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Quel type de crédit hypothécaire choisir ?

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Il faut distinguer différents types de crédit :

  • Crédit hypothécaire avec amortissement du capital
  • Crédit pont et autres crédits hypothécaires à terme fixe
  • Combinaison de plusieurs types
  • Crédit hypothécaire avec reconstitution du capital

Le crédit hypothécaire avec amortissement (remboursement) du capital

Le modèle le plus courant est celui où vous payez le même montant tous les mois : une partie du capital, et les intérêts sur le montant (solde) restant dû. Au début vous remboursez surtout des intérêts et peu de capital. Au fur et à mesure des remboursements, le rapport s'inverse : les intérêts, de moins en moins importants, permettent qu'une partie grandissante du capital soit remboursée.

Exemple : Vous empruntez 100 000 euros sur 20 ans (240 mois), à un taux d’intérêt fixe de 2 % par an

Vous empruntez 100 000 euros sur 20 ans (240 mois), à un taux d’intérêt fixe de 2 % par an. Tout au long de votre prêt la mensualité s’élèvera à 505,03 euros. Chaque mensualité comprendra du capital et des intérêts. Le premier mois vous rembourserez 339,87 euros du capital emprunté et 165,16 euros d’intérêts. Le dernier mois (mois 240) vous rembourserez 504,19 euros de capital et seulement 0,83 euro d’intérêts.

Le crédit avec amortissement du capital peut également être remboursé par des mensualités dégressives. Chaque mois vous remboursez le même montant en capital, et les intérêts sur le montant restant dû. Du coup, tous les mois le montant à rembourser diminue légèrement car les intérêts à payer diminuent au fil du temps. C’est pourquoi il est question d’une mensualité dégressive. Avec cette formule vous payez au total moins d’intérêts sur votre crédit, mais les remboursements sont supérieurs au début.

Crédit pont ou crédit à terme fixe

Imaginons que vous achetez une nouvelle habitation ou que vous la faites construire, mais sans avoir pour autant déjà vendu le logement que vous occupez actuellement et qui doit financer votre nouveau projet. Dans cette situation le crédit hypothécaire à terme fixe, ou le crédit pont, est une solution. Vous remboursez le crédit en question jusqu’à la vente de votre logement actuel. Le fruit de la vente de ce logement vous permet de mettre un terme au crédit.

Dans ce type de crédit, il n'y a aucune obligation de remboursement du capital pendant que le crédit est en cours. Le capital doit seulement être remboursé dans sa totalité à l'échéance finale du crédit. Pendant la durée du crédit les intérêts sont payés sur l'intégralité du montant du crédit puisqu'il n'y a pas de remboursement du capital.

Bon à savoir

Lors d’un crédit pont seuls les intérêts doivent être payés durant la durée du crédit.

Combinaison de plusieurs types de crédits

Certains organismes financiers proposent des combinaisons de plusieurs formules de crédits hypothécaires. Soyez certain de bien comprendre les implications de la formule proposée.

Exemple

Misant sur le fait que vous n'en êtes qu'au début de votre carrière et que votre salaire va en principe augmenter, il vous est proposé un mélange de crédit à terme fixe très long terme (20 ans) et de prêt hypothécaire classique.

  • Pour ce qui concerne la partie « crédit hypothécaire classique », les remboursements se feront de manière classique.
  • Pour ce qui concerne la partie « crédit à terme fixe », vous allez payer uniquement les intérêts et il faudra rembourser en une fois l'intégralité du capital au terme du crédit fixe.

Ce type de crédit permet d'emprunter un montant plus important, mais il est à manier avec prudence : il faut pouvoir épargner suffisamment car le montant du crédit à terme fixe doit être remboursé intégralement et en une fois à l’échéance.

Le crédit hypothécaire avec reconstitution du capital

Le crédit hypothécaire avec reconstitution du capital est un crédit réalisé auprès d’un organisme d’assurance. Tous les mois vous versez une prime (un montant) qui vous permet de reconstituer le capital emprunté à l’échéance du contrat. Ce capital reconstitué servira à rembourser le capital au prêteur à l’échéance du prêt.

Entretemps, vous payez sur le montant emprunté des intérêts durant toute la durée du prêt.

Bon à savoir

Soyez prudent avec ce type de formule hypothécaire qui ne sont pas sans risque. La FSMA et le SPF Economie mettent en garde contre des formules hypothécaires.

Ce crédit avec reconstitution du capital se fait par exemple via la souscription d’un contrat d’assurance- vie de type branche 21 ou de type branche 23 ou via le capital-pension de votre assurance de groupe constituée par votre employeur, si le règlement de votre assurance de groupe le permet.

La différence entre les assurances vie de la branche 21 et 23 se situe principalement au niveau des risques que vous acceptez ou non de prendre.

Ainsi, en branche 21, le rendement des primes que vous versez est garanti dès le départ. En payant régulièrement les primes, le capital que vous devrez rembourser sera en principe reconstitué à l’échéance et vous pourrez rembourser le prêteur.

Par contre, en branche 23 le montant du capital au terme est lié au rendement d’un fonds d’investissement composé d'actifs comme des obligations ou des actions dont la valeur peut fluctuer. La valeur du fonds d’investissement peut augmenter mais aussi baisser. Il n'y a dès lors aucune certitude que votre capital sera reconstitué à l’échéance. Vous n'êtes donc pas certain que vous pourrez, uniquement à l'aide de ce capital, rembourser au prêteur le capital qu'il vous a prêté.

Cette forme de remboursement est utilisée principalement dans les cas suivants :

  • Pour financer l’acquisition d’un immeuble de rapport (investissement immobilier) ou d’une seconde résidence.
  • Lorsque l'emprunteur a de très bonnes connaissances en matière financière et comprend bien le produit et ses risques.
  • Lorsque l'emprunteur dispose d’un patrimoine mobilier et immobilier net (= déduction faite des éventuels crédits) important.

Conseils Wikifin

  • Soyez prudent avec les formules de crédit hypothécaires où vous vous engagez à rembourser une partie ou la totalité du capital à la fin du contrat. Vous devez être sûr de recevoir cette somme ou d'épargner suffisamment pour y parvenir.
  • Mieux vaut éviter le crédit par reconstitution du capital par la souscription d'un contrat d'assurance de la branche 23. Sauf si vous êtes un investisseur averti.
  • Consultez un conseiller spécialisé en matière de crédit hypothécaire qui tentera de trouver une solution « sur mesure » en tenant compte de votre situation personnelle.