Acheter son logement

Tout comme les trois-quarts des Belges vous avez décidé de devenir propriétaire de votre logement. 
Acheter une maison ou un appartement est une décision qui ne se prend pas à la légère. Vous rêvez d'une villa luxueuse ou d'un appartement tout confort situé en centre-ville ? Avez-vous le budget pour acheter ce coin de paradis ? Ne pensez pas que le coût de votre achat immobilier se limite au prix négocié avec le vendeur et au mensualités de votre crédit hypothécaire.
 
Pour calculer votre budget, tenez compte des différents types de frais et de taxes, dont les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les assurances et le précompte mobilier, mais par contre vous pourrez bénéficier de réductions fiscales si vous avez contracté un crédit hypothécaire. La facture vous semble trop lourde à supporter ? Peut-être pourriez-vous bénéficier d'aides sociales pour acheter votre logement. 

LES CONSEILS WIKIFIN

  • Faites jouer la concurrence entre les différents établissements pour votre crédit hypothécaire. Il est courant qu’une banque s’aligne sur les tarifs d’une offre concurrente.
  • Avant de solliciter un crédit hypothécaire, vérifiez si vous n’entrez pas dans les conditions pour obtenir un prêt social plus avantageux.
  • Tenez compte des multiples frais liés à un achat immobilier au moment de constituer votre budget.
  1. Si vous voulez construire ou acheter votre logement, vous devez d'abord vérifier minutieusement quel en sera le coût et quelles sont vos possibilités financières.
     
    Mais, plutôt que de vous demander quel est le budget à envisager pour devenir propriétaire, retournez la question et demandez-vous quel est le budget dont vous disposez pour devenir propriétaire.
     
    Pour évaluer votre budget, vous devez prendre en considération les éléments suivants : 
    • Quelles sont les économies que vous pourrez consacrer à l'achat ou à la construction d'une maison ou d'un appartement ? Il est vivement conseillé de disposer d'assez d'économies pour couvrir tous les frais liés à l'achat ou à la construction de votre habitation, comme par exemple, les frais de notaire, les frais d'inscription hypothécaire et autres frais administratifs, ou encore les droits d’enregistrement, ainsi que les frais d’acte (10 % ou 5 % en cas de frais réduits). À côté de cela, si vous comptez construire, il y a également les frais de TVA. Pour une construction, il faudrait idéalement que vous puissiez payer la TVA soit 21 % du prix de la construction. Dans le cadre d'un achat, comptez 20 % du prix d'achat de l'habitation pour être certain de couvrir tous les frais.
    • Quelle quote-part de vos revenus pourrez-vous consacrer au remboursement d'un crédit hypothécaire ? Généralement, il est recommandé de ne pas s'endetter pour plus d'un tiers de ses revenus. Mettez bout à bout tous les revenus mensuels récurrents de votre ménage et divisez ce chiffre par trois. De ce chiffre déduisez les mensualités de tous les emprunts qui courent encore pour quelques années (crédit auto, crédit à la consommation,...) et vous saurez quelle est la hauteur des mensualités que votre ménage peut encore supporter.
    Une fois que vous aurez établi le montant de vos économies destinées à votre projet immobilier, ainsi que la mensualité que vous pourrez supporter, vous pourrez déterminer dans quelle gamme de prix votre projet immobilier s'inscrit. Pour vous aider dans ces savants calculs nous vous invitons à utiliser le simulateur immobilier disponible sur Wikifin.be.
     
    Avec le simulateur développé par Wikifin.be vous aurez une vue très précise sur les différents frais liés à votre projet, en fonction du type de bien immobilier visé et la région dans laquelle vous désirez habiter. Vous saurez rapidement si les mensualités liées à votre projet sont soutenables ou pas pour votre budget. En d'autres termes, vous aurez une vision très précise de l'aspect financier de votre projet immobilier. 
     
    Encore un conseil, ne sous-estimez pas les autres charges que vous devrez également supporter en devenant propriétaire. Il s'agit :
    • des frais de transformations (travaux de réaménagement, peintures,...)
    • des frais d'installation (ouverture des compteurs, déménagement,...)
    Et, des frais récurrents comme :
    • les charges communes (pour les appartements) 
    • les primes d'assurances (vie et incendie) 
    • le précompte immobilier 
    • les factures récurrentes comme l'électricité, l'eau,...
    Conservez quelques économies pour couvrir ces charges qui vous tomberont rapidement dessus une fois votre projet immobilier concrétisé. En ce qui concerne les frais récurrents n'oubliez pas d'en tenir compte dans le calcul de votre budget mensuel.
     
    Pour plus d'informations sur les frais liés à un projet immobilier et le budget que représente un tel projet, cliquez ici.
  2. Après plusieurs mois de recherche, vous venez de trouver l’appartement, la maison ou le terrain de vos rêves. Il va maintenant falloir en financer l’achat.
     
    Si vous disposez des fonds propres nécessaires pour acheter votre habitation, vous ne devrez pas recourir au crédit.
     
