Louer un appartement ou une maison

Vous n'avez pas une brique dans le ventre et préférez louer votre logement. Même si cette situation est temporaire, il convient de "louer" dans les règles afin d'éviter de mauvaises surprises.
 
La première chose à faire est d'établir votre budget afin de déterminer dans quelle fourchette de prix doit se situer votre loyer. Tenez compte qu'outre le loyer vous devez avoir des économies suffisantes pour mettre en dépôt une garantie locative. Vous devrez aussi pouvoir faire face à des frais d'entretien, aux charges individuelles (eau, électricité,...) et communes, et aux frais d'assurance entre autres. Vous craignez de ne pas pouvoir faire face à ces charges financières ? Sachez que les pouvoirs publics ont mis en place quelques dispositifs afin de faciliter l'accès au logement
 
Vous avez trouvé la location qui vous convient ? Signez un contrat de bail et faites un état des lieux pour faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire et pour être en accord avec la réglementation en vigueur. Cette réglementation varie en fonction des Régions (Wallonie, Flandre et Bruxelles-Capitale).
 

LES CONSEILS WIKIFIN

  • Si vous êtes en désaccord avec votre propriétaire, essayez d'abord de trouver un accord amiable, le cas échéant par le biais d'une procédure en conciliation auprès du juge de paix. Vous éviterez ainsi des frais de justice et d'avocat.
  • Si vous décidez de quitter le bien que vous louez avant la fin de votre bail, veillez à prévenir par écrit (dans une lettre signée) le propriétaire trois mois avant la date prévue de votre départ.
  1. Depuis le 15 juin 2007, la location d'une maison, d'un appartement qui sera la résidence principale du locataire doit obligatoirement faire l'objet d'un contrat écrit.
     
    Par ce contrat, le propriétaire de l'habitation (le bailleur) donne en location une habitation à un locataire (le preneur). Le locataire pourra occuper l'habitation en échange du paiement d'un loyer.
     
    Le contrat de bail doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties signataires : le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s). Le contrat de bail doit être enregistré afin qu'il ait une date fixe : une date que personne ne peut contester. Vous pouvez vous-même facilement et rapidement enregistrer votre contrat de bail en ligne sur MyRent.
     
    Pour plus d'informations sur l'enregistrement du bail, consultez la rubrique « enregistrement du contrat de bail » sur le site du SPF Finances.
     
    La location d'un kot donne lieu à une forme de bail spécifique : il s'agit du bail étudiant (instauré depuis le 1er janvier 2018 à Bruxelles et depuis le 1er septembre 2018 en Wallonie). En Flandre, le « huurdecreet » s'applique à tous les contrats conclus à partir du 1er janvier 2019.
     
    Personnes liées par le contrat de bail 
     
    Le contrat de bail lie les personnes qui le signent : le(s) bailleur(s) et le(s) locataire(s).
     
    Mais d'autres personnes peuvent entrer en ligne de compte, comme :
    • Dans le cas où votre propriétaire revend le bien immobilier que vous louez, le nouveau propriétaire, sous certaines conditions, est tenu par le contrat de bail existant.
    • Les personnes mariées et les cohabitants légaux peuvent également être concernés par le contrat de bail. Si votre conjoint a signé seul un bail avant votre mariage ou votre cohabitation légale, vous aurez les mêmes droits et devoirs que lui par rapport à la location, ainsi que pour les charges. Ces règles ne s’appliquent toutefois qu’au logement familial, c’est-à-dire à la résidence principale du ménage. Elles ne concernent donc pas les résidences secondaires ou des biens à usage professionnel.
    • Les cohabitation de fait (union libre) ne sont pas tenus de la même manière à un contrat de bail. Seul le cohabitant de fait qui a signé le contrat de bail a des droits dessus. Il a tout à fait le droit de mettre son partenaire à la porte sur un coup de tête. Le partenaire qui n'a pas signé le contrat de bail ne pourra faire valoir aucun droit et est donc bien moins protégé. Si vous êtes cohabitants de fait, mieux vaut signer le contrat de bail à deux. Ou, si ce bail est déjà signé par l'un, faites un avenant (un complément au contrat) pour que l'autre soit également considéré comme locataire à part entière. En cas de séparation ou de décès, cela permettra d’éviter certaines mauvaises surprises, comme une obligation subite de quitter les lieux…
     
    Durée du bail
     
    La durée standard d’un contrat de bail est de 9 ans. Si le bail est conclu sans indication de durée ou pour une durée déterminée comprise entre 3 et 9 ans (par exemple, 5 ans), il sera considéré comme étant conclu pour 9 ans.
    Il existe toutefois des contrats de bail de plus courte (3 ans ou moins) ou de plus longue (plus de 9 ans) durée, ainsi que des contrats à vie (qui s’éteignent avec la mort du locataire).
     
