Bouwen en renoveren

Is je woning toe aan een opfrisbeurt? Heb je een prachtige grond gevonden en sta je te popelen om erop te bouwen? Of je nu gaat renoveren of bouwen, een dergelijk project moet tot in de puntjes worden voorbereid. Ga allereerst na of je een architect onder de arm moet nemen en een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen moet aanvragen. Als je gaat bouwen is het antwoord op beide punten hoe dan ook "ja". Voor renovatiewerken is dit niet altijd nodig. 
 
Ga bij de keuze van een architect en een aannemer zorgvuldig te werk. Zij spelen immers een cruciale rol in het lukken van je bouw- of renovatieplannen. Informeer je over de kwaliteit van hun vorige opdrachten en ga na of hun financiële toestand gezond is. Het zou jammer zijn dat het resultaat van de werken je tegenvalt omdat je onvoldoende was voorbereid. Informeer in deze voorbereidende fase ook naar mogelijke overheidssteun om de kosten wat te drukken.

De Wikifin-tip

  • Voor je in zee gaat met een aannemer, vraag referenties. Neem contact op met zijn klanten en vraag hen of ze tevreden zijn. Ga ook na hoe het met de financiële gezondheid van de aannemer is gesteld.
  1. Kleine opmerking vooraf: iedereen heeft het nog steeds over een ‘bouwvergunning’, maar eigenlijk gaat het om een ‘stedenbouwkundige vergunning’ of zoals het sinds kort heet: een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. En het antwoord is: ja. De gemeente waar de woning zich bevindt die je wil bouwen, verbouwen of uitbouwen, levert stedenbouwkundige vergunningen af. Informeer bij de dienst Stedenbouw van je gemeente om te weten voor welke werken of ingrepen je een omgevingsvergunning nodig hebt! Voor sommige verbouwingswerken heb je er geen nodig…

    Weet dat een omgevingsvergunning in elk geval nodig is wanneer je:
    • aan de stabiliteit van je woning raakt, bv. door een draagmuur af te breken;
    • het uitzicht van je woning verandert, bv. door een muur te slopen om die door een vensteropening te vervangen;
    • de bestemming van een gebouw verandert, bv. als je een loft wil inrichten in een oud industrieel gebouw, of een handelszaak wil beginnen in een woning;
    • het aantal kamers in je woning vergroot, bv. als je een bijgebouw herinricht.
    Als je een omgevingsvergunning nodig hebt voor de werken, ben je ook wettelijk verplicht om een beroep te doen op een architect.

    Een aanvraag indienen

    Je kan zelf een omgevingsvergunning bij je gemeente aanvragen, maar als het gaat om nieuwbouw of om ingrijpende verbouwingswerken, moet je sowieso een architect inschakelen. Die stelt het aanvraagdossier samen. Je moet de vergunning aanvragen én krijgen vóór je met de werken start.

    Geldigheid van de vergunning

    Een omgevingsvergunning is slechts twee jaar geldig. Dat betekent dat je binnen die periode effectief met de werken moet starten. In sommige omstandigheden zijn verlengingen mogelijk.

    Gewestelijke bevoegdheid

    Hoewel je gemeente in de meeste gevallen de omgevingsvergunning aflevert, is ruimtelijke ordening een gewestelijke bevoegdheid. In ieder Gewest geldt hieromtrent een eigen reglementering.

    Meer informatie over ruimtelijke ordening in het Vlaamse Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest.

    Meer informatie over de omgevingsvergunning in het Vlaamse Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest.

  2. Je hebt een architect nodig om de plannen voor je toekomstige woning te ontwerpen. Toch doet een architect méér dan dat:

    In het contract dat je met jouw architect afsluit, kunnen ook andere opdrachten worden opgenomen.

