Een woning kopen

Net als drie vierde van de Belgen heb je besloten om eigenaar te worden van een woning. Maar een huis of een appartement kopen doe je niet zomaar. Droom je van een luxueuze villa of een comfortabel appartement in het centrum van de stad? Laat je budget het toe om je droomwoning te kopen? Vergeet niet dat de kostprijs ervan niet beperkt blijft tot de maandelijkse afbetaling van je hypothecair krediet.
 
Hou bij het opstellen van je budget rekening met diverse extra kosten en taksen waaronder registratierechten, notariskosten, verzekeringen en de onroerende voorheffing. Maar als je een hypotheeklening bent aangegaan, kom je ook wel in aanmerking voor een belastingvermindering. Lijken al die kosten je te zwaar om dragen? Misschien kom je wel in aanmerking voor sociale steunmaatregelen om een woning te kopen.

De Wikifin-tips

  • Laat voor je hypotheeklening de concurrentie spelen tussen verschillende banken. Het is een gangbare praktijk dat een bank haar tarieven afstemt op een aanbod van een concurrent.
  • Voor je een hypotheeklening aanvraagt, ga je het best na of je niet in aanmerking komt voor een voordelige sociale lening. 
  • Verlies bij het opstellen van je budget niet uit het oog dat een woning kopen vele extra kosten met zich meebrengt.
  1. Als je een woning wil bouwen of kopen, moet je eerst grondig nagaan wat dat gaat kosten en welke je financiële mogelijkheden zijn. 
     
    Bekijk de zaken eens anders: vraag je niet af welk budget je nodig hebt om een woning te kopen of te bouwen, maar ga na hoeveel geld je ter beschikking hebt om aan een dergelijk project te beginnen.
     
    Om de grootte van je budget te ramen, moet je rekening houden met de volgende elementen:
    • Hoeveel spaargeld kan je gebruiken voor de aankoop of bouw van een woning of appartement? Ons advies daarbij is dat het spaargeld voldoende moet zijn om alle bijkomende kosten te betalen voor het kopen of bouwen van een woning. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan het ereloon van de notaris, de administratieve kosten die gepaard gaan met het dossier, maar vooral ook de registratierechten die verschuldigd zijn naar aanleiding van een aankoop (10 % of 5 % met klein beschrijf). Daarnaast zijn er de kosten voor de hypotheek of, als je gaat bouwen, de btw. Als je wil bouwen, is het ideale scenario dat je de btw zelf bekostigt. Die bedraagt 21 % van de totale kostprijs van de bouwwerken. Overweeg je een woning te kopen, ga dan uit van 20 % van de aankoopprijs; dat bedrag is ruim geteld en moet je in staat stellen om alle kosten te dekken.
    • Welk deel van je inkomen kan je gebruiken voor de terugbetaling van een hypotheeklening? Als algemene regel geldt dat je het best niet meer dan 1/3 van je inkomen gebruikt voor de terugbetaling van een lening. Tel alle maandelijks terugkerende inkomsten van je gezin op en deel dit bedrag door 3. Trek van dit bedrag de maandelijkse terugbetalingen af van leningen die nog lopen (een autolening, een consumentenkrediet, ...). Het bedrag dat je overhoudt is de som die je gezin maandelijks nog kan dragen.
       
    Als je eenmaal hebt uitgemaakt hoeveel spaargeld je kan besteden aan je woningproject en hoeveel je maandelijks kan afbetalen, kan je nagaan in welke prijsklasse je project past. De IMMOsimulator op Wikifin.be helpt je bij deze berekeningen.
     
    Dankzij deze simulator die door Wikifin.be werd ontwikkeld krijg je een heel nauwkeurig beeld van de verschillende kosten voor je woningproject, afhankelijk van het type woning dat je voor ogen hebt en de streek waarin je wil wonen. Je zal snel weten of de vereiste maandelijkse afbetalingen voor je project haalbaar zijn met het budget waarover je beschikt. Kortom, wij bieden je een zeer nauwkeurig zicht op de financiële aspecten van jouw woningproject.
     
    Nog een advies: onderschat de andere kosten niet die je als eigenaar ook zal moeten dragen, namelijk:
    de eenmalige kosten, zoals:
    • verbouwings- en inrichtingswerken, schilderen, ...
    • installatiekosten (het openen van de meters, de verhuizing, ...)
       
    en de terugkerende kosten zoals:
    • gemeenschappelijke lasten (voor appartementen)
    • verzekeringspremies (leven en brand)
    • onroerende voorheffing
    • facturen zoals water, elektriciteit, ...
       
    Hou wat geld achter de hand voor deze kosten die er al snel zullen zijn als je project eenmaal concreet wordt. En vergeet niet om in je maandelijks budget rekening te houden met de terugkerende kosten.
     
    Meer informatie over de kosten van woningprojecten en het nodige budget, vind je hier.
     
  2. Na een zoektocht van enkele maanden vind je eindelijk het appartement, het huis of het bouwterrein van je dromen. Dan moet je die aankoop zien te financieren.

