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Sur quels avantages fiscaux pouvez-vous compter lors de l’achat d’un logement ?

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À la suite des différentes réformes, plusieurs régimes fiscaux coexistent en fonction de la date à laquelle vous avez conclu votre emprunt.

Pour bien comprendre cette matière complexe et connaître les avantages fiscaux auxquels vous avez droit, il est essentiel de savoir à quelle date précise votre emprunt hypothécaire a été signé.

Avant 2005, les emprunts hypothécaires rapportaient des avantages fiscaux avec des réductions d’impôt pour un achat, une rénovation, une construction, etc.

À partir de 2005, l’accès au logement que vous occupez vous-même a été encouragé avec le bonus logement.

En 2014, à la suite de la sixième réforme de l’État, la fiscalité des prêts hypothécaires, qui était la même dans les trois régions, est devenue une compétence régionale.

Les régions ont encore gardé le bonus logement comme avantage fiscal pour les nouveaux prêts hypothécaires en 2015 mais après cette date, chaque région a adopté de nouvelles mesures fiscales :

  • La Wallonie octroie un avantage fiscal pour le prêt hypothécaire sous la forme du Chèque Habitat.
  • La Flandre a supprimé le bonus logement mais a, par ailleurs, diminué les droits d’enregistrement.
  • Bruxelles a supprimé le bonus logement mais offre un abattement important sur les droits d’enregistrement.

Votre emprunt a été conclu entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2014 ?

À l’époque, la fiscalité des prêts hypothécaires était la même dans les 3 régions. Pour l’achat, la construction, la rénovation d’une habitation que vous occupez en tant que propriétaire et qui est votre seule habitation, vous avez droit à une réduction d’impôt dans la fiscalité du bonus logement.

Le bonus logement représente une enveloppe fiscale dans laquelle vous intégrez vos dépenses pour le crédit, c’est-à-dire les intérêts, le capital et éventuellement la prime de votre assurance solde restant dû pour votre habitation propre et unique.

Cette enveloppe, appelée corbeille fiscale, est limitée à un certain plafond (voir plus loin les montants) et elle diminue votre impôt de ce montant maximum multiplié par un taux marginal (le taux qui touche votre dernière tranche de revenus, avec un maximum de 50 %). Chaque année, vous avez droit à cet avantage fiscal et ce pendant toute la durée du prêt.

Afin d’encore vous soutenir davantage financièrement durant les premières années d’un crédit, un supplément se rajoute au niveau des plafonds les 10 premières années tant que le seul bien que vous possédez est et reste votre habitation unique.

Votre emprunt a été conclu en 2015 ?

En 2015, à la suite de la sixième réforme de l’Etat, la fiscalité des prêts est devenue une compétence régionale pour tout ce qui concerne votre habitation propre, celle que vous occupez.

Les trois régions ont encore gardé le bonus logement comme avantage fiscal pour les nouveaux prêts hypothécaires en 2015.

Cependant, elles ont limité, chacune à leur façon, les plafonds de dépenses et le taux de la réduction d’impôt (voir plus loin les chiffres).

Des avantages mais aussi des plafonds

Pour l’achat, la construction, la rénovation d’une habitation que vous occupez en tant que propriétaire et qui est votre seule habitation, vous avez droit à une réduction d’impôt dans la fiscalité du bonus logement : le bonus logement représente une corbeille fiscale dans laquelle vous intégrez vos dépenses pour le crédit (les intérêts, le capital et éventuellement la prime de votre assurance solde restant dû).

Cette corbeille est limitée à un certain plafond (voir plus loin les montants) et elle diminue votre impôt de ce montant maximum multiplié par un taux forfaitaire. Chaque année, vous avez droit à cet avantage fiscal et ce, pendant toute la durée du prêt.

Afin d’encore vous soutenir davantage financièrement durant les premières années d’un crédit, un supplément se rajoute au niveau des plafonds les dix premières années tant que le seul bien que vous possédez est et reste votre habitation unique.

Votre emprunt a été conclu à partir du 1er janvier 2016 ?

En Wallonie, il est désormais question du Chèque Habitat.

Pour tous les emprunts hypothécaires conclus depuis le 1er janvier 2016 en Région wallonne, le gouvernement wallon a introduit un nouvel avantage fiscal. Il s’agit d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt (une réduction d'impôt pouvant donner lieu à un remboursement) et dénommé « Chèque Habitat ». Le montant du chèque habitat — et donc de la réduction d’impôt — dépend donc de vos revenus nets imposables et du nombre d’enfants à charge.

