de belastingplichtige een beperking heeft of als het gezin kinderen ten laste heeft.

Tot slot betaal je ook een belasting op je tweede woning die je niet verhuurt en waar je niet gevestigd bent.

Deze belasting wordt vastgelegd door de gemeenten.

Wikifin-tips

Bewaar het fiscale attest dat je financiële instelling je elk jaar toestuurt en dat een overzicht bevat van de jaarlijkse uitgaven in verband met jouw lening. Dit komt zeker van pas bij het invullen van je belastingaangifte.
Raadpleeg de checklist van Wikifin die je zal helpen bij het invullen van je belastingaangifte.