    Beschik je over voldoende eigen geld voor de aankoop van je eigendom? Dan hoef je geen lening af te sluiten. Denk wel: 

    • Stop niet al je spaargeld in de aankoop van een woning. Aan zo’n aankoop zijn trouwens nog heel wat kosten verbonden. Voorzie ook een reservebudget met het oog op eventuele werken, zeker als het niet om nieuwbouw gaat.
    • Fiscaal gezien, kan het voordelig zijn de aankoop via een hypothecair krediet te financieren.

    Moet je, net als de meeste Belgen, (een deel van) het gevraagde bedrag met een krediet financieren? Er bestaan verschillende kredietformules die de aankoop van een woning vergemakkelijken!   

    1. Hypothecair krediet

    Een hypothecair krediet is de meest gebruikte kredietformule voor de financiering van een vastgoedaankoop. De kredietinstelling stelt de afgesproken som ter beschikking. Maandelijks betaal je een deel terug, volgens een afbetalingsplan dat je met de kredietinstelling hebt afgesproken. Bovendien betaal je intresten. 

    Doorgaans zal de bank je vragen een hypotheek te nemen, als waarborg voor de terugbetaling van je lening. 

    Elders op deze website vind je meer informatie over het hypothecair krediet en over de hypotheek en de gevolgen daarvan. 

     
    2. Onder welke voorwaarden, bijvoorbeeld wat je inkomen betreft, kom je in aanmerking voor een hypothecaire lening?
     
    "Wil je je zoektocht naar de meest geschikte hypothecaire lening grondig voorbereiden? Bereken dan eerst de totale kosten voor de aanschaf van een woning. Vergelijk die kosten daarna met het bedrag dat je kan verzamelen om die kosten te financieren, nl. de som van je spaargeld en het bedrag van de hypothecaire lening die je kan krijgen.", adviseert Febelfin, de Belgische federatie van de financiële sector.
    Een gedetailleerde checklist van de kosten vind je via onze IMMOsimulator.
     
    Het is overigens niet altijd eenvoudig om een hypothecaire lening te krijgen voor de financiering van een woning. Meestal gaat het immers om grote bedragen en dus willen de banken er zeker van zijn dat je je lening zal kunnen terugbetalen.
     
    De bank zal met de volgende elementen rekening houden om het bedrag te bepalen van de hypothecaire lening die ze je wil geven:
    • je eigen spaargeld;
    • je inkomsten;
    • de waarde van de woning die je wil kopen;
    • de verhouding tussen het bedrag dat je wil lenen en de waarde van de woning (ook wel "quotiteit" genoemd).
       
    Doorslaggevend bij de beslissing van een bank om je al dan niet een hypothecaire lening toe te staan, is het bedrag van je inkomsten. Daarmee zal je de lening, de intresten op de lening en de verzekeringspremie voor een schuldsaldoverzekering moeten terugbetalen. De bank zal dus ook willen weten of je inkomsten stabiel zijn: dreig je niet werkloos te worden, zal je als zelfstandige in de toekomst evenveel kunnen verdienen als vandaag, ...? 
     

    Onder welke voorwaarden kom je in aanmerking voor een hypothecaire lening?

    Loading Video...
     
    Laten we concreet zijn:
     
    Als je 2.000 euro per maand verdient en je zou maandelijks 976 euro moeten aflossen (bv. bij een lening van 150.000 euro op 20 jaar tegen een vaste rentevoet van 4,7 %), is de kans groot dat de bank de lening weigert. Het bedrag van de maandelijkse aflossing zou te hoog zijn ten opzichte van het bedrag van je inkomsten.
    Ook de verhouding tussen het bedrag dat je wil lenen, en de waarde van de woning is een belangrijke factor.
     
    Een voorbeeld zal dit duidelijk maken:
     
    De waarde van de woning die je wil kopen, wordt op 150.000 euro geschat; je vraagt een hypothecaire lening van 165.000 euro aan om zo ook een deel te kunnen betalen van de aankoopkosten. Je bankier zal niet geneigd zijn om je zo'n grote lening toe te staan. Je woning dient immers als waarborg voor de terugbetaling van je lening. In dit voorbeeld is de waarborg (nl. de waarde van de woning) niet voldoende om het geleende bedrag te dekken.
     
    Belangrijk om weten is dat elke bank haar eigen criteria hanteert om een hypothecaire lening al dan niet toe te staan.
     
    Voor meer informatie over hypothecaire leningen, klik hier.
    Voor tips over de keuze van een hypothecaire lening, klik hier.

    3. Consumentenkrediet (lening op afbetaling)

    Hoewel een aankoop van een woning meestal met een hypothecair krediet wordt gefinancierd, kan consumentenkrediet worden gebruikt voor kleinere bedragen. Het basismechanisme is hetzelfde: op vaste tijdstippen betaal je het ontleende bedrag – en de intresten – terug. 