    Een architect vinden

    Net als kledij en bij auto’s, zijn woningen een kwestie van persoonlijke smaak! Je kan door je buurt wandelen en aan de bewoners van huizen die je bevallen, vragen wie hun architect was. Stel de vraag misschien aan vrienden, collega’s of andere kennissen die je zouden kunnen helpen. Er worden ook beurzen en andere gespecialiseerde evenementen georganiseerd waar je een aantal architecten kan ontmoeten.

    Op de websites van architectenbureaus vind je een aantal realisaties terug, zodat je een eerste idee krijgt van hun ‘stijl’. Het is belangrijk dat er tussen de bouwheer (jij dus) en de architect van je keuze een vertrouwensrelatie groeit. Een eerste gesprek met een architect verbind je trouwens nergens toe!

    Bij de Orde van Architecten kan je een lijst opvragen van de architecten in je streek.

    Let op: als je kiest voor sleutel-op-de-deur, dan koop je een woning bij een bouwpromotor die meestal zelf de architect kiest of voorstelt. Deze architect werkt in opdracht van die promotor en hij kan het moeilijk hebben om je belangen te verdedigen. De Orde van Architecten raadt aan om via een afzonderlijke schriftelijke architectenovereenkomst zelf een onafhankelijke architect van je keuze te raadplegen. Deze architect handelt totaal onafhankelijk van de promotor en staat je bij.

    Contract

    De architect moet je een schriftelijk contract voorleggen waarin alle belangrijke aspecten van de samenwerking beschreven staan:

    • de gegevens van bouwheer en architect;
    • de plaats van de werken;
    • de precieze opdracht van de architect;
    • het budget (en wat er gebeurt als dat wordt overschreden);
    • de aansprakelijkheden en de door de architect afgesloten verzekeringen;
    • de honoraria (vergoedingen) van de architect;
    • je plichten als bouwheer (en dus als klant van de architect);
    • de afspraken rond de oplevering van de werken;

    Oplevering van de werken

    De oplevering van de werken is de eindfase op de werf. Die gebeurt in twee stappen:

    • De voorlopige oplevering: je keurt de werken goed en erkent dat die correct zijn uitgevoerd.
    • De definitieve oplevering: die vindt minstens een jaar later plaats, nadat je in de praktijk hebt kunnen vaststellen dat er geen problemen (gebreken) zijn.

    Let op: woon je al vóór de voorlopige oplevering in de woning, dan kan je geen opmerkingen meer maken.

    Aansprakelijkheid

    Net als de aannemer is de architect vanaf de definitieve oplevering gedurende tien jaar aansprakelijk voor zware gebreken (fouten). De aansprakelijkheid van de architect heeft betrekking op het ontwerp en het toezicht op het verloop van de werken. Die van de aannemer heeft te maken met de werken zelf. Soms is die grens moeilijk te trekken en moet er een expert worden aangesteld om uit te maken wie van de twee aansprakelijk is voor een probleem.

    De vergoeding van architecten (vaak ‘ereloon' genoemd)

    Je bent vrij om in overleg de vergoeding van de architect te bepalen. De wet legt geen barema’s of grenzen op. Om discussies achteraf te vermijden maak je best van in het begin duidelijk afspraken hierover.

    Het ereloon kan op verschillende manieren berekend worden:

    • als percentage van de reële bouwkost;
    • aan de hand van het aantal te bouwen vierkante meters:
    • via een forfaitair bedrag;
    • via een uurvergoeding;
    • of een combinatie van al deze mogelijkheden.

    Hoeveel dat ereloon uiteindelijk zal bedragen, hangt af van hoe breed de opdracht van de architect is én van diens reputatie. Net als in elk beroep, zijn er ook hier ‘sterren’…
    Sommige opdrachten kunnen in een apart contract worden vastgelegd.

    De betaling van het ereloon gebeurt over het algemeen in opeenvolgende schijven, die afhangen van het vorderen van de werkzaamheden, en volgens de voorwaarden die in het contract werden opgenomen.

