Investir dans l'immobilier

Face à une bourse capricieuse ou à des comptes d’épargne qui ne rapportent quasiment plus rien, vous êtes peut-être tenté par un investissement dans l’immobilier pour en tirer des revenus réguliers ou tout simplement diversifier votre portefeuille d’investissements.

Un investissement immobilier peut se faire en investissant directement dans la brique ou indirectement dans des produits financiers qui sont à leur tour investis dans l’immobilier.

Investissement immobilier direct

Quelle formule choisir ?

  1. Acheter et gérer vous-même un bien immobilier

Si votre patrimoine immobilier est modeste, vous aurez sans doute intérêt à gérer le bien vous-même pour éviter les frais de gestion locative.

  1. Acheter vous-même un bien immobilier mais en confier la gestion locative à une société spécialisée

Si vous avez envie d’éviter les soucis liés à la gestion du bien (recherche de locataires, vérification du paiement des loyers, réparations, …) vous pourriez opter pour la gestion locative. Dans ce cas, informez-vous bien sur l’étendue de la prestation et sur ce qui est pris en charge. Le principal inconvénient de la gestion locative est son coût. Faites fonctionner le bouche à oreille pour bien choisir la société de gestion et, si vous avez une hésitation, ne signez un contrat que pour une durée d’un an, renouvelable si vous êtes satisfait.

  1. Passer par une société qui vous vend un bien immobilier et qui prend en charge sa mise en location et son entretien.

Dans ce cas, il s’agit souvent de chambres d’étudiants, de résidences services, de chalets et de bungalows dans des villages de vacances ou même de chambres d’hôtel.

Si vous optez pour un achat immobilier via une société, il vous suffit de signer les contrats nécessaires et tous les mois d’encaisser (en partie) le loyer. Ces offres sont souvent assorties d’une garantie de loyer ou de revenu. Prenez le temps de bien comprendre les conditions contractuelles. Comme dans le cas de la gestion locative, toutes les tracasseries habituelles du propriétaire vous sont en principe épargnées. La plupart du temps, vous avez le droit de mettre fin au bail pour occuper le bien personnellement ou y loger un proche, par exemple lorsqu’un de vos enfants commence ses études si vous avez acheté une chambre d’étudiant.

Calculer le rendement de votre investissement immobilier : pas toujours facile !

Vous devez tenir compte non seulement du prix d’achat et de vos loyers mais aussi de tous les frais complémentaires : les frais uniques (droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire, frais de rénovation) et les frais récurrents annuels ou mensuels (précompte immobilier, intérêts sur le capital emprunté, frais d’entretien et de gestion éventuels, assurances). L’inoccupation de votre bien est l’ennemi numéro un de votre rendement. Et en tout état de cause, vous n’êtes jamais certain de pouvoir réaliser une plus-value immobilière. En effet, la valeur du bien que vous achetez peut baisser. Impossible de prédire l’évolution générale des prix de l’immobilier. Les prix fluctuent différemment selon la région, le type de bien et la catégorie de prix.

Investissement immobilier indirect

Vous investissez alors via des certificats immobiliers ou des actions dans des sociétés immobilières (SIR). L’avantage, c’est que cela ne vous demandera pas forcément un investissement énorme. Ces certificats ou actions peuvent en effet être achetés en bourse, même pour des sommes réduites. Mais attention, ces instruments financiers sont sensiblement différents. Passons ces différences en revue.

Titres de créances ou actions

Le certificat immobilier est un produit financier qui vous donne droit à une partie des revenus locatifs et des revenus de la vente de bâtiments financés via l’émission de ce certificat. Celui-ci est assimilé à un titre de créance et à une durée déterminée : entre 20 et 25 ans. Ce titre n’est pas représentatif du capital et il ne vous donne donc aucun droit de vote. Acheter ou vendre des certificats immobiliers n’est pas toujours simple dans la mesure où ils ne sont que très peu négociés.

Une société immobilière réglementée (SIR) est une société cotée en bourse qui investit dans différents bâtiments qu’elle met à disposition de locataires avec un ensemble de services. Lorsque vous achetez une action d’une SIR, vous recevez chaque année un dividende et devenez actionnaire avec un droit de vote.

Concentration ou diversification

La SIR est soumise à une règle de diversification : un immeuble ne peut pas représenter plus de 20% maximum de la valeur totale du portefeuille.

À la différence de la SIR, le certificat se concentre généralement sur un seul immeuble (ou complexe d’immeubles) déterminé lors de l'émission. Il en résulte que la substitution du ou des immeuble(s) couvert(s) par le certificat n'est pas possible alors que la SIR peut acquérir et céder des immeubles, ce qui lui permet une gestion active du portefeuille immobilier détenu.

Risques

Dans le cas du certificat immobilier, vous recevez chaque année un coupon qui est constitué de deux composantes : une partie des revenus locatifs (déduction faite des frais de gestion) et le remboursement d’une partie du capital. A l’échéance du certificat ou lors de la revente de l’immeuble sous-jacent, vous percevez une partie du produit de la valeur finale du bien. Le risque est de ne pas récupérer la somme investie initialement si l’immeuble perd de sa valeur au cours du temps compte tenu de la durée du certificat.

Dans le cadre d’une SIR, vous percevrez des dividendes tant que vous êtes en possession de vos actions. Votre gain ou perte final(e) ne sera connu que lors de la vente de celles-ci.

Contrôle

Les règles applicables au certificat immobilier sont de nature essentiellement contractuelles. Cela signifie qu’elles sont presque intégralement regroupées dans le prospectus d'émission et le statut du certificat. Ceci a aussi pour conséquence que chaque certificat aura ses propres règles, spécifiques à chaque émission.

La SIR est quant à elle soumise à un cadre légal spécifique qui prévoit notamment un taux maximal d’endettement (65%) et une diversification des risques. La SIR est par ailleurs soumise au contrôle prudentiel de la FSMA.

les conseils wikifin

  • Les investissements immobiliers directs ne sont pas supervisés par une autorité de contrôle indépendante, contrairement aux placements en produits financiers supervisés par la FSMA. Vous ne pouvez que compter sur vous-même ;
  • pour acheter un bien immobilier d’investissement, utilisez l’argent que vous avez mis de côté. Mais ne mobilisez pas toute votre épargne, au risque d’aller à l’encontre du principe de base que doit respecter tout investisseur : diversifier ses placements. Si vous empruntez pour acheter, faites-le moyennant un apport personnel important ;
  • prévoyez une épargne de sécurité pour le cas où votre bien ne peut être mis en location ou que votre source de revenus disparaît. Vous ferez peut-être un jour face à un besoin de liquidités imprévu et vendre un bien peut prendre du temps ;
  • privilégiez un achat en pleine propriété. Certains prestataires vendent un usufruit, une emphytéose ou un droit de percevoir le produit de la location. Face à toutes les constructions juridiques ingénieuses, rien ne vaut la sécurité et la simplicité d’un acte de propriété ;
  • et n’oubliez jamais la règle d’or de tout investissement : ce qui est trop beau pour être vrai n’est la plupart du temps pas vrai !