    In vergelijking met het hypothecair krediet, biedt het consumentenkrediet een aantal voordelen wat de kosten betreft. In het kader van een hypothecair krediet lopen de dossierkosten veelal hoger op. 

    Opgelet! De intresten voor een consumentenkrediet lopen fors hoger op dan die voor een hypothecair krediet.

    4. Het overbruggingskrediet

    Dankzij het overbruggingskrediet kan je voor een korte periode geld lenen. Stel: je valt voor de charmes van een huis en besluit je appartement te verkopen om in het huis te gaan wonen. De kans is groot dat je nog geen koper voor je appartement vond op het moment dat je de aankoopakte voor het huis ondertekent. Het geld dat je voor je appartement zal krijgen, heb je echter nodig om het huis te kunnen kopen. Aangezien je dat geld binnenkort kan verwachten, heb je geen zin om een hypothecair krediet (met alle bijhorende kosten) af te sluiten. Met een overbruggingskrediet kan je de aankoop van je nieuwe huis financieren. Je betaalt het ontleende bedrag dan terug zodra je appartement wordt verkocht. Intussen betaal je op de afgesproken tijdstippen intrest.

    De Wikifintips

    • Speel verschillende kredietinstellingen tegen elkaar uit. Het gebeurt wel vaker dat banken hun intrestvoorwaarden aanpassen als hun concurrenten er betere aanbieden.
    • Analyseer de afbetalingstabellen aandachtig. Ze geven je een uiterst nauwkeurig beeld van wat je krediet je uiteindelijk zal kosten. Een afbetalingstabel geeft een volledig overzicht van de kostprijs van het krediet: de maandelijkse afbetalingen, het aandeel van het kapitaal en van de intresten in elke maandelijkse afbetaling, het totaal aan te betalen intresten...
    • Ga vóór je een hypothecair krediet afsluit na of je niet in aanmerking komt voor een sociale lening.

     

  3. De aankoop van een woning is duur en voor mensen met een bescheiden inkomen moeilijk haalbaar. De overheid geeft steun om kandidaat-eigenaars te helpen.

    1. Sociale leningen

    Sociale leningen zijn voordelige leningen voor kandidaat-kopers van wie het inkomen niet boven een bepaald plafond ligt.

    Toekenningvoorwaarden

    De voorwaarden voor een sociale lening hangen af van het gewest waar je een woning wil kopen, de hoogte van je inkomen, de samenstelling van je gezin, de gemeente waar je je wil vestigen en zo meer.

    Voordelen

    Aan een sociale lening zijn voordelen verbonden, waaronder:

    • lagere intrestvoet;
    • lagere notariskosten;
    • lagere dossierkosten;
    • financiële ondersteuning tijdens de eerste jaren van het krediet.

    Nadeel

    Kreeg je een sociale lening? Dan mag je je woning niet verlaten of doorverkopen in de loop van de eerste jaren dat je er woont. Anders loop je het risico een deel van de voordelen te verliezen.

    Een overzicht van de regels en de beschikbare formules vind je op de websites van de verschillende sociale kredietmaatschappijen:

    De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
    Het Vlaams Woningfonds

    Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
    De sociale kredietmaatschappijen in het Brussels Hoofdstedelijk gewest

    De Waalse Maatschappij voor Sociaal Krediet

    2. Premies en belastingaftrek

    Ligt je inkomen boven het toegelaten plafond om bij de aankoop van een gezinswoning in aanmerking te komen voor een sociale lening? Als je je huis wil renoveren, kan je wél premies aanvragen. In tegenstelling tot sociale leningen, zijn de meeste premies niet gebonden aan een inkomensplafond.

    Er zijn ook belastingvoordelen voor andere aanpassingswerken. Zo heb je recht op een belastingvoordeel als je je dak isoleert of je woning beveiligt tegen inbraak of brand.

    Meer informatie in onze rubriek ‘Bouwen en renoveren

  4. Wie op lijfrente koopt, betaalt de prijs niet in één keer, maar in schijven. Jij (de renteplichtige) betaalt de verkoper (de lijfrentetrekker) een rente. Die rente is een bedrag dat regelmatig (bijvoorbeeld: maandelijks) wordt betaald. De verplichting tot betaling vervalt bij overlijden van de rentegenieter of bij het verstrijken van de in het contract vastgelegde termijn.

    Verschillende formules op lijfrente

    • in volle eigendom (de koper mag de woning onmiddellijk betrekken) of in vruchtgebruik, zoals hieronder uitgelegd (de verkoper blijft in de woning wonen);
    • beperkte of onbeperkte duur: in sommige contracten wordt de betaling van de rente beperkt tot maximaal 20 of 25 jaar. In andere gevallen moet de rente maandelijks worden gestort tot de verkoper overlijdt;
    • met of zonder ‘bouquet’: het bouquet is een bedrag dat bij de ondertekening van de verkoopakte aan de verkoper wordt betaald. Het kan gaan om 10 % tot 20 % van de waarde van de woning. Het bedrag kan hoger liggen als beide partijen daarmee instemmen;
    • met of zonder indexering van de rente: wordt de rente geïndexeerd, dan volgt ze de stijging van de levensduurte.

