Beleggen in vastgoed

Een vastgoedbelegging kan een interessant alternatief zijn voor een grillige beurs of een spaarrekening die bijna niets meer opbrengt. Zo’n belegging kan je immers een regelmatig inkomen opleveren of gewoon de diversificatie van je beleggingsportefeuille mogelijk maken.

Je kan niet alleen rechtstreeks in vastgoed beleggen, maar ook onrechtstreeks door te beleggen in financiële producten die op hun beurt in vastgoed beleggen.

Rechtstreekse vastgoedbelegging

Welke formule kies je?

  1. Je koopt en beheert zelf vastgoed

Is je vastgoedportefeuille eerder bescheiden, dan heb je er ongetwijfeld baat bij om die zelf te beheren. Zo hoef je immers geen huurbeheerkosten te betalen.

  1. Je koopt zelf vastgoed, maar vertrouwt het huurbeheer aan een gespecialiseerde vennootschap toe

Laat je de zorgen voor het beheer van het vastgoed (huurders zoeken, controleren of de huur is betaald, herstellingen (laten) uitvoeren, …) het liefst aan iemand anders over, dan is huurbeheer een oplossing. Controleer in dat geval wel wat de dienstverlening precies inhoudt en welke kosten zijn gedekt. Het grootste nadeel van huurbeheer is de kostprijs. Mond-tot-mondreclame kan wellicht nuttig zijn bij de keuze van de beheervennootschap. Twijfel je toch nog, dan onderteken je het best een contract voor één jaar. Als je daarna tevreden bent, kan je het contract nog altijd verlengen.

  1. Je doet een beroep op een vennootschap waarbij je vastgoed koopt en die later ook voor verhuur en onderhoud zorgt

Hierbij gaat het vaak om studentenkamers, zorgcentra, chalets en bungalows in vakantiedorpen of zelfs hotelkamers.

Kies je voor een vastgoedaankoop via een vennootschap, dan moet je enkel de nodige contracten ondertekenen en maandelijks (een deel van) het huurgeld innen. Aan zo’n aanbiedingen is vaak een huur- of opbrengstgarantie verbonden. Neem de tijd om de contractvoorwaarden te begrijpen. Zoals bij huurbeheer blijven de gebruikelijke zorgen van een eigenaar je in beginsel bespaard. Meestal heb je het recht om de huurovereenkomst te beëindigen als je zelf in het gebouw wil gaan wonen of er iemand wil huisvesten. Wil één van je kinderen bijvoorbeeld gaan studeren, dan mag dat kind gebruik maken van het kot dat je hebt gekocht.

Het rendement van je vastgoedbelegging berekenen is niet altijd eenvoudig!

Je moet niet alleen rekening houden met de aankoopprijs die je betaalt, en het huurgeld dat je int, maar ook met alle bijkomende kosten, zowel de eenmalige kosten (registratierechten, btw, notariskosten, renovatiekosten) als de jaarlijks of maandelijks terugkerende kosten (onroerende voorheffing, interest op het geleende kapitaal, eventuele onderhouds- en beheerkosten, verzekeringen). Leegstand van vastgoed is funest voor het rendement ervan. Sowieso ben je nooit zeker een meerwaarde te kunnen realiseren op je vastgoed. De waarde van vastgoed kan immers dalen. Hoe het algemene prijsniveau van vastgoed zal evolueren, valt niet te voorspellen. Die evolutie verschilt sterk per regio, per soort vastgoed en per prijsklasse.

Onrechtstreeks in vastgoed beleggen

Je kan ook onrechtstreeks in vastgoed beleggen via vastgoedcertificaten of aandelen in gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s). Het voordeel van beleggen in vastgoed via aandelen of certificaten is dat het geen grote investering vereist. Dergelijke aandelen of certificaten kunnen op de beurs worden aangekocht, ook voor kleinere bedragen. Maar opgelet: die financiële instrumenten verschillen sterk van elkaar. Hieronder komen die verschillen komen meer gedetailleerd aan bod.