    Geschillen

    Stel dat je architect zijn werk niet uitvoert zoals het hoort en dat je hem of haar niet langer vertrouwt, dan heb je een aantal mogelijkheden:

    • een bemiddelingsprocedure (minnelijke schikking). Daarvoor kan je terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw. Die oplossing gaat vaak sneller en kost ongetwijfeld minder dan naar de rechtbank te gaan. Belangrijk om weten: bereik je met je architect geen akkoord en besluit je naar de rechtbank te stappen, dan zal een expert van de Commissie een technisch rapport opstellen waartegen noch je architect, noch jezelf zich kunnen verweren.
    • een advocaat inschakelen en naar de rechtbank stappen om je gelijk te halen.  
    • contact opnemen met de Orde van Architecten (vakvereniging van architecten). Die procedure is enkel mogelijk als je het niet eens bent over de honoraria die je je architect moet betalen. De Orde van Architecten bestudeert je dossier enkel als je samen met je architect naar de Orde stapt. Alleen kan je geen procedure bij de Orde opstarten.
  3. Wil je een woning bouwen of renoveren met de hulp van een architect, dan kan die je meestal in contact brengen met vakmensen, onder wie de aannemer(s), met wie hij gewoonlijk samenwerkt. In het andere geval moet je zelf op zoek gaan. Je kan in zee gaan met een algemene aannemer die alle werken coördineert óf zelf de nodige vakmensen contacteren. In dat laatste geval moet jij (of je architect) zorgen voor een vlot verloop van de werken. Niet altijd een makkelijke taak, al kan je zo wellicht geld uitsparen!

    Een gouden regel: vertrouw je bouw- of renovatiewerken toe aan vakkundige en financieel gezonde beroepsmensen.
    Overigens kan je enkel premies of belastingverminderingen krijgen voor werken uitgevoerd door een erkende aannemer.

    Contract

    Wil je met een algemene aannemer samenwerken? Dan moet volgens de wet Breyne het contract de volgende elementen vermelden:

    • het bedrag van het voorschot dat bij ondertekening van het contract werd betaald;
    • de totale kostprijs van de bouw- of renovatiewerken;
    • de betalingsmodaliteiten;
    • de uitvoeringstermijn;
    • de schadevergoeding indien de werken later eindigen dan voorzien;

    Let op: dit geldt enkel voor algemene aannemers. Werk je met verschillende vakmensen, dan krijg je niet dezelfde waarborgen.

    Aansprakelijkheid

    Net als de architect, is de aannemer vanaf de definitieve oplevering tien jaar lang aansprakelijk voor ernstige gebreken in de constructie (als zijn schuld kan worden bewezen). De aannemer is aansprakelijk voor de eigenlijke werken; de architect is verantwoordelijkheid voor het ontwerp en de controle op de uitvoering van de werken. Soms is de grens moeilijk te trekken en moet er een expert worden aangesteld om uit te maken wie van de twee verantwoordelijk is voor een probleem.

    Geschillen

    Stel dat je aannemer zijn taken niet uitvoert zoals het hoort en dat je hem niet langer vertrouwt, dan heb je een aantal mogelijkheden:

    • een bemiddelingsprocedure (minnelijke schikking). Daarvoor kan je terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw. Dat gaat vaak sneller en kost ongetwijfeld minder dan een procedure voor de rechtbank. Belangrijk om weten: bereik je met je aannemer geen akkoord en besluit je naar de rechtbank te stappen, dan zal een expert van de Commissie een technisch rapport opstellen waartegen noch je aannemer, noch jezelf zich kunnen verweren. Meer informatie over de procedure voor het indienen van een klacht vind je op de website van de Verzoeningscommissie Bouw;
    • een advocaat inschakelen en naar de rechtbank stappen om je gelijk te halen.
       