    De verkoop op lijfrente hoeft het vruchtgebruik door de verkoper niet in de weg te staan.

    Wat is ‘vruchtgebruik’ precies?

    De volle eigendom over een woning omvat het vruchtgebruik en de naakte eigendom:

    • vruchtgebruik is het recht om van de woning te genieten, bv. door er te blijven wonen of door huuropbrengsten te innen.
    • naakte eigendom is wat er overblijft als we het vruchtgebruik van de volle eigendom aftrekken. Het is de zogenaamde kapitaalwaarde.
       

    Als je een eigendom koopt waarvan de verkoper het vruchtgebruik behoudt, dan aanvaard je om niet onmiddellijk over de woning te beschikken. De verkoper kan er blijven wonen. Je hebt in dat geval enkel de naakte eigendom gekocht. Pas na het overlijden van de verkoper krijg je het vruchtgebruik.

    Na het overlijden van de verkoper:

    • hoef je geen rente meer te betalen;
    • word je volle eigenaar van de woning en kan je er wonen, of ze verhuren…

    Lijkt het je wel wat om op lijfrente een woning te kopen? Laat je adviseren door een vakman (notaris, fiscaal specialist, e.a.). Het bedrag van de lijfrente wordt berekend op basis van de leeftijd en de levensverwachting van de verkoper. Er bestaan sterftetabellen die voor elke leeftijd aangeven hoelang een "gemiddelde" persoon nog zal leven.

    Vergeet niet dat de kosten verbonden aan een aankoop op lijfrente iets hoger liggen dan bij een klassieke verkoop.

    De voor- en nadelen van een aankoop op lijfrente

    De voordelen voor de verkoper:

    • Je kan na de verkoop blijven genieten van je huis of appartement, zonder het te moeten verlaten. Je moet dan bij de verkoop wel een opsplitsing maken tussen het levenslang vruchtgebruik (dat is voor jou) en de naakte eigendom (dat is voor de koper). 
    • Dankzij de rente die je na de verkoop zal ontvangen, beschik je over een regelmatig en gegarandeerd extra inkomen bovenop je pensioen. Als je door je notaris in je contract met de koper een 'ontbindend beding' laat opnemen, dan bouw je een verzekering in tegen eventuele wanbetalingen van de koper. Bij niet-betaling word je zo opnieuw eigenaar van de woning en mag je de rente die je reeds ontvangen had behouden als schadevergoeding. 
    • In het contract met de koper kan je overeenkomen dat je lijfrente geïndexeerd wordt. Dat betekent dat de rente die je ontvangt mee zal stijgen met de inflatie. Anders gezegd: als het leven duurder wordt doordat de prijzen stijgen, dan zal het bedrag aan rente dat je ontvangt mee stijgen. 
    • Je rente wordt niet belast omdat de fiscus ze niet als 'inkomen' beschouwt. Opgelet, als de koper een vennootschap is of de woning wordt gebruikt voor professionele doeleinden, dan geldt dit niet.
    • En omdat de fiscus een lijrente niet als een extra inkomen beschouwt, verhoogt de ontvangen rente je belastbaar inkomen niet. Stel: je inkomsten zijn lager dan een bepaald bedrag. Heb je recht op het sociaal voordelig Omnio-statuut? Wanneer je je huis verkoopt tegen een lijfrente, zal dat je 'officiële' inkomsten niet verhogen en zal je dus kunnen blijven gebruik maken van dat voordelig statuut. 
       

    De voordelen voor de koper:

    • Als de verkoper niet meer lang leeft, kan je als koper een goede zaak doen.
    • Bij de aankoop van een woning via lijfrente moet je als koper niet in één keer de volledige aankoopprijs ophoesten. De betaling van je aankoop gebeurt in (maandelijkse) schijven doordat je een lijfrente betaalt.  
       

    De nadelen voor de verkoper:

    • Hoewel je je woning mag blijven gebruiken, 'bezit' je ze niet meer en kan je ze dus ook niet nalaten aan jouw erfgenamen. 
    • Je loopt het risico dat de koper de rente niet meer kan betalen. Hoewel dat risico sterk ingeperkt kan worden door een serie maatregelen die je notaris voor je kan nemen tijdens het opmaken van het verkoopcontract.
    • Vaak wordt er een einddatum afgesproken waarop het betalen van de rente stopt. Als je op die datum nog leeft, dan mag je wel in je huis blijven wonen maar verlies je je (maandelijks) extra inkomen waar je tot dan toe van kon genieten.  
       