    Points d'attention:
    • Veillez à ne pas engloutir toutes vos économies dans le seul prix d’achat de votre maison. L’acquisition d’un bien immobilier s’accompagne, en effet, de nombreux frais. Prévoyez aussi un budget de réserve pour faire face à d’éventuels travaux, en particulier si vous n’avez pas opté pour un logement neuf.
    • Ne négligez pas les aspects fiscaux. Fiscalement il peut être avantageux de financer votre achat au moyen d'un crédit hypothécaire.

    Si, comme la plupart des Belges, vous devez contracter un emprunt pour financer tout ou une partie de la somme demandée, sachez qu’il existe plusieurs formes de crédits qui peuvent intervenir dans le cadre d’un achat immobilier.

    1. Le crédit hypothécaire

    Le crédit hypothécaire est la forme la plus courante de crédit utilisée pour financer l’achat d’un bien immobilier. L’organisme de crédit met à votre disposition la somme empruntée. Chaque mois vous remboursez une partie de votre emprunt, selon un plan de remboursement convenu. 
    Vous payez en outre des intérêts. Pour garantir le remboursement des sommes dues, généralement l'organisme de crédit vous demandera une hypothèque sur votre habitation.

    2. Quelles conditions faut-il remplir, notamment en termes de revenus, afin d'obtenir un crédit hypothécaire ?

    "Vous voulez préparer au mieux votre quête d'un crédit hypothécaire ? La première chose à faire est de calculer les frais totaux liés à l’acquisition de votre habitation. Ensuite, comparez ces frais totaux au montant dont vous disposez pour financer votre projet immobilier, soit votre épargne et le montant du crédit hypothécaire que vous pouvez obtenir", nous explique Febelfin, la Fédération belge du secteur financier.
     
    Pour le détail de tous ces frais, n'hésitez pas à consulter notre simulateur immobilier
     
    Obtenir un crédit hypothécaire pour financer l’achat de votre habitation ne va toutefois pas toujours de soi. Les sommes en jeu étant relativement importantes, les banques vont prendre leurs précautions afin de s'assurer que vous pourrez rembourser votre emprunt. 
     
    La banque va tenir compte des éléments suivants pour déterminer le montant du crédit hypothécaire qu’elle va vous octroyer : 
    • votre propre épargne ; 
    • vos revenus ; 
    • la valeur de l’habitation que vous voulez acheter ; 
    • le rapport entre le montant que vous voulez emprunter et la valeur de l’habitation (c’est ce qu’on appelle la quotité). 

    La hauteur des revenus du futur propriétaire est un critère déterminant dans la décision d'une banque d'octroyer ou non un crédit hypothécaire. De cette façon, la banque va pouvoir examiner si ces revenus vous permettront de rembourser le crédit, ainsi que les intérêts de ce crédit et la prime d’assurance pour une assurance solde restant dû. Elle voudra également savoir si vos revenus peuvent être considérés comme stables : n’êtes-vous pas menacé de licenciement, parviendrez-vous - si vous êtes indépendant - à maintenir vos revenus au même niveau à l’avenir, ... ? 

    Quelles conditions faut-il remplir afin d'obtenir un crédit hypothécaire ?

    Cliquez ici pour télécharger la vidéo. En cliquant sur ce lien, vous consentez à l’usage de cookies par Youtube. Pour plus d’information, merci de consulter notre politique relative aux cookies. Vous pouvez la consulter via le lien qui se trouve en dessous de cette vidéo Quelles conditions faut-il remplir afin d'obtenir un crédit hypothécaire ?

    Soyons concrets

    Si vous disposez d'un revenu de 2.000 euros par mois mais que la mensualité du crédit s'élève à 976 euros (ce qui correspond à un crédit de 150.000 euros sur 20 ans, avec un taux fixe de 4,7 %), vous risquez d'essuyer un refus de la banque car la mensualité est trop élevée par rapport à vos revenus.
     
    La valeur de l'habitation par rapport au crédit demandé sera également un facteur de poids. 
     
    Prenons un exemple 
     
    Si la valeur de l'habitation que vous désirez acquérir est estimée à 150.000 euros, mais que vous demandez un crédit hypothécaire de 165.000 euros pour couvrir une partie des frais liés à cette acquisition, il y a fort à parier que l'organisme prêteur sera réticent à délier les cordons de sa bourse. N'oubliez pas que votre habitation servira de garantie au remboursement de votre crédit par le biais d'une inscription hypothécaire. Dans notre exemple, la garantie (la valeur de la maison) n'est pas suffisante pour couvrir la somme prêtée. 
     
    Notez que chaque banque dispose de ses propres critères pour octroyer ou non un crédit hypothécaire.
     
    Pour en savoir plus sur les crédits hypothécaires, cliquez ici.

    Pour quelques conseils pour bien choisir son crédit hypothécaire, cliquez ici.

    3. Le crédit à la consommation (prêt à tempérament)

    Même si le crédit hypothécaire reste la formule la plus courante pour financer l'achat d'une habitation, le crédit à la consommation peut être une alternative pour des montants moins importants. Le mécanisme de base est identique : vous remboursez à échéances fixes le montant prêté, et vous payez les intérêts convenus.