    Résiliation anticipée
     
    Dans le cas des baux standard ou des baux de plus de 9 ans, tant le propriétaire que vous-même pouvez résilier (rompre) le contrat avant son terme, sous certaines conditions. Des règles spécifiques s’appliquent pour les autres types de baux.
     
    Dans tous les cas un délai de préavis est à respecter. Ce délai est précisé dans le contrat de bail. Dans le cas d'un bail classique de 9 ans, la durée du préavis est généralement de 3 mois pour le locataire. 
     
    Prorogation
     
    La prorogation est automatique si vous n'avez pas songé à signaler la fin du bail à son échéance, ni votre propriétaire d'ailleurs. Le bail continue. Cette règle ne s'applique pas au contrat de bail étudiant en Flandre.
     
    Enfin, lorsqu’un contrat de bail arrive à échéance ou est résilié de manière anticipée, vous pouvez demander au propriétaire de prolonger la durée du contrat pour raisons exceptionnelles : une maladie grave ou un âge très avancé, par exemple. En cas de désaccord avec le propriétaire, ce sera au juge de paix de trancher.
     
    Vous trouverez plus d'informations sur la durée du bail ici.
     
    Enregistrement du bail
     
    Le propriétaire est tenu d’enregistrer tout contrat de bail relatif à la résidence principale du locataire auprès du Bureau d’enregistrement de la commune où se situe le bien. Cette formalité doit être accomplie dans les deux mois de la signature du contrat. Toute modification ou avenant au contrat doit également faire l’objet d’un enregistrement.
    L'enregistrement du bail aura notamment pour conséquence de donner au bail une "date certaine", c'est-à-dire une date qui ne pourra pas être contestée. Cette date pourra entre autres servir de base pour le calcul de l'indexation du loyer.

    Les conseils Wikifin

    • Si vous décidez de quitter votre location avant le terme d'un contrat de bail classique de 9 ans, veillez à prévenir le propriétaire trois mois avant la date prévue de votre départ. Durant les trois premières années du bail, vous devrez normalement lui verser une indemnité allant de 1 à 3 mois de loyer (3 mois si vous quittez la location après un an, 1 mois si vous quittez au bout de 3 ans).
      Cette indemnité est de 3 mois si elle intervient dans la première année, de deux mois si elle intervient dans la seconde année et d’un mois de loyer si elle intervient dans la troisième année. Le mois durant lequel vous allez signifier au propriétaire que vous quittez la location peut donc vraiment faire une différence. La période de préavis de trois mois commence à partir du premier jour du mois qui suit la résiliation.
    • Si vous décidez de sous-louer le logement qui vous sert de résidence principale, renseignez-vous préalablement sur les règles qui s’appliquent dans un tel cas. La même chose si vous prenez un logement en sous-location ! Lisez bien le contrat de bail car les dispositions de celui-ci influenceront votre sous-location.
  2. C'est bien connu : « L'Homo Belgicus » a une brique dans le ventre. Plutôt que de louer son habitation, en versant indéfiniment un loyer à un propriétaire, et sans garantie de pouvoir toujours rester dans son logement, les habitants de nos régions préfèrent devenir propriétaires de leur logement.
     
    Ont-ils raison de vouloir devenir propriétaire de leur logement ?
    En devenant propriétaire du logement, vous vous constituez un patrimoine, ce qui est plus intéressant que d'être locataire.
     

    Est-il préférable de louer ou d'acheter son logement ?