    De Wikifin-tip

     

  4. Er zijn zoveel renovatie- en bouwpremies dat waarschijnlijk ook jij door de bomen het bos niet meer ziet.
     
    Vóór je uitzoekt of je voor een bepaalde premie in aanmerking komt, kan je het best deze tekst lezen. Bouw- en renovatiepremies werken altijd volgens dezelfde logica. Eens je die begrijpt en volgt, zal je sneller en met minder fouten een premie krijgen.
    Wat moet je zeker weten over de premies?
    • Er zijn 4 overheden die premies geven: de federale overheid, de gewesten, de provincies en de gemeenten. Voor sommige werken kan je tegelijkertijd van verschillende overheden premies krijgen.
      • De premie hangt af van de werken (bv. renovatie, bouw, energiebesparing, ...), van het gebruik van de woning (woon je er zelf in of verhuur je ze) en van de hoogte van je inkomen. 
      • Om een premie te krijgen, moet je de werken door een aannemer laten uitvoeren. Je kan dus geen premies aanvragen voor werken die je zelf uitvoert.
      • Om een premie te krijgen, moet je het juiste document invullen en tijdig terugsturen. Alle formulieren voor premie-aanvragen vind je op de websites van de overheidsdiensten die de premies geven.
      • Ook de leeftijd en de ligging van het gebouw kunnen van belang zijn voor de premies.
    • Netwerkbeheerders (leveranciers van gas, elektriciteit, ...) bieden soms ook premies. Surf naar de sites van de beheerders om te bepalen op welke premies je recht hebt. 

    Belastingvermindering

    Ook de bevoegdheid om een belastingvermindering toe te kennen is naar het niveau van de Gewesten verschoven. Er zijn nu geen belastingverminderingen voor renovatie of isolatie meer.

    Voor meer informatie kan je hier terecht.

    Premies en subsidies

    Welke premies bestaan er op de verschillende gewestelijke niveaus? 

    Ligt je (toekomstige) woning in Brussel?

    Dan kom je in aanmerking voor de volgende premies:

    Voor het Brussels Gewest vind je alle informatie over:

    • gewestelijke renovatiepremies op deze site.
    • gemeentelijke en gewestelijke energiepremies op deze site.
    • informatie over de renovatiepremies in de Brusselse gemeenten is te vinden op de website van de Stadswinkel.

    Ligt je (toekomstige) woning in Vlaanderen?

    Wil je met één klik weten welke premies je kan aanvragen in verband met energiebesparing in je woning? Via de website helpt het Vlaams Energieagentschap (VEA) je alle federale, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke premies te vinden.
     
    Ga je een woning renoveren of bouwen? Controleer via deze site of je met een of andere premie de factuur kan drukken. Bij je zoektocht naar federale, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke premies die je kan krijgen voor de renovatie of de bouw van een woning, kan deze site een grote hulp zijn.
     
    Ligt je (toekomstige) woning in Wallonië?
     
    Je kan alle renovatie- en bouwpremies van het Waals Gewest terugvinden op deze website. In de rubriek "logement" vind je alle premies die je kan aanvragen.

    Informatie over de meeste premies met betrekking tot energiebesparing in je woning, vind je hier.

    Welke premies bestaan er op provinciaal en gemeentelijk niveau

    Niet alle provincies en gemeenten geven renovatie- of bouwpremies. Om te weten op welke premies je recht hebt in je provincie of gemeente, kan je best de website van die provincie of gemeente raadplegen. Daar vind je informatie over alle premies.

  5. Koken kost geld, verwarmen ook. Dat weet iedereen die het huishoudbudget wat opvolgt. Maar je kan heel wat ondernemen om de energiefactuur te beperken. Zo kan je een goedkopere energieleverancier kiezen of je woning energiezuiniger maken met isolatie, betere beglazing of een zonneboiler. We proberen je wegwijs te maken in de doolhof van belastingvoordelen, premies en andere maatregelen waarmee de overheid energiebesparende maatregelen aanmoedigt.

