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Checklist - Renégocier son crédit hypothécaire

Un couple regarde une maison
  • La règle de base pour que le refinancement d'un emprunt hypothécaire soit intéressant est que la durée de remboursement de votre crédit hypothécaire soit d'encore au moins de dix ans. Il faut également que la différence de taux annuel soit de 1 % minimum entre votre taux actuel et celui que vous visez. Dans ce cadre, comparez bien des pommes avec des pommes. Si vous avez opté à l'époque pour un taux hypothécaire fixe, comparez-le avec un taux hypothécaire fixe actuel.
  • Vous songez à troquer votre taux fixe contre un taux variable, car ces derniers sont un peu plus bas. Réfléchissez bien à l'opportunité d'un tel changement. Opter pour une formule à taux d'intérêt variable quand les taux sont à un niveau plancher, c'est prendre le risque de voir sa mensualité relevée lors d'une probable remontée des taux d'intérêts de référence. Informez-vous sur les perspectives.
  • Négociez avec votre banquier actuel. Avant même de courir toutes les enseignes bancaires pour dénicher le taux hypothécaire le plus bas du marché, prenez rendez-vous avec la banque qui héberge votre emprunt hypothécaire actuellement. Elle fera peut-être un geste commercial et abaissera le taux de votre crédit moyennant le paiement de frais de dossier, et d'une indemnité de remploi.
  • Pour calculer l'indemnité de remploi, reportez-vous à votre tableau d'amortissement. Ce tableau est annexé à l’acte d’emprunt et reprend, mois après mois, le montant de capital et d'intérêts que vous remboursez, ainsi que le solde de capital qu'il vous reste à payer. Si, par exemple, vous remboursez votre emprunt hypothécaire depuis cinq ans, reportez-vous à la 60e mensualité pour déterminer le solde que vous devez encore rembourser. Appliquez ensuite la formule : solde de l'emprunt x taux d'intérêt hypothécaire x 3/12 pour déterminer quelle sera votre indemnité de remploi maximale.
  • Rien n'y fait, votre organisme de crédit ne veut pas faire un geste en votre faveur. Il va donc falloir refinancer votre crédit hypothécaire auprès d'une autre banque. La première chose à faire est de vérifier si l'opération est financièrement intéressante. Les frais de refinancement d'un emprunt hypothécaire sont loin d'être négligeables :

Exemple : En 2015, vous avez acheté une maison d'une valeur de 250 000 euros

Vous avez totalement financé cet achat par le biais d'un emprunt hypothécaire à taux fixe de 3,50 % sur 20 ans. Cinq ans plus tard, vous souhaitez refinancer cet emprunt car les taux sont descendus à 1,50 %.

Le coût total de votre emprunt pour les 15 années qui viennent va effectivement diminuer de 57 119,32 euros à 24 55,75 euros. Votre économie s'élève donc à 32 568,57 euros en refinançant votre emprunt hypothécaire, avant les frais.

Des frais qui sont loin d'être négligeables :

  • Indemnité de remploi : 3744,88 euros
  • Frais de main levée : 867,98 euros
  • Frais d'hypothèque du nouveau crédit : 5160,78 euros
  • Frais de dossier : 250 euros
  • Soit un total de 8123,64 euros, sans tenir compte du coût lié à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

L'économie réalisée suite au refinancement de votre emprunt hypothécaire est de 24 444,93 (32 568,57 euros – 8123,64 euros), sans compter l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

Notez que ce calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur de l'argent dans le temps. Valeur qui a tendance à s'éroder au fil des ans suite à l'inflation. Un euro aujourd'hui n'est pas un euro demain. Mais dans notre exemple, le refinancement reste certainement intéressant.