    De nadelen voor de koper:

    • De verkoper kan veel langer leven dan de geschatte levensverwachting op het moment van de aankoop. In dat geval kan de aankoop van die woning een dure aangelegenheid worden voor jou. Om dit risico te kunnen beperken is het wel mogelijk om een uiterste datum af te spreken waarop de lijfrentebetalingen zullen stoppen.
    • Bij de aankoop van een woning met lijfrente kan je geen aanspraak maken op een belastingkorting, zoals bv. de woonbonus.  
    • Als het contract bepaalt dat de verkoper in de woning mag blijven tot aan zijn dood, kan je pas vanaf dat (onzeker) moment over je woning beschikken.
    • Sommige contracten voorzien in het betalen van een 'boeket'. Dat wil zeggen dat de aankoop niet alleen wordt betaald met een lijfrente, maar dat je naast de lijfrente ook een (soms aanzienlijk) eenmalig bedrag aan de verkoper betaalt bij het tekenen van het contract. Indien je voor het betalen van dit boeket een lening moet afsluiten, zal je moeten kiezen voor een consumentenkrediet. Je kan dus in dit geval niet profiteren van de voordelen van een hypothecair krediet (lagere interesten, fiscale aftrek voor de eerste woning, ... ).
       

    Meer informatie over de aankoop op lijfrente.

    De Wikifin-tips

    • De aankoop op lijfrente is een ingewikkelde zaak die de tussenkomst van een notaris nodig maakt.
    • Wordt de rente niet in de tijd begrensd, dan kan het voor de koper een dure zaak worden: we worden steeds ouder!

     

  5. Helaas kost de aankoop van je huis of appartement in de praktijk méér dan de aankoopprijs. Hou rekening met een aantal bijkomende kosten die doorgaans bij de ondertekening van de akte moeten worden betaald.

    1. De notariskosten

    Daaronder verstaan we een aantal kosten en belastingen voor de fiscus die door de notaris geïnd worden.

    Registratierechten

    Registratierechten zijn een belasting op de aankoop van een woning of van een bouwgrond. Ze stemmen overeen met een percentage van de aankoopprijs. Dat varieert naargelang het gewest:

    • 7 % in het Vlaamse Gewest (voor de enige eigen gezinswoning);
    • 12,5 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
    • 12,5 % in het Waalse Gewest.

    Voor een bescheiden woning kunnen de registratierechten (onder bepaalde voorwaarden) worden beperkt tot 5 % in Vlaanderen en 5 of  6 % in Wallonië. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent die regeling niet, maar wie daar een eerste woning als hoofdverblijfplaats in één van de 19 gemeenten koopt, krijgt een abattement (lagere belastbare basis). Dit bedraagt 175.000 euro. Om van de korting te genieten mag het totale bedrag van de verwerving van het onroerend goed niet hoger zijn dan 500.000 euro.

    De vergoeding (honoraria) van de notaris voor de aankoopakte en het hypothecair krediet

    De vergoeding (honoraria) van de notaris stemt overeen met een percentage van de waarde van de eigendom. Ze zijn wettelijk vastgelegd en alle notarissen hanteren hetzelfde tarief. Het ereloon van de notaris wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages van de aankoopprijs (hoe duurder de verkochte woning, hoe lager het ereloon). Hebben de verkoper en de koper elk hun eigen notaris, dan heeft dat geen invloed op de honoraria die ze moeten betalen: beide notarissen delen het betaalde bedrag.

    Administratieve kosten

    Om de verkoop zo vlot mogelijk te laten verlopen, moet de notaris hypothecair, fiscaal, stedenbouwkundig… opzoekwerk verrichten, bepaalde attesten opvragen en bepaalde meldingen verrichten. Dat opzoekwerk heeft zijn prijs! Voor de overschrijving van de akte, de inschrijving van de hypotheek, de uittreksels uit het kadaster en de zegelrechten draai je eveneens op. In totaal kunnen die 'administratieve kosten' oplopen tot 650 en zelfs 1.250 euro.

    Rechten voor de registratie van het hypothecair krediet


    Niet te verwarren met de registratierechten! Het gaat om een belasting van 1 % van de lening.

    De hypothecaire inschrijvingsrechten

    Die belasting bedraagt 0,30 % van het geleende kapitaal.

    2. Bankkosten

    Heb je voor de aankoop van je woning een lening afgesloten, dan betaal je aan je bank dossierkosten en kosten voor de schatting van de waarde van de woning. Meer daarover vind je hier.

    3. Architectkosten

    Kocht je een woning die je wil renoveren of uitbouwen? In dat geval schakel je maar beter een architect in! In tegenstelling tot notarissen, kunnen architecten hun vergoedingen (honoraria) vrij bepalen.

    4. Kosten voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning

    Wil je werken laten uitvoeren? Informeer bij de gemeente eerst naar de stedenbouwkundige voorschriften. Afhankelijk van de stedenbouwkundige regels, moet je misschien een vergunning aanvragen om, bijvoorbeeld, andere ramen te plaatsen of een veranda in te richten. Ook stedenbouwkundige vergunningen kosten geld!