    Vergelijk energieleveranciers

    Veranderen van energieleverancier is sinds enkele jaren eenvoudiger geworden. Door een goedkopere leverancier te vinden, kan je gemakkelijk besparen. Hoe op zoek gaan naar het laagste tarief?

    Per regio bestaat een energiewaakhond, die op zijn website de tarieven voor elektriciteit en gas vergelijkt:

    Op deze websites vind je de goedkoopste leverancier voor het energiegebruik dat je hebt. Wil je het aanbod van één of meerdere leveranciers van naderbij bekijken? Vraag hen een offerte, schriftelijk of per e-mail.

    Veranderen van leverancier is gratis: je huidige leverancier mag geen verbrekingsvergoeding aanrekenen. Het vergt ook weinig papierwerk en je verliest geen tijd want er komt niemand bij je thuis langs.

    Wanneer je verwarmt met stookolie (mazout), kan je baat hebben bij groepsaankopen: organisaties kopen voor een groep gebruikers stookolie aan en dwingen zo een hoeveelheidskorting af bij de leverancier. Die organisaties werken meestal op lokaal niveau. Een zoekopdracht op internet met “groepsaankopen mazout” en de naam van je gemeente, zal je al heel wat verder helpen.

    Doe je werken aan een bestaande woning om de energiezuinigheid ervan te verhogen, bv. dakisolatie, muurisolatie, hoogrenderende beglazing of een zonneboiler? Dan kan je misschien premies krijgen van het Gewest waar je woont en soms ook van je gemeente.

    Voor meer informatie over energiepremies in je Gewest en gemeente kan je terecht op:

    Over het algemeen kan je premies van verschillende overheden combineren. Je kan natuurlijk niet meer premies krijgen dan het totaal bedrag van je uitgaven.

    Vraag een goedkope lening aan om energiebesparende werken te bekostigen

    Wie het geld voor energiebesparende werken aan zijn woning niet heeft klaarliggen, kan daarvoor gaan lenen bij de overheid. Energieleningen of groene leningen genieten van een lager tarief (0 % tot 2 %) en verschillen van gewest tot gewest. Je vindt meer informatie op volgende websites:

  6. BTW

    Op de bouw van een nieuwe woning betaal je 21 % btw en dat zowel voor de arbeidsuren als voor de materialen (ook wat je zelf hebt gekocht). Je moet in dat verband een btw-aangifte invullen.

    Renoveer je een woning die nog minstens tien jaar bewoond is, dan betaal je slechts 6 % btw. Zijn de werken echter bedoeld om die woning aanzienlijk uit te breiden, dan kom je niet voor dat voordeeltarief in aanmerking.

    Meer informatie over de voorwaarden voor het btw-tarief van 6 %.

    Zolang je de woning bezit

    Personenbelastingen – kadastraal inkomen

    In België berekend de belastingsadministratie voor elk onroerend goed het kadastraal inkomen. Het gaat om een schatting van wat je zou kunnen verdienen indien je je eigendom zou verhuren. Het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen moet ieder jaar op je aangifte voor de personenbelasting worden vermeld. Je wordt er dus ook op belast.
    Verwittig het kadaster als je renovatiewerken aan je woning uitvoert. Het is mogelijk dat je kadastraal inkomen na afloop wordt verhoogd.     

    Meer informatie over de aangifte van onroerende inkomsten.

    Onroerende voorheffing

    Op basis van het kadastraal inkomen wordt ook de onroerende voorheffing berekend. Dat is een gewestelijke grondbelasting die je jaarlijks moet betalen.

    Voor bescheiden woningen ligt de onroerende voorheffing laag. Er worden kortingen toegestaan aan gezinnen met kinderen ten laste of indien een van de gezinsleden een persoon met een handicap is.

    Meer informatie over de onroerende voorheffing.

    Fiscale voordelen van een hypothecaire lening

    Onder bepaalde voorwaarden kan je van fiscale voordelen genieten bij een hypothecaire lening.