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    Soyons concrets 
     
    Être locataire et payer chaque mois un loyer de 750 euros par exemple, est un choix qui a des implications financières : 
    • Ce loyer déterminé par votre propriétaire risque fort d'évoluer dans le temps. Il pourrait augmenter de 50  % en 20 ans suite entre autres à l'indexation des loyers.
    • Qu'est-ce que l'indexation des loyers ? Chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur de votre contrat de location, le loyer peut être adapté au coût de la vie. Pour déterminer l'augmentation de votre loyer votre propriétaire va se référer à l'évolution de l'indice santé. Vous pouvez mesurer vous-même l'indexation de votre loyer sur ce site.
    • Dans 15 ans, 20 ans,... vous devrez encore payer votre loyer. A l'heure de la pension, vos revenus risquent fort de diminuer mais le montant de votre loyer ne sera pas pour autant revu à la baisse. 
    Vous voulez devenir propriétaire ? De ce choix découlent également des implications financières.
    • Reprenons les 750 euros de loyer de notre exemple, mais pour payer la mensualité d'un crédit hypothécaire cette fois. Une mensualité d'un crédit logement de 750 euros, payée pendant une période de 20 ans, correspond sur base des taux actuels à un capital de 100.000 euros. "Difficile de trouver une habitation de 100.000 euros de nos jours", me direz-vous. Et, vous avez raison. Devenir propriétaire va souvent de pair avec des charges mensuelles plus importantes que si vous étiez resté locataire. Pour un emprunt hypothécaire de 250.000 euros, il vous faudra compter des remboursements mensuels de 1.580 euros (taux fixe de 4,60 % sur 20 ans). Il est toutefois intéressant de noter que si vous avez opté pour un taux hypothécaire fixe, ces mensualités n'augmenteront pas avec le temps.
    • Un candidat-acquéreur devra également tenir compte de certains frais que le locataire ne devra pas payer comme les frais d'acquisition, les réparations à l'habitation et le paiement de taxes diverses. Avant de devenir propriétaire, il faut tenir compte du budget que ça implique et faire ses comptes pour ne pas se mettre la corde au cou. 
    • Par contre, dans 20 ans votre crédit hypothécaire sera payé et vous n'aurez plus de "loyer" à payer pour votre habitation. Acheter sa maison peut être considéré comme une forme d'épargne ! Une épargne utile, car plusieurs études ont démontré que les pensionnés propriétaires de leur logement étaient moins touchés par des soucis de pauvreté que les pensionnés locataires.
    • Acheter son logement peut être considéré comme un placement. Au bout de 20 ans votre habitation aura probablement pris de la valeur ! Valeur qu'il faut mettre en perspective avec tous les frais engagés pour maintenir votre habitation en état.
    Pour tout savoir sur le budget dont il faut disposer pour devenir propriétaire de son habitation, nous vous invitons à lire la question 2.
     
    Comme vous l'aurez compris, devenir propriétaire de son logement est avantageux financièrement mais demande également de disposer de revenus relativement importants. Conscients de cette problématique, les pouvoirs publics donnent un coup de pouce aux candidats à l'achat ou à la construction d'une habitation. Les propriétaires peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, d'aides et même de primes à l'acquisition ou à la rénovation.
     
    Cet exemple a été rédigé en collaboration avec notaire.be.
     
  3. L’état des lieux est une description détaillée du bien loué, réalisée au début et à la fin du contrat de location. Pour le propriétaire, c’est la seule manière d’établir d’éventuelles dégradations du bien dont le locataire serait responsable et qu’il devrait alors indemniser. 
     
    L’état des lieux vous protège en tant que locataire, en cas de litige avec le propriétaire au sujet de l’état du bien. Il vous permettra, par exemple, d’invoquer des vices (gros défauts) apparus en cours de location et d’exiger une remise en état.
     
    Établir un état des lieux
     
    Réaliser un état des lieux ça ne s'improvise pas.  Certaines règles doivent être respectées pour qu'il soit valide :
    • l’état des lieux est obligatoire pour tous les baux d’immeubles (sauf les baux à ferme) conclus depuis le 18 mai 2007 ;
    • il doit être précis, complet et contradictoire. Cela signifie qu'au moment de l'établissement de cet état des lieux, la présence du propriétaire et du locataire (ou leur représentant) est nécessaire. Il doit être signé par les deux parties : le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s) ;
    • il doit être réalisé au plus tard durant le premier mois d’occupation du bien ;
    • le propriétaire et le locataire peuvent décider de commun accord de faire appel à un expert (agent immobilier ou expert immobilier) pour dresser l’état des lieux. Celui-ci établit un état des lieux à l'entrée mais aussi à la sortie du locataire. La facture peut être divisée ente le propriétaire et le locataire mais, dans la pratique, ce coût est souvent totalement pris en charge par le locataire ;
    • l'état des lieux doit être joint au contrat de bail pour l’enregistrement ;
    • un avenant (un document qui vient modifier l'état des lieux initial) peut venir compléter l'état des lieux initial si des modifications sont apportées au bien loué pendant la durée du bail.
     