    5. Verzekeringen

    Vóór je een hypothecair krediet krijgt, zal de bank je vragen een schuldsaldoverzekering te ondertekenen. Die betaalt de lening terug aan de bank als je overlijdt vóór je het ontleende totaalbedrag kon terugbetalen.

    Een woonverzekering dekt verschillende risico’s: brand, waterschade, diefstal, … Strikt genomen is ze niet verplicht, maar ze is wél sterk aan te raden.

    Een familiale verzekering Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA Familiale genaamd) dekt kleine, alledaagse ongevallen die jou en je gezinsleden kunnen veroorzaken. Tijdens schilderwerken aan je gevel valt je ladder op de wagen van jouw buur? De BA Familiale betaalt de kosten voor herstellingen aan de auto!

    6. Kosten voor mede-eigendom

    Koop je een appartement, dan moet je ook mee de kosten voor mede-eigendom betalen: de schoonmaak van de traphal en andere gemeenschappelijke ruimten, de renovatie van de gevel, het onderhoud of de vervanging van de lift… De verkoopakte en het reglement voor mede-eigendom bepalen het aandeel van elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke kosten.

    De Wikifin-tip

    • Als je een budget opstelt, hou dan rekening met de talrijke kosten verbonden aan een woningaankoop.

     

  6. Als je een hypotheeklening afsluit om een woning te kopen of te bouwen kan je een belastingvermindering krijgen.

    Voor leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014

             Hier vind je meer informatie over het belastingvoordeel.

    Voor leningen afgesloten in 2015

             Hier vind je meer informatie over het belastingvoordeel.

    Voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016

    Sinds 1 januari 2016, is de geïntegreerde woonbonus van toepassing in het Vlaamse Gewest. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet je voldoen aan de onderstaande voorwaarden:

    • de woning waarvoor de lening wordt aangegaan is jouw eigen woning op het ogenblik dat de uitgaven gemaakt worden en is gelegen in Vlaanderen;
    • in het Vlaamse Gewest krijg je sinds 1 januari 2016 ook een geïntegreerde woonbonus voor een tweede, derde, enz. ... woning;
    • je moet het geleende geld gebruiken voor de aankoop, bouw of renovatie van de woning;
    • het moet gaan om een lening op ten minste 10 jaar;
    • je lening moet gewaarborgd zijn door een hypotheek.

    Als al deze voorwaarden zijn vervuld, heb je recht op een belastingvermindering op de intresten en de kapitaalaflossingen voor je hypotheeklening, en ook op de premies voor je levensverzekering voor zover die uitsluitend dient als waarborg voor je hypotheeklening.

             Hier vind je meer informatie over de geïntegreerde woonbonus.

    In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de woonbonus blijft van toepassing op de hypothecaire leningen afgesloten tot en met 31.12.2016. De woonbonus werd op 1 januari 2017 in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest afgeschaft.

    In de plaats van de woonbonus krijgen kopers van een eigen woning in Brussel een hogere korting van 21.875 euro op de registratierechten. Tot en met 175.000 euro moeten geen registratierechten betaald worden. Boven dit bedrag gelden de registratierechten van 12,5 %. Dit abattement is geplafonneerd voor aankopen tot 500.000 euro.

    Hier vind je meer informatie over het abattement.

    In Wallonië spreekt men voortaan van ‘Chèque Habitat’.

    De Waalse Regering heeft besloten om een nieuw belastingvoordeel toe te kennen voor alle hypotheekleningen die vanaf 1 januari 2016 zijn afgesloten voor een woning in het Waalse Gewest. Dat voordeel, de ‘Chèque Habitat’, is een belastingvermindering die kan worden omgezet in een belastingkrediet, met andere woorden een belastingvermindering die kan leiden tot een terugbetaling. Hoeveel deze cheque precies bedraagt, m.a.w. hoeveel de belastingvermindering bedraagt, hangt af van het netto belastbaar inkomen van de belastingplichtigen.

    Om een ‘Chèque Habitat’ te krijgen, moet je voldoen aan de volgende voorwaarden, die elk jaar worden herzien:

    • je lening moet bestemd zijn om een woning te kopen (niet te verbouwen) en een looptijd hebben van ten minste 10 jaar;
    • de woning moet je eigen woning zijn en blijven. Je moet er dus als eigenaar in wonen en je mag ze niet verhuren;
    • de woning moet je enige woning zijn. Dit betekent dat je als eigenaar, naast de woning die je koopt, geen andere woningen mag bezitten.

    Hier vind je meer informatie over ‘Chèque Habitat’.

    Herfinanciering of herziening van een bestaande hypotheeklening

    Zowel bij een herfinanciering als bij een herziening van de rentevoet van je hypotheeklening, bij je huidige bank of bij een andere bank, behoud je de voordelen die gekoppeld zijn aan je oorspronkelijke lening.

    Het is namelijk de datum van de authentieke akte van je oorspronkelijke hypotheeklening die geldt om te bepalen op welke woonbonus je recht hebt.

  7. Een tweede verblijf is niet alleen leuk als toevluchtsoord voor verlengde weekends, het kan op lange termijn ook een interessante belegging zijn. 

