Checklist "Hypotheeklening heronderhandelen"

Sinds je je woning hebt gekocht en een hypotheeklening hebt afgesloten om die aankoop te financieren, is de intrest op hypotheekleningen fors gedaald. Om van die lagere rentevoeten gebruik te maken, kan het interessant zijn om je lening te heronderhandelen of te herfinancieren.

Om je daarbij te helpen, hebben wij alle vragen opgelijst die je jezelf zou moeten stellen als je je hypotheeklening efficiënt wil heronderhandelen.

Checklist: 

Als vuistregel geldt dat een herfinanciering van een hypotheeklening alleen interessant is als de resterende looptijd nog minstens 10 jaar bedraagt. Bovendien moet het verschil tussen de huidige rentevoet en de rentevoet die je voor ogen hebt, minimaal 1 % op jaarbasis bedragen. Belangrijk daarbij is natuurlijk dat je geen appelen met peren vergelijkt. Als je een lening hebt met een vaste rentevoet, moet je die vergelijken met de huidige vaste rentevoet.

Overweeg je om van een vaste op een variabele rentevoet over te stappen, omdat die wat lager ligt? Denk goed na of die overstap wel opportuun is. Als je een formule met een variabele rentevoet kiest op een moment dat de rentevoeten erg laag liggen, loop je immers het risico dat je maandelijkse aflossing stijgt zodra de rentevoeten opnieuw de hoogte ingaan.

Onderhandel met uw bankier. Voor je bij alle bankinstellingen gaat zoeken naar de laagste hypothecaire rentevoet op de markt, maak je het best eerst een afspraak met de bank waarbij je je huidige hypotheeklening hebt. Misschien is zij bereid een commerciële geste te doen en je een daling van de rentevoet van je lening voor te stellen mits je dossierkosten en een herbeleggingsvergoeding betaalt. Die herbeleggingsvergoeding mag niet meer bedragen dan 3 maanden interest op het nog terug te betalen kapitaal.

Voor de berekening van de herbeleggingsvergoeding neem je je aflossingstabel. Die tabel vermeldt per maand hoeveel kapitaal en intrest je betaalt, en ook het nog terug te betalen kapitaalbedrag. Als je je hypotheeklening bijvoorbeeld al 5 jaar aan het afbetalen bent, kijk je naar het bedrag dat nog moet betaald worden na de 60ste maandelijkse aflossing. Daarna bereken je met de formule saldo van de lening x hypothecaire rentevoet x 3/12 hoeveel de maximale herbeleggingsvergoeding bedraagt.

Bekijk als een herfinanciering de moeite waard is. Stel dat je kredietinstelling toch geen geste doet. Dan zal je voor de herfinanciering van je hypotheeklening een beroep moeten doen op een andere bank. Ga dan na of dat financieel echt interessant is. Staar je niet blind op de hypothecaire rentevoeten. De kosten bij de herfinanciering van een hypotheeklening zijn immers ook niet te onderschatten. Vergelijk het totale kostenplaatje van je huidige lening met het totale kostenplaatje van je nieuwe lening om te zien of een herfinanciering werkelijk interessant is. Ga ook na welke kosten je moet betalen om je schuldsaldoverzekering aan te passen.

Aan de herfinanciering van je hypotheeklening hangt dus een kostenplaatje. Je moet rekening houden met volgende kosten:

  • een herbeleggingsvergoeding (die bedraagt ten hoogste 3 maanden interest op het nog terug te betalen kapitaal);
  • de handlichtingskosten (dit zijn de kosten voor de opheffing - ook "handlichting" genoemd - van een bestaande hypotheek);
  • de hypotheekkosten (als je een nieuwe hypotheek wil nemen op je woning zal je opnieuw notariskosten moeten betalen, en ook aktekosten, hypotheekrechten en registratierechten);
  • dossierkosten (tussen o en 650 euro);
  • de kosten voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering.

Een voorbeeld kan dit alles verduidelijken:

Stel dat je in 2008 een huis hebt gekocht voor 250.000 euro. Om die aankoop te financieren heb je destijds voor het volledige bedrag een hypotheeklening afgesloten met een vaste rentevoet van 5,50% op 20 jaar. Maar nu we vijf jaar verder zijn blijken de rentevoeten gedaald te zijn tot 3,50% en wil je je lening herfinancieren.

Op die manier kan je de totale kostprijs van je lening voor de overblijvende 15 jaar terugbrengen van 306.454 euro naar 269.187 euro. Een herfinanciering van je lening zal je dus 36.967 euro opleveren, weliswaar de kosten buiten beschouwing gelaten.

We zetten de kosten, die je zeker niet mag verwaarlozen, op een rijtje:

  • de herbeleggingsvergoeding: 2.817 euro
  • de handlichtingskosten: 890 euro
  • de hypotheekkosten voor de nieuwe lening: 5.247 euro
  • de dossierkosten: 250 euro
  • alles samen 9.204 euro zonder rekening te houden met de kosten voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering.

De herfinanciering van je hypotheeklening zal je dus een besparing opleveren van 27.763 euro (36.967 euro - 9.204 euro) waarvan nog de kosten moeten worden afgetrokken voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering.

Door je lening te heronderhandelen zal je de volgende 15 jaar maandelijks 205,37 euro besparen.

Opgelet, deze berekening houdt geen rekening met de toekomstige waardevermindering van het geld, of anders gezegd de inflatie. Een euro vandaag is meer waard dan een euro morgen. Maar de herfinanciering blijft in ons voorbeeld zeker interessant.