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Wikifin est une initiative de l'Autorité des services et marchés financiers. En savoir plus sur Wikifin.

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Dernière mise à jour

Comment comparer des crédits hypothécaires ?

Sur cette page

Vous avez peut-être un compte en banque dans une, voire plusieurs banques. Commencez par vous informer auprès d’elle(s). Et consultez ensuite d’autres établissements. Vous pourrez alors faire jouer la concurrence.

Mode d’emploi : prospectus, simulations, fiche ESIS, … quelle différence ?

Les prêteurs proposant des crédits hypothécaires doivent mettre à disposition des consommateurs un document appelé "prospectus". Ce document, standard, gratuit, permet de comparer les différents crédits hypothécaires. Il reprend notamment :

  • Une description des différents types de crédits hypothécaires proposés
  • Les taux d'intérêt qui leur sont applicables
  • Le cas échéant les modalités de variation de ces taux
  • Les tarifs des frais et des indemnités susceptibles d'être réclamés par le prêteur
  • Etc.

Cet document ne tient toutefois pas compte de votre situation personnelle.
Une simulation permet une comparaison plus précise.

Vous pouvez facilement faire des simulations via le simulateur immobilier de Wikifin. Il tient compte du montant que vous souhaitez emprunter, de la durée du crédit et du type de taux retenu (fixe ou variable). N’hésitez pas à faire plusieurs simulations, en faisant varier ces paramètres.

Vous pouvez aussi demander des simulations à votre prêteur éventuel.

Au moment de votre demande de crédit hypothécaire, les banques ont l’obligation de vous fournir une fiche d’informations où figurent toutes les informations pertinentes de l’offre de crédit hypothécaire de la banque et qui est adaptée à votre situation personnelle. Cette fiche est appelée « fiche ESIS » (European Standardised Information Sheet) ou « fiche FISE » (Fiche d’information standardisée européenne) et contient un certain nombre de données standards imposées par l’UE, qui sont identiques pour toutes les banques.

Ce document facilite la comparaison entre les offres de différents prêteurs.

Notez que le banques ont l’obligation de fournir la ‘fiche ESIS’ lorsqu’elles remettent une offre. Tant que vous ne demandez qu’une simulation gratuite, la banque n’est pas obligée de vous fournir une fiche ESIS.

Bon à savoir

Une simulation n'est pas une offre. Si vous demandez une offre, des frais de dossier vous seront réclamés. Par contre, aucun frais ne peut vous être réclamé si vous demandez une simulation.

Le TAEG

L’information la plus intéressante sur cette fiche appelée ESIS est le taux annuel effectif global ou TAEG. Il s’agit d’un pourcentage qui vous donne en un coup d’œil le coût réel de votre crédit habitation.

Bon à savoir

Le TAEG vous permet de comparer des pommes avec des pommes puisqu’il reprend les mêmes informations d’une banque à l’autre.

Le TAEG reprend le taux d’intérêt de votre crédit mais également les frais (à l’exception des frais de notaire) comme les frais de dossier, les commissions ou les frais liés au rapport d’expertise. Le coût des assurances solde restant dû et habitation est également comptabilisé dans le TAEG.

C’est pourquoi le TAEG est plus élevé que le « simple » taux d’intérêt appliqué par les banques. Sachez également que le TAEG doit être calculé sur les conditions que vous octroie la banque, et non sur ses tarifs « officiels ».

Attention ! Une série de frais ne sont pas compris dans le TAEG. Pensez aux honoraires du notaire ou aux droits d’enregistrement.

Pour obtenir un bon aperçu du coût total de votre projet immobilier, consultez le Simulateur immobilier de Wikifin.

Négociez avant de vous engager

Analysez les simulations que vous avez demandées. Ensuite, le moment de la négociation est venu. Souvent, les établissements essaieront de s'adapter en fonction des conditions proposées par leurs concurrents.

Conseils Wikifin

  • Consultez votre banque mais aussi d’autres établissements financiers ou intermédiaires de crédit. Vous pourrez alors faire jouer la concurrence.
  • Comparez des pommes et des pommes : veillez à demander les mêmes types de simulations dans les différents établissements que vous consultez.
  • Ne signez de formulaire de demande d'offre qu'auprès de l'organisme qui vous intéresse le plus car à chaque demande d’offre vous vous engagez à payer des frais de dossier.