    Registratierechten en btw

    Op de aankoop van een tweede verblijf in België moet je registratierechten betalen (10 % in het Vlaamse gewest, 12,5 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest). Gaat het om een nieuwbouwwoning, dan moet je 21 % btw betalen.

    Minder aantrekkelijk fiscaal regime

    Omdat het niet om je hoofdverblijfplaats gaat (de woning waar je het grootste deel van het jaar doorbrengt), kan je niet genieten van eventueel verlaagde registratierechten of een belastingaftrek. Je wordt, met andere woorden, vol belast.

    Sloot je een hypothecair krediet af om die aankoop te financieren, dan heb je in principe ook geen recht op belastingvoordelen, want die gelden enkel voor je ‘eigen en enige’ woning.

    Voor een tweede verblijf moet je bovendien:

    • onroerende voorheffing betalen;
    • personenbelasting betalen: of je het tweede verblijf verhuurt of niet, je onroerend inkomen wordt belast. Het belastbaar inkomen wordt berekend door het geïndexeerd kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met 1,4. Verhuur je het tweede verblijf aan iemand die het voor zijn beroep gebruikt, dan is de berekening van jouw belastbaar inkomen nog ingewikkelder. 

    En in het buitenland?

    Ligt je tweede verblijf in het buitenland? Ook dan zal je in principe kosten en belastingen moeten betalen. Wil je daarover meer weten, dan raden we je aan contact op te nemen met een fiscaal specialist. Naargelang het geval, kunnen er enorme verschillen zijn!

  8. Bij aankoop

    1. Registratierechten

    Bij de ondertekening van de akte, moet je belastingen betalen op de aankoop van de woning (behalve als het om nieuwbouw gaat): de registratierechten. Het bedrag van de registratierechten wordt berekend op basis van de waarde van het vastgoed. De percentages zijn vastgelegd door de gewesten: in het Vlaamse Gewest betaal je 10 %, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest 12,5 %.

    Meer informatie over registratierechten

    Verlaagde registratierechten

    In Vlaanderen en Wallonië worden de registratierechten verlaagd (naar 5 % in Vlaanderen en naar 5 % of 6 % in Wallonië) als je aan volgende voorwaarden voldoet:

    • je bent niet de (gedeeltelijke) eigenaar van ander vastgoed;
    • je gaat binnen de drie jaar na ondertekening van de akte in de woning wonen (domiciliëring) en je blijft er minstens drie jaar onafgebroken.
    • het kadastraal inkomen ligt onder een bepaald plafond, in functie van het aantal kinderen ten laste.

    Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een andere regeling (het abattement). Tot en met 175.000 euro moeten geen registratierechten betaald worden. Boven dit bedrag gelden de registratierechten van 12,5 %. Dit abattement is geplafonneerd voor aankopen tot 500.000 euro. Om die aftrek te krijgen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals onder meer:

    • de woning moet in een van de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen;
    • enkel verkopen (geen schenkingen) komen in aanmerking;
    • het moet je enige woning zijn;
    • binnen de twee jaar na ondertekening van de akte moet je in de woning ingeschreven staan;
    • je moet gedurende minstens vijf jaar in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijven wonen.

    Meer informatie over het abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

    2. Btw

    Op nieuwe woningen moet je geen registratierechten betalen, maar wel btw ten bedrage van 21 % van de waarde van de woning. Btw is verschuldigd op te bouwen woningen, woningen in aanbouw en nieuwbouwwoningen. 

    Grond en bakstenen

    Tot in 2011 kon je nog registratierechten (10 % of 12,5 %) betalen op de aankoop van de grond, en btw (21 %) op de bakstenen. Die splitsing is niet langer mogelijk. In het geval van koppelverkoop (grond en woning samen) moet je op het geheel btw betalen.

    Zolang je eigenaar van de woning bent

    1. Personenbelasting

    De belastingadministratie berekent voor elke eigendom een kadastraal inkomen. Dat is een schatting van het inkomen dat de woning je zou opleveren mocht je ze verhuren. Het kadastraal inkomen moet je ieder jaar vermelden op de aangifte voor de personenbelasting. Het kadastraal inkomen van de woning waar je zelf woont, wordt slechts zelden in de personenbelasting belast.

    2. Onroerende voorheffing

    Op basis van het kadastraal inkomen wordt ook de onroerende voorheffing berekend: een gewestelijke belasting die je ieder jaar moet betalen.

    Voor bescheiden woningen ligt de onroerende voorheffing laag. Andere verminderingen zijn er wanneer er personen met een handicap in het gezin zijn en ook voor kinderen ten laste.

    Meer informatie over onroerende voorheffing.

    De Wikifin-tip

    • Meer informatie over de belastingen gekoppeld aan het aankopen van een eigen woning vind je op de website van Notaris.be.