    Par rapport à un crédit hypothécaire, le crédit à la consommation présente certains avantages comme des frais moins conséquents. Mais attention, les taux d'intérêt des crédits à la consommation sont nettement plus élevés que ceux des crédits hypothécaires !

    4. Le crédit pont

    Le crédit pont (ou crédit de liaison) vous permet d'emprunter de l'argent pour une courte durée. Imaginez : vous êtes tombé sous le charme d’une maison>. Pour financer l'achat de ce coup de cœur vous devez revendre votre appartement. Votre appartement ne sera probablement pas encore vendu au moment où vous signerez l’acte d’achat de votre nouvelle maison. Grâce au crédit-pont, vous pourrez financer l’achat de votre nouvelle maison sans pour autant précipiter la vente de votre appartement. Vous rembourserez votre crédit pont dès que votre appartement aura été vendu. En attendant, vous payez les intérêts sur le montant du crédit pont aux échéances prévues.

    Les conseils Wikifin

    • Faites jouer la concurrence entre les différents établissements de crédit. Il est courant qu’une banque s’aligne sur les tarifs d’une offre concurrente.
    • Analysez toujours avec soin les tableaux d’amortissement : ceux-ci vous donnent une indication très précise de ce que vous coûtera réellement votre crédit. Un tableau d’amortissement est une présentation complète du coût d’un crédit : vous y trouverez le montant des mensualités, la part de capital et d’intérêts de chaque mensualité, le montant total des intérêts à payer, etc.
    • Avant de solliciter un crédit hypothécaire, vérifiez que vous n’entrez pas dans les conditions pour obtenir un prêt social.
  3. Acquérir un logement représente un coût important qui rend l’opération difficilement accessible aux personnes ayant des revenus modestes. Les autorités ont mis en place des aides destinées aux candidats-propriétaires.

    1. Prêts sociaux

    Les prêts sociaux sont des prêts avantageux auxquels peuvent prétendre les candidats acquéreurs dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

    Conditions d’octroi

    Les conditions d’octroi d’un prêt social dépendent de la Région dans laquelle vous comptez acheter votre logement, de votre niveau de revenus, de la composition de votre famille, de la commune dans laquelle vous vous établissez, etc.
     
    Avantages
     
    Parmi les avantages que peut proposer un prêt social, citons :
    • un taux d’intérêt réduit ;
    • une réduction des honoraires du notaire ;
    • une réduction des frais de dossier ;
    • une aide financière lors des premières années du crédit.
    Contrainte
     
    Si vous avez bénéficié d’un prêt social, vous ne pouvez pas quitter ou revendre le bien au cours des premières années d’occupation, au risque de devoir rembourser une partie de l’avantage dont vous avez bénéficié.
     
    Pour un aperçu des règles en viguer et des formules disponibles : 
    2. Primes et déductions fiscales
     
    Votre revenu dépasse-t-il le plafond autorisé pour être admissible pour un prêt social lors de l'achat d'une maison familiale? Si vous voulez rénover votre maison, vous pouvez demander des primes. Contrairement aux prêts sociaux, la plupart des primes ne sont pas liées à un plafond de revenu.

    Il y a aussi des avantages fiscaux pour d'autres travaux d'adaptation : isoler votre toit ou protéger votre maison contre le cambriolage ou le feu.

    Plus d'informations dans notre section « Construire et rénover ».
     
  4. En achetant un bien immobilier avec une rente viagère, vous ne régler pas votre achat immobilier en une fois par tranches, et ce généralement jusqu'au décès du vendeur. Vous (débirentier) payez au vendeur (le crédirentier) une rente, soit une somme d'argent payée régulièrement (par exemple mensuellement), jusqu'à son décès ou une date maximale déterminée dans le contrat. 

    Il existe différentes formules de vente en viager

    • en pleine propriété (l’acquéreur peut immédiatement occuper le bien) ou en usufruit, comme expliqué ci-dessous (le vendeur continue à occuper le bien) ;
    • d’une durée limitée ou illimitée : certains contrats prévoient le paiement de la rente jusqu'au décès du vendeur mais avec une durée maximale de 20 à 25 ans. Dans les autres cas, la rente devra être versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur ;
    • avec ou sans « bouquet » : le bouquet est une somme payée au vendeur dès l’acte de vente. Celle-ci est de l’ordre de 10 à 20 % de la valeur du bien, mais peut être plus importante en fonction des désidératas des deux parties ;
    • avec indexation de la rente ou non : si la rente est indexée, elle suivra l’augmentation du coût de la vie.

    Qu'est-ce donc, "l'usufruit" ?