Schuldinstrumenten of aandelen

Vastgoedcertificaten zijn financiële producten die recht geven op een deel van de huurinkomsten en een deel van de verkoopopbrengst van gebouwen die met de uitgifte van die certificaten werden gefinancierd. Een vastgoedcertificaat wordt gelijkgesteld met een schuldinstrument en heeft een bepaalde looptijd (vaak 20 tot 25 jaar). Het is een effect dat het kapitaal niet vertegenwoordigt en dus ook geen stemrecht verleent. Hou er rekening mee dat het niet altijd eenvoudig is om vastgoedcertificaten te kopen of te verkopen omdat ze amper worden verhandeld.

Een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is een beursgenoteerde vennootschap die in verschillende gebouwen investeert die zij, in combinatie met een dienstenpakket, ter beschikking stelt van de huurders. Als je een aandeel van een GVV koopt, krijg je jaarlijks een dividend, word je aandeelhouder en heb je stemrecht.

Concentratie of diversificatie

Voor GVV’s geldt een diversificatieregel: een gebouw mag maximum 20% van de totale waarde van de portefeuille vertegenwoordigen.

In tegenstelling tot wat geldt voor GVV’s, blijft de blootstelling van een vastgoedcertificaat doorgaans beperkt tot één gebouw (gebouwencomplex). Bij de uitgifte wordt bepaald om welk gebouw het gaat. Als gevolg daarvan is de vervanging van het gebouw (gebouwencomplex) waarop het vastgoedcertificaat slaat, niet mogelijk. GVV’s kunnen daarentegen wel gebouwen kopen en verkopen, wat een actief beheer van de vastgoedportefeuille mogelijk maakt.

Risico’s

Bij een vastgoedcertificaat ontvang je jaarlijks een coupon met twee onderdelen: de uitbetaling van een deel van de huurinkomsten (verminderd met de beheerkosten) en de terugbetaling van een deel van het geïnvesteerde kapitaal. Op de eindvervaldatum van het certificaat of bij de verkoop het betrokken onroerend goed ontvang je een deel van de verkoopprijs van dat onroerend goed. Als het gebouw in de loop van de tijd aan waarde heeft verloren, loop je – gelet op de looptijd van het certificaat – het risico om het oorspronkelijk geïnvesteerde bedrag niet te kunnen recupereren.

Bij een GVV ontvang je een dividend zolang je je aandelen in bezit houdt. Je uiteindelijke winst of verlies ken je pas als je je aandelen verkoopt.

Toezicht

De voor vastgoedcertificaten geldende regels zijn van nature vooral contractuele regels. Bijgevolg zitten die regels nagenoeg integraal vervat in het uitgifteprospectus en het statuut van het vastgoedcertificaat. Elk certificaat heeft daarom zijn eigen regels, die typisch zijn voor elke uitgifte.

Voor GVV’s geldt een specifiek wettelijk kader, dat onder andere in een maximale schuldratio (65%) en een risicodiversificatie voorziet. Bovendien zijn zij aan het prudentieel toezicht van de FSMA onderworpen.

De Wikifin-tips

  • Op rechtstreekse vastgoedbeleggingen wordt geen toezicht gehouden door een onafhankelijke toezichthouder, in tegenstelling tot beleggingen in financiële producten die onder het toezicht van de FSMA staan. Bij rechtstreekse vastgoedbeleggingen ben je dus enkel op jezelf aangewezen;
  • Gebruik enkel je spaargeld als je in vastgoed belegt, maar natuurlijk niet al je spaargeld. Dat zou immers indruisen tegen het basisbeginsel dat elke belegger moet naleven: zijn beleggingen diversifiëren. Als je een lening aangaat om vastgoed te kunnen kopen, zorg dan voor een grote eigen inbreng;
  • Voorzie in een spaarbuffer voor het geval je gebouw niet verhuurd raakt of je inkomstenbron verdwijnt. Het is steeds mogelijk dat je onverwacht geld nodig hebt en een gebouw verkopen kan tijd in beslag nemen;
  • Verkies altijd een aankoop in volle eigendom. Sommige aanbieders verkopen het vruchtgebruik, een erfpacht of een vorderingsrecht op de huuropbrengsten. De zekerheid en eenvoud van een eigendomsakte valt te verkiezen boven allerlei slimme juridische constructies.
  • En vergeet nooit de gouden regel van elke belegging: als het te mooi lijkt om waar te zijn, is het dat doorgaans ook!