    À la fin du contrat de bail
     
    En fin de bail, vous êtes tenu de restituer le bien dans l’état où il se trouvait à votre arrivée, sauf s’il s’agit de dégâts provoqués par la vétusté des lieux, un cas de force majeure ou l’usage normal du bien.
     
    S’il n’y a pas eu d'état des lieux détaillé à l’entrée, vous êtes supposé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouvait à la fin du bail. Dans ce cas, vous ne pourrez pas être tenu pour responsable des dégâts éventuels, à moins que le propriétaire ne parvienne à prouver que ces dégâts ont bien été occasionnés par vous-même, un membre de votre famille ou un éventuel sous-locataire. Vous devrez alors payer les réparations.

    Le conseil Wikifin

    • Même en présence d’un état des lieux, il appartiendra toujours au propriétaire de prouver qu’il y a bien eu des dégradations et que vous en êtes responsable en tant que locataire. Une relation de confiance reste le meilleur garant d’une cohabitation harmonieuse entre propriétaire et locataire.
    • Consultez ici notre checklist « Etat des lieux pour une location ».
  4. La garantie locative est une somme d’argent qui protège le propriétaire contre les éventuels dégâts occasionnés à son bien par le locataire. Si le contrat de bail prévoit une garantie locative (ce qui est généralement le cas), vous ne pourrez pas refuser de la payer.
     
    En Wallonie et à Bruxelles, vous pouvez choisir entre trois formes de garantie locative :
    • garantie bancaire versée en une seule fois : dans ce cas, la garantie ne peut excéder l’équivalent de deux mois de loyer. Elle est placée sur un compte bancaire à votre nom et produit des intérêts ;
    • garantie bancaire versée en plusieurs mensualités : dans ce cas, la garantie ne peut excéder l’équivalent de trois mois de loyer. La banque garantit le montant total à compter de la signature du bail, mais ne vous versera pas d’intérêts tant que la garantie locative n’est pas entièrement constituée. Le délai maximum pour ce faire est de trois ans ;
    • garantie bancaire négociée par le CPAS : dans ce cas également, la garantie ne peut excéder l’équivalent de trois mois de loyer. C’est le CPAS qui introduit la demande auprès de la banque, mais d’autres formules sont également possibles. Plus d’informations sur le versement de la garantie locative via un CPAS.

    Pour un contrat de bail conclu en Flandre à partir du 1er janvier 2019, le bailleur peut demander maximum 3 mois de loyer (avant le 1er janvier 2019 la garantie locative s'élevait à 2 mois de loyer).

    En Flandre, la garantie locative peut prendre trois formes depuis le 1er janvier 2019 :

    • une garantie versée sur un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’un établissement financier ;
    • une sûreté réelle constituée au nom du locataire auprès d’un établissement financier ;
    • une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. Moyennant l’accord du bailleur, la garantie peut aussi prendre la forme d’une caution apportée par une personne physique ou morale.  

    C’est au locataire qu’il appartient de choisir la manière de constituer la garantie locative.

    Une caution ne peut être apportée qu'avec l'accord du propriétaire car le locataire pourrait sinon offrir une caution insolvable, ce qui signifierait en pratique qu’aucune garantie locative n'aurait été donnée.

    Pour plus d'informations sur la garantie locative en Flandre, consultez ce site.

  5. La location d’un appartement ou d’une maison constitue généralement le principal poste de dépenses dans le budget d’un ménage. Un grand nombre de facteurs conditionne le prix d’un loyer : l’état et la superficie du bien, le quartier ou la ville dans lequel il est situé, l’environnement immédiat, etc.
     
    Paiement du loyer et des charges
     
    Vous êtes tenu de payer votre loyer et les charges qui y sont liées aux échéances (dates) prévues dans le contrat de bail. Dans la grande majorité des cas, le loyer est payé anticipativement en début de mois. En d'autres termes, vous payez le 1er octobre votre loyer pour occuper votre logement tout le mois d'octobre.
     