    La pleine propriété d'un bien se compose de l'usufruit et de la nue-propriété :
    • l'usufruit est le droit de jouir du bien, de l'utiliser. S'il s'agit d'une maison, l'usufruit implique notamment soit le droit de l'habiter ; soit le droit de percevoir le loyer.
    • la nue-propriété est ce qui reste quand la pleine propriété est diminuée de l'usufruit. C'est la valeur en capital.
    Si vous achetez une habitation avec réserve d'usufruit pour le vendeur, vous acceptez de ne pas pouvoir louer ou habiter ce bien (jouir du bien) immédiatement. Vous laissez au vendeur la jouissance du bien, le fait notamment de pouvoir l'occuper. Vous achetez en fait uniquement la nue-propriété. Vous ne pourrez habiter ou louer cette habitation (l'usufruit) qu'au moment du décès du vendeur.
     
    Au décès du vendeur :
    • le paiement de la rente prend fin ;
    • vous devenez pleinement propriétaire du bien, et pouvez désormais en jouir : l'habiter, le louer etc.
    Si l'achat d'un bien immobilier par rente viagère vous tente, faites-vous accompagner d’un professionnel (notaire, fiscaliste, etc.). Le montant des rentes en viager sont calculées sur la base de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Il existe des tables de mortalité qui donnent, pour chaque âge, l'espérance de vie moyenne.
     
    Notez également que les frais d’acquisition pour un achat en viager sont légèrement plus élevés que pour les ventes classiques.
     
    Les avantages et les inconvénients de l'achat avec rente viagère.
     
    Les avantages pour le vendeur : 
    • vous pouvez continuer à jouir de votre appartement ou de votre maison, et profiter de rentrées financières régulières, sans pour autant devoir déménager. Ceci ne vaut bien entendu que si la vente en viager est réalisée en usufruit (le vendeur continue à occuper le bien), et non pas en pleine propriété (l'acquéreur peut directement occuper le bien) ;
    • grâce à la rente que vous percevez après la vente, vous percevez un revenu régulier et garanti en plus de votre pension. Si vous demandez au notaire d’inscrire une ‘clause de dissolution’ dans le contrat, vous vous protégez contre d’éventuels défauts de paiement. En cas de non-paiement de la rente par l'acheteur, le vendeur pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes déjà payées ;
    • dans le contrat, il peut être - indiqué que la rente dont bénéficie le vendeur est indexée. En d'autres termes, elle augmente au même rythme que le coût de la vie. Avec une rente indexée, vous disposez donc d'une protection contre l'inflation ;
    • les rentes ne sont pas taxées, car le fisc ne considère pas ces dernières comme des revenus. Sauf si l'acheteur est une société ou si le bien immobilier acheté est utilisé à des fins professionnelles ;
    • comme les rentes viagères ne sont pas considérées comme des revenus, elles ne réduisent pas les avantages sociaux que vous pourriez percevoir. Si vous bénéficiez du statut Omnio par exemple et donc  d’une réduction substantielle sur certains frais médicaux, vous pourrez le conserver. 
    Les avantages pour l'acheteur :
    • si le vendeur venait à décéder rapidement, vous pourriez faire une bonne affaire ;
    • comme le paiement se fait par tranches, via le paiement de la rente mensuelle, vous ne devez pas nécessairement souscrire - un emprunt pour réaliser cet achat immobilier. Un emprunt sera peut-être nécessaire si le bouquet est élevé, mais vous ne pourrez pas souscrire - un emprunt hypothécaire pour financer ce type d'achat immobilier. 
    Les inconvénients pour le vendeur :
    • vous perdez la pleine propriété de votre bien immobilier et vous ne pourrez donc pas le transmettre à vos héritiers ;
    • vous prenez le risque que l'acheteur ne paye pas les rentes dues. Ce risque est néanmoins limité par une série de mesures que le notaire peut mettre en œuvre lors de la rédaction u contrat de vente ;
    • une date limite est souvent fixée pour le paiement de la rente viagère. Si vous êtes encore en vie à cette date, vous perdez ce revenu mensuel supplémentaire dont vous bénéficiez.
    Les inconvénients pour l'acheteur :
    • le vendeur peut très bien largement dépasser l'espérance de vie reprise dans les tables de mortalité. L'achat du bien immobilier peut, dans ces conditions, devenir très onéreux. A cet égard, pour éviter de mauvaises surprises, il est possible de stipuler une date limite au paiement de la rente ;
    • vous ne pouvez prétendre à aucune déduction fiscale pour un achat immobilier avec une rente viagère ;
    • vous ne pourrez pas directement occuper le bien immobilier acheté si le contrat spécifie que le vendeur peut occuper le bien immobilier jusqu'à son décès ;
    • certains contrats prévoient le paiement d'une somme importante dès l'acte de vente. Cette somme s'appelle le « bouquet ». Si vous devez payer un bouquet élevé pour lequel vous devez souscrire un emprunt, vous devrez opter pour un crédit à la consommation. Vous ne pourrez donc pas bénéficier des avantages des emprunts hypothécaires (taux moins élevés, déduction fiscale pour une première habitation,...).

