En quoi consiste l’achat avec rente viagère ?
En achetant un bien immobilier avec une rente viagère, vous ne réglez pas votre achat immobilier en une fois mais par tranches, et ce généralement jusqu'au décès du vendeur. Vous (le débirentier) payez au vendeur (le crédirentier) une rente par exemple mensuelle, jusqu'à son décès ou une date maximale déterminée dans le contrat.
Il existe différentes formules de vente en viager
- En pleine propriété : L’acquéreur peut immédiatement occuper le bien.
- En usufruit : Le vendeur continue à occuper le bien jusqu’à sa mort.
- Durée limitée : La rente est payée jusqu'au décès du vendeur mais avec une durée maximale de 20 à 25 ans.
- Durée illimitée : La rente est versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur.
- Avec ou sans « bouquet » : Le bouquet est une somme, une sorte d’acompte, payée au vendeur dès l’acte de vente. Celle-ci est de l’ordre de 10 à 20 % de la valeur du bien, mais peut être plus importante en fonction des désidératas des deux parties.
- Avec indexation de la rente ou non : Si la rente est indexée, elle suivra l’augmentation du coût de la vie.
Au décès du vendeur
- Le paiement de la rente prend fin.
- Vous devenez pleinement propriétaire du bien. Vous pouvez désormais en jouir : l'habiter, le louer etc.
Bon à savoir
Le montant des rentes en viager sont calculées sur la base de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Il existe des tables de mortalité qui donnent, pour chaque âge, l'espérance de vie moyenne.
Les avantages et les inconvénients de l'achat avec rente viagère
Les avantages pour le vendeur
- Vous pouvez continuer à jouir de votre appartement ou de votre maison, et profiter de rentrées financières régulières, sans pour autant devoir déménager. Ceci ne vaut bien entendu que si la vente en viager est réalisée en usufruit et que vous pouvez, en tant que vendeur, continuer à occuper le bien.
- Grâce à la rente que vous percevez après la vente, vous percevez un revenu régulier mais aussi garanti. Si vous demandez au notaire d’inscrire une ‘clause de dissolution’ dans le contrat, vous vous protégez contre d’éventuels défauts de paiement par l'acheteur. Dans ce cas, le vendeur récupère l’entière propriété du bien tout en conservant les rentes déjà payées comme dédommagement.
- Dans le contrat, il peut être indiqué que la rente dont bénéficie le vendeur est indexée. En d'autres termes, elle augmente au même rythme que le coût de la vie. Avec une rente indexée, vous disposez donc d'une protection contre l'inflation.
- Les rentes ne sont pas taxées, car le fisc ne considère pas ces dernières comme des revenus. Sauf si l'acheteur est une société ou si le bien immobilier acheté est utilisé à des fins professionnelles.
- Comme les rentes viagères ne sont pas considérées comme des revenus, elles ne réduisent pas les avantages sociaux que vous pourriez percevoir. Si vous bénéficiez du statut Omnio par exemple et donc d’une réduction substantielle sur certains frais médicaux, vous pourrez le conserver.
Les avantages pour l'acheteur
- Si le vendeur venait à décéder rapidement, vous pourriez faire une bonne affaire.
- Comme le paiement se fait par tranches, via le paiement de la rente mensuelle, vous ne devez pas nécessairement souscrire un emprunt pour réaliser cet achat immobilier. Un emprunt sera peut-être nécessaire si le bouquet est élevé, mais vous ne pourrez pas souscrire un emprunt hypothécaire pour financer ce type d'achat immobilier.
Les inconvénients pour le vendeur
- Vous perdez la pleine propriété de votre bien immobilier et vous ne pourrez donc pas le transmettre à vos héritiers.
- Vous prenez le risque que l'acheteur ne paye pas les rentes dues. Ce risque est néanmoins limité par une série de mesures que le notaire peut mettre en œuvre lors de la rédaction du contrat de vente.
- Une date limite est souvent fixée pour le paiement de la rente viagère. Si vous êtes encore en vie à cette date, vous perdez ce revenu mensuel supplémentaire dont vous bénéficiez.
Les inconvénients pour l'acheteur
- Le vendeur peut très bien largement dépasser l'espérance de vie reprise dans les tables de mortalité. L'achat du bien immobilier peut, dans ces conditions, devenir très onéreux. A cet égard, pour éviter de mauvaises surprises, il est possible de stipuler une date limite au paiement de la rente.
- Vous ne pouvez prétendre à aucune déduction fiscale pour un achat immobilier avec une rente viagère.
- Vous ne pourrez pas directement occuper le bien immobilier acheté si le contrat spécifie que le vendeur peut occuper le bien immobilier jusqu'à son décès.
- Certains contrats prévoient le paiement d'une somme importante dès l'acte de vente. Cette somme s'appelle le « bouquet ». Si vous devez payer un bouquet élevé pour lequel vous devez souscrire un emprunt, vous devrez opter pour un crédit à la consommation. Vous ne pourrez donc pas bénéficier des avantages des emprunts hypothécaires.
Bon à savoir
Notez que les frais d’acquisition pour un achat en viager sont légèrement plus élevés que pour les ventes classiques.
Conseil Wikifin
Faites-vous conseiller par un notaire pour ce type d’achat immobilier.