Ik wil met een aantal mensen samen een huis huren. Waar moet ik op letten?

Samen met enkele vrienden een huis huren: het is een populaire woonformule bij studenten. Maar ook pas afgestudeerden die met hun eerste loon niet alleen een degelijke woning kunnen huren, maken er gebruik van.

In Vlaanderen

Iemand die feitelijk samenwoont (mensen die onder hetzelfde dak wonen zonder gehuwd te zijn of wettelijk samenwonend) met de huurder is niet automatisch medehuurder.

Om dit te vermijden kan je als partner die feitelijk samenwoont samen naar de verhuurder stappen en vragen om ermee in te stemmen dat ook jij als huurder wordt beschouwd. Verhuurders kunnen evenwel weigeren om hun toestemming te verlenen, bijvoorbeeld als ze vinden dat je niet solvabel bent.

Hoofdelijkheid van de medehuurders

De huurders oefenen gezamenlijk de rechten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst en zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot het uitvoeren van de (huur-)verplichtingen. Iemand die medehuurder wordt bij een feitelijke samenwoning is niet gehouden tot het uitvoeren van verplichtingen die ontstaan zijn voordat hij/zij huurder werd zoals huurachterstallen, huurschade ….

Wat gebeurt er als een of meerdere medehuurders uit de medehuur willen stappen?

Eén van de huurders kan de huurovereenkomst opzeggen ten persoonlijke titel. De opzeggende huurder kan dan een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en aan de overblijvende huurder(s).

Als de verhuurder en de overblijvende huurder(s) daar niet binnen drie maanden mee hebben ingestemd, kan de opzeggende huurder de rechter vatten.

Nadat de verhuurder en de overblijvende huurder(s) het voorstel hebben aanvaard of na een rechterlijke beslissing is de opzeggende huurder niet langer gehouden tot het nakomen van zijn huurdersverplichtingen. Opgelet. Er moet wel rekening gehouden worden met de opzeggingstermijn van drie maanden. De partijen doen er ook goed aan om de nieuwe huurder via een aanhangsel toe te voegen aan de huurovereenkomst.  

Als er daarentegen geen nieuwe huurder werd voorgesteld of wanneer de voorgestelde persoon niet aanvaard is, kan de verhuurder de opzeggende huurder nog aanspreken voor de betaling van de huurprijs. Dat kan gedurende zes maanden, te rekenen vanaf het tijdstip waarop deze persoon geen huurder meer is.

Eén huurder kan de huur opzeggen voor hem of haar alleen, maar het is ook mogelijk dat alle huurders gezamenlijk de huur opzeggen.

In Brussel en Wallonië

In Brussel en in Wallonië kunnen jonge werknemers gebruik maken van de medehuurovereenkomst. Die was voordien enkel van tel voor studenten. Sinds 1 januari 2018 kan dat in Brussel, sinds 1 september 2018 ook in Wallonië.

Om een medehuurovereenkomst af te sluiten, heb je vooraf de toestemming nodig van de verhuurder, ongeacht de hoedanigheid van de medehuurders.

Ook als een medehuurder student is, is de medehuurovereenkomst van toepassing. Medehuurders die een medehuurovereenkomst hebben afgesloten, moeten onderling ook een medehuurpact afsluiten. Merk op dat de medehuurovereenkomst en het medehuurpact elkaar niet overlappen.

Voor alle aspecten die niet eigen zijn aan het medehuren, blijft de regeling van het algemeen huurrecht of de hoofdverblijfplaats van toepassing.

Het medehuurpact

In het medehuurpact leggen personen die samen een woning huren hun wederzijdse rechten en plichten voor het leven in gemeenschap vast. Je kan geen medehuurovereenkomst afsluiten zonder medehuurpact. Het medehuurpact moet dus afgesloten worden voordat de huurovereenkomst ondertekend wordt.

Hoofdelijkheid van de medehuurders

De medehuurders zijn hoofdelijk verbonden ten aanzien van de verhuurder voor de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Deze hoofdelijkheid houdt onder meer in dat de verhuurder van elke medehuurder kan eisen dat hij het volledige huurbedrag betaalt.

Wat gebeurt er als een of meerdere medehuurders uit de medehuur willen stappen?

De medehuurder verstuurt zijn opzeggingsbrief. Vanaf dat moment wordt die ontheven van zijn verplichtingen. Hij moet geen schadevergoeding betalen op voorwaarde dat hij een vervanger heeft gevonden. De medehuurder moet wel zijn opzegtermijn naleven. Die bedraagt twee maanden in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest en drie maanden in het Waalse Gewest.