    LES CONSEILS WIKIFIN

    • L’achat en viager nécessite l’intervention d’un notaire ;
    • Si la rente n’est pas limitée dans le temps, l’achat en viager peut coûter cher car les personnes vivent de plus en plus longtemps jusqu’à atteindre parfois un âge très avancé.
  5. Le coût réel de l’acquisition de votre maison ou de votre appartement ne s’arrêtera pas au prix d’achat. Dans votre budget d'achat, il vous faudra tenir compte de nombreux frais annexes qui devront, pour la plupart, être payés à la signature de l’acte.
     
    1. Les « frais de notaire »
     
    On rassemble sous l’expression « frais de notaire » une série de frais et taxes, dont l’addition vous sera présentée par le notaire. Ceux-ci sont de plusieurs types.
     
    Les droits d’enregistrement
     
    Les droits d'enregistrement constituent une taxe sur l’achat d’un logement ou d'un terrain. Ils correspondent à un pourcentage du prix d’achat. Ce pourcentage qui varie selon les Régions :
    • 12,5 % en Région wallonne ;
    • 12,5 % dans la Région de Bruxelles-Capitale ;
    • 7 % en Région flamande (pour votre seule habitation propre).
    S’il s’agit d’une habitation modeste, les droits d’enregistrement peuvent, sous certaines conditions, être réduits à 5 % en Région flamande et à 5 ou 6 % en Région wallonne
     
    La Région de Bruxelles-Capitale n’applique pas ce mécanisme, mais ceux qui y achètent une première habitation comme résidence principale dans une des 19 communes bénéficient d'un abattement (diminution de la base imposable). Cet abattement est de 175.000 euros. Pour bénéficier de cet abattement le montant total de l’acquisition du bien ne peut être supérieur à 500.000 euros.
     
    Les honoraires du notaire pour l’acte d’achat et l’emprunt hypothécaire

    Les honoraires du notaire correspondent à un pourcentage de la valeur du bien. Ces honoraires sont fixés par la loi, si bien que tous les notaires appliquent le même tarif. Les honoraires du notaire sont déterminés en fonction d'une échelle dégressive des pourcentages du prix d'achat (plus le logement vendu est cher, plus les frais sont bas). Si le vendeur et l’acheteur font appel à deux notaires différents, cela n’aura aucune influence sur le montant des honoraires qu’ils devront payer : les deux notaires consultés se partageront la somme.

    Les frais administratifs

    Pour s’assurer que la vente se déroule au mieux, le notaire doit effectuer une série de recherches hypothécaires, fiscales, urbanistiques, etc., demandez certains certificats et effectuer certaines notifications. Toutes ces recherches ont un coût. La transcription de l’acte, l’inscription de l’hypothèque, les extraits cadastraux, les frais de timbres, etc. vous seront également facturés. Au total, la note de ces frais administratifs varie entre 650 et 1 250 euros.

    Les droits d’enregistrement de l’emprunt hypothécaire

    À ne pas confondre avec les droits d’enregistrement pour l'achat! Il s’agit d’une taxe équivalente à 1 % de l’emprunt.

    Les droits d’inscription hypothécaire

    Cette taxe équivaut à 0,30 % du capital emprunté.

    2. Les frais bancaires

    Si vous devez recourir à un emprunt pour financer l’achat de votre habitation, l’organisme de crédit vous facturera des frais liés à l’ouverture du dossier et à l’expertise immobilière. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet ici.

    3. Les frais d’architecte

    Vous comptez rénover ou agrandir l'habitation que vous venez d’acheter ? Dans ce cas, vous ferez certainement appel à un architecte. Contrairement aux notaires, les architectes sont libres de fixer leurs honoraires.

    4. Les frais de demande de permis d’urbanisme

    Si vous comptez faire des travaux, renseignez-vous d’abord auprès de la commune sur les règles d’urbanisme. En fonction du règlement communal, vous devrez peut-être demander un permis pour pouvoir remplacer vos châssis ou ajouter une véranda par exemple. Ces permis d’urbanisme ont, eux aussi, un coût.

    5. Les assurances

    Avant d'accorder un crédit hypothécaire, les banques exigent la plupart du temps que l'emprunteur souscrive à une assurance solde restant dû la compagnie d’assurances versera à la banque le capital encore dû.
     
    L'assurance habitation couvre contre divers risques, comme l'incendie, les dégâts des eaux, le vol, etc. Elle n’est pas strictement obligatoire, mais fortement conseillée. 
     
    Une assurance responsabilité civile familiale (appelée RC familiale) vous couvre contre les petits accidents de la vie quotidienne que vous et les membres de votre famille peuvent occasionner. Si par exemple, en repeignant votre façade, vous faites tomber l’échelle sur la voiture de votre voisin, l’assurance R.C. familiale prendra en charge les frais de réparation de la voiture.
     
    6. Les frais de copropriété
     
    Si vous achetez un appartement, vous devez tenir compte de frais de copropriété : le nettoyage des couloirs et des escaliers par exemple, la rénovation de la façade, l’entretien ou le remplacement de l’ascenseur, etc. L’acte de vente et le règlement de la copropriété déterminent la part que chaque copropriétaire doit assumer dans les frais communs.