    La garantie locative est, elle, constituée dans la plupart des cas au début du contrat.
     
    Calcul du loyer
     
    Annuellement, à la date anniversaire de la signature du bail, votre loyer peut subir une indexation, c’est-à-dire qu’il est adapté au coût de la vie. De manière générale cette indexation est autorisée même si elle n'est pas prévue dans le bail. Si le bail prévoit qu'il n'y aura pas d'indexation, aucune indexation n'est possible, sauf en créant un avenant au bail. Un tel avenant nécessitera l'accord de toutes les personnes qui ont signé le bail.
     
    Pour ne pas vous faire surprendre par une indexation plus conséquente que prévu, consultez en ligne le calculateur de loyer.
    À la fin de chaque période de trois ans, le propriétaire comme le locataire peut demander une révision du loyer à la hausse ou à la baisse, moyennant le respect de certaines conditions. En cas de litige le propriétaire ou le locataire devra saisir un juge de paix.
     
    Calcul des charges
     
    La majorité des contrats de bail prévoit le paiement de charges, qui viendront s’ajouter au montant du loyer :
    • des charges communes (parfois être élevées dans certains immeubles à appartements) : entretien du hall, de l’ascenseur, etc. ;
    • les frais liés à votre propre consommation d’électricité, de gaz et d’eau.
    Deux systèmes existent pour le paiement de ces charges :
    1. les charges forfaitaires : vous payez un montant mensuel fixe. Si les frais réels sont le cas échéant inférieurs ou supérieurs à ce montant, cela n'y change rien ;
    2. les frais réels : vous payez ce qui correspond réellement à vos frais. Généralement il sera prévu dans le contrat de bail que vous payez mensuellement une provision. La provision est un montant fixe versé chaque mois par le locataire. Si ce montant est fixe, il n'est toutefois pas forfaitaire : ces montants sont versés dans l'attente du décompte définitif des frais. Vous payerez en effet le solde suite à un décompte précis établi en fin d’année sur base de pièces justificatives. 

    Imaginons par exemple qu'une provision de 80 euros est prévue dans le contrat de bail. Mais, le décompte établi en fin d'année montre que les frais réels pour ce qui vous concerne s'élève à 1276 euros. Vous êtes redevable de ce montant de 1276 euros, dont on va déduire les provisions (80 x 12 = 960) déjà versées. Suite à ce décompte de fin d'année, vous devez payer le solde, soit un montant de 316 euros.

    En Flandre, les règles locatives abordent la question de la transparence des frais et charges pour le locataire. Toute annonce publique (affichage ou publicité) relative à la mise en location d’un bien (mobilier ou immobilier) destiné au logement doit au moins mentionner le loyer demandé et le montant des frais et charges. Ceci vaut aussi pour les kots d’étudiant.

    En cas de contestation sur la hauteur des charges, l’une ou l’autre partie pourra soumettre le litige à un juge de paix.
     
    Précompte immobilier
     
    Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire. Si une clause dans le bail prévoit le paiement du précompte immobilier par le locataire, elle n'est tout simplement pas valable.

    Les conseils Wikifin

    • Que vous soyez étudiant, actif ou retraité, il est important de veiller à ce que votre loyer ne représente pas une partie trop importante de votre budget mensuel.
    • En tant que locataire, le précompte immobilier ne peut pas être mis à votre charge. Mais, si vous pouvez obtenir une réduction du précompte immobilier pour votre propriétaire, grâce notamment à votre situation familiale, votre loyer devrait être réduit d'autant. Discutez-en ouvertement avec votre propriétaire.
  6. Deux grands principes régissent la répartition de frais liés à l'entretien et aux réparations dans une location : 
    • le propriétaire d’un immeuble loué est tenu d'effectuer  les réparations importantes (réparer la toiture etc.), les grands travaux d’entretien (réparation/remplacement des gouttières, d'une canalisation, etc.), le remplacement des machines défectueuses (la chaudière, le chauffe-eau, etc) ;
    • en tant que locataire, vous devrez effectuer les petites réparations liées à l’usage quotidien de votre logement : réparer la chasse d'eau, déboucher les éviers, enlever les feuilles mortes des gouttières, etc. Par ailleurs, vous incombe également l'entretien de la chaudière, du chauffe-eau, etc. Pour tous les travaux qui nécessitent l’intervention du propriétaire, vous êtes tenu de le prévenir rapidement en cas de problème. Vous êtes par ailleurs tenu, en tant que locataire, responsable des réparations découlant d'un comportement fautif de votre part dans les lieux loués (exemple : ne pas signaler la présence d'humidité sur les murs).

