Que coûte la location d’un logement ?

La location d’un appartement ou d’une maison constitue généralement le principal poste de dépenses dans le budget d’un ménage. Un grand nombre de facteurs conditionne le prix d’un loyer : l’état et la superficie du bien, le quartier ou la ville dans lequel il est situé, l’environnement immédiat, etc.

Paiement du loyer et des charges

Dans le contrat de bail que vous avez établi avec le propriétaire sont repris le montant du loyer, les charges qui y sont liées et les échéances (dates) de paiement. Dans la grande majorité des cas, le loyer est payé anticipativement, en début de mois. En d'autres termes, vous payez le 1er octobre votre loyer pour occuper votre logement tout le mois d'octobre.

La garantie locative est, elle, constituée dans la plupart des cas au début du contrat.

Calcul du loyer

Le loyer que vous payez peut être adapté chaque année.

À la date anniversaire de la signature du bail, votre loyer peut subir une indexation, c’est-à-dire qu’il est adapté au coût de la vie. De manière générale cette indexation est autorisée même si elle n'est pas prévue dans le bail. Si le bail prévoit qu'il n'y aura pas d'indexation, aucune indexation n'est possible, sauf en créant un avenant au bail. Un avenant vient s’ajouter au contrat de bail. Il nécessitera l'accord de toutes les personnes qui ont signé le bail. Pour ne pas vous faire surprendre par une indexation plus conséquente que prévu, consultez en ligne le calculateur de loyer.

Notez également que si votre propriétaire n’a jamais indexé votre loyer, il peut l’indexer en une fois pour arriver au loyer qui correspondrait à celui qui serait d'application s’il avait été indexé chaque année depuis le début de la location. Mais dans ce cas, il ne pourra appliquer l'indexation de manière rétroactive qu'aux trois derniers mois précédant la notification.

L'indexation du loyer est calculée grâce à une formule basée sur l'indice santé. Concrètement, le nouveau loyer est calculé en multipliant le loyer de base (c’est-à-dire celui qui figure dans le contrat de bail) par le nouvel indice, puis en divisant le montant obtenu par l’indice de départ (celui du mois qui précède la signature du bail).

Nouveau loyer = (Loyer de base*nouvel indice santé) / indice santé de départ.

Tous les trois ans, le propriétaire comme le locataire peut demander une révision du loyer à la hausse ou à la baisse, moyennant le respect de certaines conditions. En cas de litige le propriétaire ou le locataire devra saisir un juge de paix.

Lors de la crise énergétique de 2022, la possibilité d’indexer le loyer dépendait du niveau de performances énergétiques de l’habitation. En Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, le loyer des habitations énergivores (ou des habitations sans certificat) ne pouvait pas être indexé, celui des habitations très économes en énergie pouvait être complètement indexé. Le loyer des habitations situées entre les deux pouvait être indexé partiellement. Un an plus tard, l’indexation est à nouveau possible. Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez un aperçu de la situation actuelle.

Calcul des charges

La majorité des contrats de bail prévoit le paiement de charges, qui viendront s’ajouter au montant du loyer :

• Des charges communes comme l’entretien du hall, de l’ascenseur, etc. Ces charges sont parfois très élevées dans certains immeubles à appartements.
• Les frais liés à votre propre consommation d’électricité, de gaz et d’eau.

Deux systèmes existent pour le paiement de ces charges :

Les charges forfaitaires

Vous payez un montant mensuel fixe. Si votre consommation réelle et donc les frais réels sont inférieurs ou supérieurs à ce montant, cela n’y change rien.

Les frais réels

Vous payez ce qui correspond réellement à vos frais. Généralement il sera prévu dans le contrat de bail que vous payez mensuellement une provision. La provision est un montant fixe versé chaque mois par le locataire dans l'attente du décompte définitif des frais. Vous payerez le solde suite à un décompte précis établi en fin d’année sur base de pièces justificatives.

En Flandre, les règles locatives abordent la question de la transparence des frais et charges pour le locataire. Toute annonce publique (affichage ou publicité) relative à la mise en location d’un bien (mobilier ou immobilier) destiné au logement doit au moins mentionner le loyer demandé et le montant des frais et charges. Ceci vaut aussi pour les kots d’étudiant.

En cas de contestation sur la hauteur des charges, l’une ou l’autre partie pourra soumettre le litige à un juge de paix.

Précompte immobilier

Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire. Si une clause dans le bail prévoit le paiement du précompte immobilier par le locataire, elle n'est tout simplement pas valable.

Obligation d’assurance RC à Bruxelles

Êtes-vous locataire d’un bien à Bruxelles ? Dans ce cas, vous êtes obligé de souscrire une assurance contre les incendies et les dégâts des eaux, également appelée une assurance responsabilité civile locataire. Cette nouvelle disposition s’applique aux baux de location conclus ou renouvelés depuis le 1 novembre 2024.

Êtes-vous locataire en Wallonie ou en Flandre ? Dans ces deux régions, l’assurance responsabilité civile locataire était  déjà obligatoire depuis respectivement le 1 septembre 2018 et le 1 janvier 2019.

Les loyers demandés dépassent mon budget. Que faire ?

Le droit à un logement décent est inscrit dans la Constitution belge. Mais trouver une habitation à prix abordable n’est pas toujours aisé, surtout dans les grandes villes du pays. Pour vous aider à trouver un toit dans votre budget, les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs, comme les logements à prix modérés, les logements sociaux, les allocations de loyer et de déménagement pour quitter un logement insalubre, etc. D’autres mesures favorisent l’accès à la propriété, notamment l’octroi de prêts hypothécaires sociaux, bénéficiant de taux d'intérêt relativement bas, aux ménages à faibles revenus.

Les règles relatives à l’octroi d’un logement social diffèrent en fonction de la Région où vous habitez.