    Le conseil Wikifin

    • Tenez compte des multiples frais liés à un achat immobilier au moment de constituer votre budget.
  6. Qu'est-ce que le bonus logement ?

    Lorsque vous souscrivez un emprunt hypothécaire pour acheter ou faire construire votre logement, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt.

    Pour les emprunts conclus entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2014

             Vous trouverez ici les informations sur l’avantage fiscal accordé.

    Pour les emprunts conclus en 2015

             Vous trouverez plus d’informations ici sur l’avantage fiscal accordé.

    Pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2016

    En Wallonie il est désormais question du Chèque Habitat.

    De fait, pour tous les emprunts hypothécaires conclus depuis le 1er janvier 2016 en Région Wallonne, le gouvernement wallon a introduit un nouvel avantage fiscal, prenant la forme d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt (une réduction d'impôt pouvant donner lieu à un remboursement) et dénommé « Chèque Habitat ». Le montant du chèque habitat et donc de la réduction d’impôt dépend de vos revenus nets imposables.

    Les conditions d’octroi de la réduction Chèque Habitat sont les suivantes et sont revues chaque année :

    • L’emprunt doit porter sur l’achat d’une habitation (pas sa rénovation) et doit avoir une durée minimale de dix ans.
    • Il doit s’agir de votre habitation propre et le rester. Elle doit donc être occupée par son propriétaire et ne peut pas être louée.
    • Il doit s’agir de votre habitation unique. Cela signifie qu’en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas posséder d’autres habitations.

    En Région flamande, le bonus logement reste d’application pour les prêts hypothécaires conclus jusqu’au 31.12.2016. Depuis le 1er janvier 2017 le principe du bonus logement n’existe plus dans la Région de Bruxelles Capitale.

    À la place du bonus logement, les acheteurs d’un bien propre à Bruxelles obtiennent une réduction sur les frais d’enregistrement. Cette réduction (« abattement ») peut se monter jusqu’à 21.875 euros.

    Jusqu’à 175.000 euros, il n’y a pas de frais d’enregistrement à payer. Au-dessus de ce montant, les personnes sont assujetties aux droits d’enregistrement de 12,5 %. Cet abattement n’est applicable que pour les habitations dont le prix de vente n’excède pas 500.000 euros.

    Vous trouverez plus d’informations ici sur l’abattement.

    En Région flamande, c’est le principe du bonus logement intégré qui est d’application depuis le 1er janvier 2016. Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier du bonus logement :

    • Il doit s’agir de votre habitation propre située en Flandre mais elle ne doit pas être unique. Depuis le 1er janvier 2016, vous pouvez bénéficier en Flandre d’un bonus logement pour l’achat d’une seconde, une troisième, une quatrième, … résidence ; 
    • le crédit doit porter sur l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation ;
    • la durée du crédit doit être au minimum de 10 ans ; 
    • et, le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.

    Si toutes ces conditions sont remplies, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt pour les intérêts et l'amortissement du capital de votre emprunt hypothécaire, ainsi que pour la prime de l’assurance solde restant dû.

             Vous trouverez ici plus d’informations sur le bonus logement intégré.

    Qu’en est-il pour le refinancement ou la révision d’un crédit hypothécaire existant ?

    Que vous procédiez au refinancement ou à la révision du taux de votre crédit hypothécaire auprès de votre banque actuelle ou auprès d’une autre banque, vous conservez les avantages liés à votre emprunt hypothécaire d’origine.

    C’est la date de l’acte authentique de votre emprunt hypothécaire d’origine qui est déterminant pour définir le régime du bonus logement auquel vous avez droit.

  7. Plus qu’un lieu de détente pour les week-ends prolongés, la résidence secondaire peut être un investissement intéressant sur le long terme.
     
    Droits d’enregistrement et TVA
     
    Lors de l'achat d'une résidence secondaire en Belgique, tout comme pour l'achat de votre résidence principale, vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement (10 % en Région flamande, 12,5 % en Région wallonne et en Région bruxelloise) ou, s’il s’agit d’une habitation neuve, vous serez soumis aux 21 % de TVA.
     
    Régime fiscal moins attractif
     
    Comme il ne s’agit pas de votre résidence principale, c’est-à-dire de la maison où vous habitez la majeure partie de l’année, vous ne pourrez pas bénéficier d’une éventuelle réduction des droits d’enregistrement ou de l’abattement fiscal. En d’autres termes, vous serez imposé au taux plein.
    Si vous avez contracté un emprunt hypothécaire pour financer cet achat, vous n’aurez, en principe, pas droit non plus à l’avantage fiscal puisque celui-ci ne vaut que pour l’habitation propre et unique.
     
    Par ailleurs, votre résidence secondaire sera soumise :
    • au précompte immobilier
    • à l’impôt des personnes physiques : que vous la louiez ou pas, vous devez payer un impôt sur le revenu immobilier. Le revenu taxable est calculé en multipliant par 1,4 le revenu cadastral indexé. Si vous la louez et que le locataire utilise la résidence à des fins professionnelles, le calcul du revenu taxable est plus compliqué.
    Et à l’étranger ?
     
