- Als vuistregel geldt dat een herfinanciering van een hypotheeklening – waarbij je een nieuwe lening tegen betere voorwaarden afsluit om een oudere en duurdere terug te betalen – alleen interessant is als de resterende looptijd nog minstens tien jaar bedraagt. Bovendien moet het verschil tussen de huidige rentevoet en de rentevoet die je voor ogen hebt minimaal 1 % bedragen. Belangrijk daarbij is natuurlijk dat je geen appelen met peren vergelijkt. Als je een lening hebt met een vaste rentevoet, moet je die vergelijken met de huidige vaste rentevoet.
- Overweeg je om van een vaste op een variabele rentevoet over te stappen, omdat die wat lager ligt? Denk goed na of die overstap wel opportuun is. Als je een formule met een variabele rentevoet kiest op een moment dat de rentevoeten erg laag liggen, loop je het risico dat je maandelijkse aflossing stijgt zodra de rentevoeten opnieuw de hoogte ingaan. Informeer je over de vooruitzichten.
- Onderhandel met je eigen bankier vooraleer je bij andere bankinstellingen of kredietgevers zoekt naar de laagste hypothecaire rentevoet op de markt. Misschien is hij bereid een commerciële geste te doen en je een lagere rentevoet voor te stellen als je de dossierkosten voor de aanpassing van je lening betaalt.
- Voor de berekening van de wederbeleggingsvergoeding neem je je aflossingstabel. Die tabel is een bijlage bij de leningsakte en vermeldt per maand hoeveel kapitaal en intrest je betaalt, alsook het nog terug te betalen kapitaal. Als je bijvoorbeeld al vijf jaar aan het afbetalen bent, kijk je naar het bedrag dat nog moet betaald worden na de 60ste maandelijkse aflossing. Daarna bereken je met de formule "saldo van de lening x hypothecaire rentevoet x 3/12" hoeveel de maximale wederbeleggingsvergoeding bedraagt.
- Stel dat je kredietgever toch geen geste doet, dan kan je voor de herfinanciering van je hypotheeklening een beroep doen op een andere bank of kredietgever. Ga eerst na of dat financieel echt interessant is. Je moet ook rekening houden met een heel pak kosten:
- Een wederbeleggingsvergoeding van meestal drie maanden intrest op het terug te betalen kapitaal.
- De handlichtingskosten voor de opheffing van de hypotheek in het voordeel van je oude bank.
- De kosten voor de inschrijving van de hypotheek in het voordeel van je nieuwe bank en de bijhorende belangrijke notariskosten.
- Dossierkosten.
- De kosten voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering.
Checklist - Hypotheeklening heronderhandelen
Voorbeeld: Je kocht vijf jaar geleden een huis
Om die aankoop te financieren, sloot je een hypotheeklening af voor 250 000 euro met een vaste rentevoet van 3,50 % op 20 jaar. Je betaalt dan 240 maandaflossingen van 1442,72 euro, die telkens een deel kapitaal en een deel intrest bevatten. Je betaalt in totaal 96 252,80 euro intrest terug.
Vijf jaar later zijn de rentevoeten gedaald tot 1,50 % en wil je je lening herfinancieren. Op dat moment heb je 47 410,29 euro kapitaal en 39 152,91 euro intrest terugbetaald. Voor een nieuwe lening van 202 589,71 euro (= het nog openstaande kapitaal = 250 000 – 47 410,29) met een vaste rentevoet van 1,50 % op 15 jaar betaal je 180 maandaflossingen van 1 256,47 euro of een totaal van 226 164,60 euro waarvan 23574,89 euro intrest.
In totaal betaal je dan voor beide leningen 250 000 euro kapitaal en 39 152,91 en 23 574,89 euro intrest. Dat is een totaal van 62 727,80 euro wat dus 33 525 euro intrest minder is dan de 96 252,80 euro intrest van de oorspronkelijke lening.
Je moet natuurlijk rekening houden met de kosten, die aan een herfinanciering verbonden zijn:
- De wederbeleggingsvergoeding, die maximaal drie maanden intrest mag bedragen. Het intrestgedeelte na vijf jaar van het zestigste maandbedrag is 583,90 euro x 3 = 1751,70 euro
- De handlichtingskosten (enkel als je je nieuwe lening aangaat bij een andere financiële instelling): maximaal 1249 euro
- De hypotheekkosten voor de nieuwe lening (enkel als je de nieuwe lening aangaat bij een andere financiële instelling): 5136,83 euro
- De dossierkosten: maximaal 175 euro voor een herfinanciering
- De totale kosten bedragen dan 8 312,53 euro zonder rekening te houden met de kosten voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering. De premie zal immers waarschijnlijk iets hoger liggen, omdat je ondertussen vijf jaar ouder bent.
De herfinanciering van je hypotheeklening levert je dus een besparing op van 33 525 euro intrest waarvan we 8 312,53 euro kosten aftrekken. De uiteindelijke besparing is dan circa 25 212,47 euro. We vatten alles nog even samen in een overzichtstabel.
|
SITUATIE A Lening 1: 20 jaar vast; 3,50% |
SITUATIE B Lening 1: 5 jaar vast; 3,50% Lening 2: 15 jaar vast; 1,50% |
|
| Kapitaal lening 1 | 250 000 | 47 410,29 |
| Intrest lening 1 | 96 252,80 | 39 152,91 |
| Kapitaal lening 2 | / | 202 589,71 |
| Intrest lening 2 | / | 23 574,89 |
| Wederbeleggingsvergoeding | / | 1751,70 |
| Handlichtingskosten | / | 1249 |
| Hypotheekkosten lening 2 | / | 5136,83 |
| Dossierkosten lening 2 | / | 175 |
| TOTAAL | 346 252,80 | 321 040,33 |
| VERSCHIL | 25 212,47 | |
|
* De bedragen van de kosten in deze tabel zijn benaderingen. Let op: Indien je een nieuwe lening aangaat bij de financiële instelling waar ook de initiële lening liep, zijn er geen handlichtings- en hypotheekkosten. Hierdoor is een herfinanciering in dat geval voordeliger. |
||