    Le gouvernement wallon a publié une liste non-limitative des principales obligations de réparations d'entretien. Le propriétaire et le locataire sont obligés d'appliquer cette répartition des obligations.

    Bail de rénovation
     
    Il arrive que le locataire accepte d’effectuer des travaux dans l'habitation, travaux qui en principe devraient être effectués par le propriétaire. Dans ce cas, le locataire et le propriétaire signeront une convention écrite réglementée par la loi : le bail de rénovation. Ce bail précise les travaux à effectuer et la contrepartie de ceux-ci (diminution ou suppression du loyer pendant une période déterminée).
  7. La vie de locataire n’est pas un long fleuve tranquille, celle de propriétaire non plus. Des différends peuvent survenir suite par exemple au non-paiement par le locataire des loyers, la non réparation par le propriétaire de la chaudière défectueuse, d'une fuite au toit qui fait que de l'eau coule sur le plafond du dernier étage et entraîne de vilaines taches d'humidité, etc.
     
    Compétence du juge de paix
     
    L'idéal est évidemment de rechercher ensemble une solution. Mais parfois ce n'est pas possible, et il faut recourir à d'autres moyens pour résoudre un conflit.
     
    Le juge de paix est compétent en matière de bail. Deux procédures sont possibles :
    1. une procédure de conciliation : cette procédure est gratuite et ne nécessite pas le recours à un avocat. Le juge de paix va avoir un rôle de médiateur, afin de vous permettre de trouver un accord. Il ne prend pas de décision, et n'essaie pas de vous en imposer une. Si vous trouvez un accord entre vous, un procès-verbal en est dressé. Ce procès-verbal a la même valeur qu'un jugement. Et donc, l'affaire peut ainsi être réglée sans frais de justice ni frais d'avocat ;
    2. une procédure judiciaire classique : vous pouvez y recourir directement, ou après l'échec d'une procédure de conciliation. Ici le juge n'est plus un médiateur. Il commencera par voir si un accord est possible entre vous. S'il voit que ce n'est pas possible, il prend une décision quant au litige qui lui est soumis. Cette procédure n'est pas gratuite (des frais de justice seront à payer, notamment le droit de mise au rôle). Vous pouvez également décider de vous faire conseiller par un avocat.

    Où trouver un juge de paix ?

    La Belgique compte 187 Justices de Paix : une par canton. Cette proximité découle du fait que le juge de paix est chargé de rendre des décisions en cas de litiges entre citoyens : locataire et propriétaire, mais aussi époux, voisins, client et commerçant, etc.
     
    Vous trouvez ici la justice de paix la plus proche de chez vous.
     
    Et si je n’ai pas d’argent pour payer un avocat ?
     
    Vous n'êtes pas obligé de faire appel aux services d'un avocat pour exposer votre problématique à un juge de paix.  
    Si vous faites le choix de prendre un avocat, il faudra bien entendu le payer. Si vos moyens financiers ne vous permettent pas de payer les honoraires d'un avocat, vous pouvez vous adresser à une Maison de Justice, soit pour un premier conseil, soit pour la désignation d’un avocat dans le cadre de l’aide juridique. Cette aide n'est pas gratuite. Un système de ticket modérateur est d'application (ce qui correspond à une faible somme à payer). Il existe en Belgique 28 Maisons de Justice : une par arrondissement judiciaire, sauf à Bruxelles qui en compte deux (une francophone et une néerlandophone).

    Le conseil Wikifin

    • Si vous êtes en désaccord avec votre propriétaire, essayez d'abord de trouver un accord amiable, le cas échéant par le biais d'une procédure en conciliation auprès du juge de paix. Vous éviterez ainsi des frais de justice et d'avocat.
  8. Le droit à un logement décent est inscrit dans la Constitution belge. Mais trouver une habitation à prix abordable n’est pas toujours aisé, surtout dans les grandes villes du pays.
     