    Si votre seconde résidence se trouve à l’étranger, vous serez en principe redevable de certains frais et impôts. Pour plus de renseignement à ce propos, nous vous conseillons de consulter un fiscaliste. Les situations peuvent être très différentes d'un cas à l'autre.
  8. Au moment de l’achat du bien

    1. Les droits d’enregistrement

    À la signature de l’acte, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur l’achat de votre bien (sauf s’il s’agit d’une habitation neuve) : il s’agit des droits d’enregistrement. Le montant des droits d’enregistrement est calculé sur base de la valeur du bien, à des taux fixés par les Régions : 7 % en Région flamande, 12,5 % en Région wallonne et en Région bruxelloise.

    Plus d’informations sur les droits d’enregistrement

    Réduction des droits ou abattement
     
    En Région wallonne, vous pouvez bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement. Ils pourront être limités à 5 ou 6 % si vous remplissez les conditions suivantes :
    • vous n'êtes pas propriétaire d’un autre bien immobilier, même en partie ;
    • vous établissez votre domicile dans l'habitation achetée, dans un délai de trois ans à partir de la signature de l’acte et y restez domicilié pendant au moins trois ans ;
    • le revenu cadastral est inférieur à un plafond, qui dépend du nombre d’enfants à charge.
    La Région bruxelloise n’applique pas le mécanisme de la réduction des droits d'enregistrement, mais propose un abattement. Jusqu' à 175.000 euros, il n'y a pas de frais d'enregistrement à payer. Au-dessus de ce montant, les personnes sont assujetties aux droit d'enregistrement de 12,5 %. Cet abattement n'est applicable que pour les habitations dont le prix de vente n'exède pas 500.000 euros. Pour bénéficier d'un abattement en Région bruxelloise, il faut remplir un certain nombre de conditions :
    • l'habitation doit se situer dans l’une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale ;
    • l’acquéreur doit être une personne physique ;
    • l’acquisition doit porter sur la pleine propriété du bien ; 
    • seules les ventes sont concernées (pas les donations) ; 
    • cela doit être votre seule habitation ;
    • vous devez y être domicilié dans un délai de deux ans suivant l’acte ; 
    • vous devez rester domicilié dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant au moins cinq ans.

    Vous trouverez ici plus d'informations sur l'abattement en Région de Bruxelles-Capitale.

    2. La TVA
     
    Les habitations neuves ne sont pas soumises aux droits d’enregistrement, mais au régime de la TVA, qui s’élève à 21 % de la valeur de l’immeuble. La TVA s’applique aux biens immobiliers à construire, en cours de construction et aux bâtiments neufs.
     
    Terrain et briques
     
    Jusqu’en 2011, il était encore possible de payer les droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 %) sur l’achat de son terrain et la TVA (21 %) sur « les briques ». Cette dissociation n’est désormais plus possible. En cas d'achat couplé, vous serez donc soumis au régime de la TVA sur l'ensemble.
     

    Pendant toute la durée de possession du bien

    1. Impôt des personnes physiques

    Chaque bien immobilier se voit attribuer un revenu cadastral par l’administration. Il s’agit d’une estimation du revenu que vous pourriez tirer de votre bien si vous deviez le louer. Le revenu cadastral (non indexé) doit être mentionné chaque année dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques; le revenu immobilier de l’habitation que vous occupez personnellement est rarement taxé à l’impôt des personnes physiques.

    2. Précompte immobilier

    Le revenu cadastral sert également de base au calcul du précompte immobilier, un impôt foncier régional dont vous devez vous acquitter chaque année.
    Le précompte immobilier est réduit pour les habitations modestes. D'autres réductions s’appliquent si le contribuable présente un handicap ou si le ménage a des enfants à charge notamment.
     
    3. Vendre

    Si vous revendez un bien dans un court délai après l'avoir acheté, vous pourrez récupérer une partie des droits d'enregistrement..

    Mais vous devrez dans certains cas payer un impôt sur la plus value (gain d'argent) éventuelle que vous aurez réalisée sur une habitation qui n'est pas votre logement familial.

    Si l’administration fiscale considère que le prix indiqué dans l'acte de vente ne reflète pas la réalité, elle pourra vous infliger une amende.

    4. Laisser à l’abandon

    Les mécanismes de taxation frappant les immeubles inoccupés ou abandonnés varient d’une commune à l’autre. Le fait de laisser un immeuble à l'abandon est de moins en moins toléré.

    Le conseil Wikifin

    • Vous trouverez davantage d’informations sur les différentes règles fiscales auxquelles sont soumises les habitations sur le site de Notaire.be.
  9. « Je préfère donner ma maison de mon vivant car les droits de succession sont tellement élevés qu'à ma mort cette maison risque d'être un cadeau empoisonné pour mes héritiers ». Combien de fois n'entend-on pas cette petite phrase. Mais, est-il effectivement plus intéressant de transmettre ses biens immobiliers de son vivant via une donation ? Et, de quelle manière faut-il procéder ?
     