Les conditions d’octroi de la réduction Chèque Habitat sont les suivantes et sont revues chaque année :

  • L’emprunt doit porter sur l’achat ou la construction d’une habitation (mais pas sur sa rénovation) et doit avoir une durée minimale de dix ans.
  • Il doit s’agir de votre habitation propre et le rester pendant toute la durée du prêt. Elle doit donc être occupée par son propriétaire.
  • Il doit s’agir de votre habitation unique. Cela signifie qu’en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas posséder d’autres habitations (sauf les héritages et donations en copropriété, en nue-propriété et en usufruit).

En Région de Bruxelles-Capitale, le bonus logement reste d’application pour les prêts hypothécaires conclus jusqu’au 31.12.2016.

Depuis le 1.1.2017, le principe du bonus logement n’existe plus dans la Région de Bruxelles-Capitale.

À la place, les acheteurs d’une habitation propre à Bruxelles obtiennent une réduction sur les droits d’enregistrement. Cette réduction (« abattement ») peut monter jusqu’à 21 875 euros.

En effet, jusqu’à 175 000 euros, il n’y a pas de droits d’enregistrement à payer. Au-dessus de ce montant, les personnes sont assujetties aux droits d’enregistrement de 12,5 %. Cet abattement n’est applicable que pour les habitations dont le prix de vente n’excède pas 500 000 euros.

Exemple : Vous achetez une maison à Bruxelles à un prix d’achat de 400 000 euros

Vous répondez à toutes les conditions pour l’abattement, quel est le montant des droits d’enregistrement que vous devrez payer ?

Réponse : 400 000 euros – 175 000 euros = 225 000 euros à 12,5 % = 28 125 euros

Un papa et ses enfants courent dans leur jardin

En Région flamande, c’est le principe du bonus logement intégré qui est d’application depuis le 1er janvier 2016 pour les contrats d’emprunts hypothécaires conclus entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2019.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier du bonus logement :

  • Il doit s’agir de votre habitation propre située en Flandre : vous devez l’occuper mais elle ne doit pas obligatoirement être votre seul bien. Depuis le 1er janvier 2016, vous pouvez en effet bénéficier en Flandre d’un bonus logement alors que vous possédez une seconde, troisième, quatrième résidence …
  • Le crédit doit porter sur l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation.
  • La durée du crédit doit être au minimum de dix ans.
  • Le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.
  • L’acte lié au prêt doit avoir été signé chez le notaire au plus tard en 2019.

Si toutes ces conditions sont remplies, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pour les intérêts et l'amortissement du capital de votre emprunt hypothécaire, ainsi que pour la prime de l’assurance solde restant dû.

À partir du 1er janvier 2020, le bonus logement est supprimé et les droits d’enregistrement – plus spécifiquement le droit d’acquisition – est revu à la baisse. Si vous achetez un logement en Flandre à partir de cette date, vous paierez 6% au lieu de 7% de droits d’enregistrement, s’il s’agit de votre habitation propre et unique. Si vous décidez de réaliser des travaux visant à économiser de l’énergie, vous paierez 5 % au lieu de 6 %.

Et si vous refinancez ou révisez un crédit hypothécaire existant ?

Que vous procédiez au refinancement ou à la révision du taux de votre crédit hypothécaire auprès de votre banque actuelle ou auprès d’une autre banque, vous conservez les avantages liés à votre emprunt hypothécaire d’origine. C’est la date de l’acte authentique de votre emprunt hypothécaire d’origine qui est déterminante pour définir le régime fiscal auquel vous avez droit.

Et si vous rachetez la part d’emprunt de votre ex-conjoint ?

Si vous rachetez la part de votre ex-conjoint dans la maison que vous continuez d’occuper, avec un crédit hypothécaire dont le but est justement le rachat de ces parts, cette partie vous rapporte-t-elle encore un avantage fiscal ? Eh bien cela dépendra de plusieurs éléments :

  • De la région dans laquelle vous êtes domiciliée
  • De votre situation en matière de crédit hypothécaire
  • De votre situation personnelle

Parlez-en à votre conseiller, il saura vous orienter.