    Pour vous aider à trouver un toit dans votre budget, les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs, comme les logements à prix modérés, les logements sociaux, les allocations de loyer et de déménagement pour quitter un logement insalubre, etc. D’autres mesures favorisent l’accès à la propriété, notamment l’octroi de prêts hypothécaires sociaux, bénéficiant de taux d'intérêt relativement bas, aux ménages à faibles revenus.
     
    Les règles relatives à l'octroi d'un logement social diffèrent en fonction de la Région où vous habitez. Bruxelles, la Flandre ou la Wallonie.
     
    Il en est de même pour les aides au logement : Bruxelles, la Flandre et la Wallonie ont une approche qui leur est propre.
     
  9. C'est une formule de plus en plus prisée par les étudiants mais aussi par les jeunes actifs, dont le premier salaire ne permet pas forcément de se loger correctement.

    En Wallonie et à Bruxelles

    Les jeunes travailleurs, tout comme les étudiants, peuvent également opter pour un bail de colocation, qui est désormais encadré (depuis le 1er janvier 2018 à Bruxelles et depuis le 1er septembre 2018 en Wallonie).

    La signature d’un pacte de colocation entraîne l’application du régime de colocation, sous réserve de l’accord préalable du bailleur et ce, quelle que soit la qualité des colocataires. Dès lors, même si certains colocataires sont étudiants, c’est le régime de colocation qui s’appliquera s’ils ont signé un pacte de colocation. Les deux régimes ne se superposent pas.

    Pour les aspects qui ne sont pas spécifiques à la colocation, les règles relatives aux baux de droit commun ou de résidence principale restent applicables.

    Le pacte de colocation

    Au plus tard à la signature du bail, les colocataires doivent signer entre eux un pacte de colocation. Ce pacte permet aux colocataires de fixer leurs droits et obligations entre eux. Il n’y a donc pas de bail de colocation sans pacte de colocation. 

    Solidarité des colocataires

    Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Cette solidarité implique notamment que le bailleur peut réclamer à chacun des colocataires le paiement total du loyer.

    Que se passe-t-il si un ou plusieurs colocataire(s) souhaite(nt) quitter la colocation ?

    Le colocataire qui souhaite sortir de manière anticipée de la colocation doit respecter un préavis (deux mois en Région bruxelloise – trois mois en Région wallonne).

    Le colocataire qui a envoyé son préavis sera libéré de ses obligations et ne devra pas payer d’indemnité à condition, notamment, d’avoir trouvé un remplaçant.

    En Flandre

    Contrairement à un époux ou à un cohabitant légal, un cohabitant de fait n’est pas automatiquement considéré comme locataire du logement qu’il partage avec le(s) locataire(s) d’origine en tant que résidence principale.

    Les locataires qui ont en son temps signé le bail et le(s) cohabitant(s) de fait peuvent cependant demander ensemble au(x) bailleur(s) de consentir à ce qu’ils soient tous considérés comme locataire(s).

    Les bailleurs peuvent toutefois refuser de donner leur accord, notamment lorsque la personne qui souhaite devenir locataire n’est pas solvable.

    Les locataires exercent ensemble les droits découlant du bail et sont solidairement et indivisiblement tenus de respecter leurs obligations (locatives). Un cohabitant de fait n’est toutefois pas tenu au respect d’obligations nées avant qu’il ne devienne locataire (comme des arriérés de loyer, des dégâts locatifs, etc.).

    L’un des locataires peut renoncer au bail à titre personnel. Le locataire résiliant son bail peut proposer un nouveau locataire au bailleur et aux locataire(s) restant(s).

    Si le propriétaire et le(s) locataire(s) restant(s) n'ont pas donné leur accord dans un délai de trois mois, le locataire sortant peut saisir la justice.

    Après acceptation par le bailleur et le(s) locataire(s) restant(s) ou après décision judiciaire par laquelle un nouveau locataire est accepté, le locataire sortant n'est plus tenu de respecter les obligations locatives à l'expiration du préavis de trois mois. Il est conseillé aux parties d'ajouter le nouveau locataire au contrat de location au moyen d'un avenant.

    En revanche, si aucun nouveau locataire n’est proposé ou si la personne proposée n’est pas acceptée, le bailleur peut demander au locataire sortant qu’il paie le loyer pendant encore six mois à compter de la date à laquelle cette personne cesse d'être locataire.

    Un bail peut être résilié par un seul locataire mais aussi conjointement par tous les locataires.