    La donation
     
    Pour donner son habitation de son vivant à ses enfants la donation est une possibilité. Les droits de donation (taxes) à payer seront moins élevés que lors d'une succession, mais ce n'est pas gratuit. Comme pour une succession, la donation d'un terrain ou d'une habitation engendre des frais : notamment les coûts qui devront être payés au notaire.
     
    Prenons un exemple concret 
     
    Madame Leroi est domiciliée à Bruxelles. Elle a un petit appartement et un studio à Bruxelles, et un appartement à la mer. Elle n'a qu'un fils et désire lui transmettre ses biens immobiliers de manière efficace. 

    La valeur des biens de Madame Leroi sont estimés à :

    • le petit appartement de Bruxelles : 150.000 euros ;
    • l'appartement à la mer : 87.500 euros ;
    • le studio à Bruxelles : 50.000 euros.
    Dans un premier temps, Madame Leroi fait le choix de donner son studio à Bruxelles à son fils. Son fils paiera une somme de 1.500 euros à titre de droit de donation ainsi que les droits d'enregistrement et les frais de notaire. Les droits de donation ayant été payés, le fils ne devra plus payer de droits de succession pour le studio lors du décès de Madame Leroi.
     
    Le détail des droits de donation peuvent être retrouvés sur ce site.
     
    Toutefois, si malheureusement, Madame Leroi décédait dans les trois ans après avoir signé l'acte de donation, le fisc tiendra compte du studio dans le calcul des droits de succession. Mais les droits de donation déjà payés seront considérés comme une avance sur les droits de succession. Il s'agit de ce que l'on appelle la réserve de progressivité.
     
    Les droits de succession et l'implication d'une donation sur ces droits peuvent être retrouvés sur ce site
     
    Les donations successives tous les 3 ans
     
    Si Madame Leroi le souhaite, elle peut encore donner à son fils l'appartement à la mer, trois ans après la première donation. Son fils profitera à nouveau d'un avantage fiscal, à condition qu'elle vive encore au moins trois ans. Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes. 
    Pourquoi attendre trois ans ? Pourquoi Madame Leroi ne donne-t-elle pas l'appartement en même temps que le studio à son fils ? Les tarifs des droits de donation sont progressifs, ce qui signifie qu'ils augmentent en fonction de la valeur totale du don. Il est donc plus intéressant financièrement de saucissonner son don pour rester dans des tranches tarifaires basses. Ces tranches varient d'une Région à l'autre, et sont également fonction du degré de parenté entre le donateur et le donataire. Plus le lien de parenté est éloigné, plus le tarif est élevé. 
     
    Pour déterminer le coût exact de votre donation, cliquez ici.

    Vous pouvez également demander conseil à votre notaire.

    Donner sans se dépouiller
     
    Madame Leroi pourrait un jour regretter sa générosité si elle entre en conflit avec son fils par exemple. Il existe des formules de donation, tout aussi intéressantes fiscalement, mais qui offrent plus de garanties à Madame Leroi comme une donation avec réserve d'usufruit.
     
    La donation du logement familial
     
    Parfois, il pourra être préférable de ne pas donner l'immeuble servant de logement familial. En effet, certaines régions disposent de droits de succession plus faibles pour ce type de bien.
     
    Pour en savoir plus sur les droits de succession, cliquez ici.
     
    Réponse rédigée en collaboration avec la Fédération Royale du Notariat belge.
     
  10. Acquérir une résidence secondaire à l’étranger n’est pas à la portée de toutes les bourses. D’autant que cette résidence devra être géré, entretenu, etc. Si vous n’y passez que quelques semaines par an, l’achat en pleine propriété ne se justifie peut-être pas.
     
    Le timesharing est une solution intermédiaire : vous achetez le droit d’occuper chaque année une résidence pendant une durée déterminée. L’entretien du bien est pris en charge par la société de timesharing.
     
    Le contrat de timesharing sera soumis au droit du pays dans lequel est située la résidence.
     
    Réglementation européenne
     
    La pratique du timesharing a fait l’objet de nombreux abus de la part de promoteurs peu scrupuleux qui « oubliaient » de mentionner certaines charges dans les contrats. Cette situation a poussé la Commission européenne à réglementer la pratique. Désormais, tout contrat de timesharing doit répondre aux critères suivants :
    • il doit être rédigé dans une des langues de l’État de l’acquéreur ;
    • il doit mentionner de nombreuses informations telles que la base du calcul des charges annuelles, les modalités d’échange, etc. ;
    • il doit prévoir un droit de renonciation dans un délai de quinze jours suivant la signature du contrat. Aucun acompte ne peut être versé et aucune indemnité de renonciation ne peut être exigée pendant ce délai.
       

    Le conseil Wikifin

    • Avant de signer un contrat de timesharing, n’hésitez pas à appeler le Contact Center du SPF Économie pour demander plus de renseignements : 0800 120 33.