     

  9. "Ik geef liever nu mijn huis aan mijn kinderen. Want als ze het erven na mijn dood, kunnen de successierechten voor hen een vergiftigd geschenk zijn." Hoe vaak horen we dit niet zeggen? Maar is het inderdaad voordelig om een grond, huis of appartement aan je kinderen te schenken terwijl je nog leeft? En hoe doe je dat dan best?

    Een schenking

    Met een schenking kan je je woning aan je kinderen geven terwijl je nog leeft. Dat is niet gratis: er moeten dan schenkingsrechten (belastingen) betaald worden, maar die zijn in heel wat gevallen lager dan de successierechten (dat zijn de belastingen die op een erfenis moeten betaald worden). Bij een schenking van een grond of woning, komen er ook kosten kijken, zoals de kosten die je aan de notaris moet betalen.
     
    Een concreet voorbeeld
     
    Mevrouw Peeters woont in Brussel. Ze heeft een klein appartement en een studio in Brussel, en een appartement aan zee. Zij heeft enkel een zoon, en wil hem haar eigendommen geven zonder te veel belastingen te betalen.
     
    De waarden van haar eigendommen worden geschat op:
    • 150.000 euro voor het klein appartement in Brussel;
    • 87.500 euro voor het appartement aan zee;
    • 50.000 euro voor de studio in Brussel.
    Mevrouw Peeters neemt de beslissing om de studio in Brussel aan haar zoon te geven. Haar zoon zal 1.500 euro schenkingsrechten moeten betalen, en ook de registratierechten en wat notariskosten. Sterft mevrouw Peeters later, dan zal hij op de waarde van de studio geen successierechten meer moeten betalen.
     
    Meer info over schenkingsrechten, vind je op deze site.
     
    Als mevrouw Peeters sterft binnen de drie jaar na haar schenking, dan zal de fiscus toch met de studio rekening houden bij de berekening van de successierechten. Hier hebben we het eigenlijk over het progressievoorbehoud.
     
    Voor informatie over successierechten en de gevolgen op deze rechten van een schenking, klik hier.

    Opeenvolgende schenkingen, na drie jaar

    Het kan voor mevrouw Peeters en haar zoon voordelig zijn dat ze drie jaar na de schenking van de studio, ook het appartement aan zee schenkt. Opnieuw zal dat enkel voordelig zijn voor zover mevrouw Peeters na die nieuwe schenking nog drie jaar leeft.
     
    Waarom drie jaar wachten tussen de twee schenkingen, en niet bij de eerste schenking zowel de Brusselse studio als het appartement schenken? Het is zo dat de tarieven van de schenkingsrechten progressief zijn: zij stijgen met de totale waarde van de schenking. Het is dus voordelig om de schenkingen op te splitsen, om zo telkens slechts de laagste tarieven te betalen. De tarieven zijn overigens niet dezelfde in de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel, Wallonië), en verschillen ook naargelang de graad van verwantschap tussen de schenker en de ontvanger: ze zijn bijvoorbeeld lager voor een schenking van een vader aan zijn zoon, dan voor een tante aan haar nicht.
     
    Overweeg je een schenking? Dan kan je zelf de kosten ervan berekenen op de volgende site.
     
    Je kan ook het advies vragen aan een notaris.

    Wat je wegschenkt, ben je kwijt.

    Mocht mevrouw Peeters later ruzie hebben met haar zoon, dan krijgt ze misschien spijt van haar vrijgevigheid. Daarom kan ze ook denken aan andere manieren van schenking die fiscaal voordelig zijn en haar nog enige waarborg geven: zo bv. de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.

    De gezinswoning

    Denk twee keer na vooraleer jouw gezinswoning te schenken. Immers, sommige Gewesten hebben verlaagde successierechten voor de gezinswoning. Bij een schenking van de gezinswoning moeten er dan misschien meer belastingen betaald worden dan wanneer de gezinswoning in de erfenis valt.
     
    Dit antwoord is opgesteld in samenwerking met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.
  10. Een tweede verblijf in het buitenland is niet voor ieders beurs! Als je er slechts enkele weken per jaar verblijft, is een aankoop in volle eigendom misschien geen goed idee. Een eigendom vereist ook onderhoud, beheer, …

    Timesharing is een tussenoplossing: je koopt het recht om ieder jaar voor een bepaalde tijd in de woning te verblijven. De timesharing firma zorgt voor het onderhoud.

    Het timesharingcontract wordt opgesteld volgens de wetgeving van het land waar de woning ligt.

    Europese regelgeving

    Timesharing heeft al geleid tot heel wat misbruiken door promotoren die niet te goeder trouw zijn en bepaalde kosten ‘vergaten’ te vermelden. Die situatie heeft de Europese Commissie ertoe aangezet timesharing aan banden te leggen. Elk timesharing contract moet voortaan aan volgende criteria voldoen:

    • opgesteld zijn in een van de officiële landstalen van de koper;
    • informatie bevatten zoals de basis waarop de jaarlijkse lasten worden berekend, de beurtrol tussen de verschillende bewoners, enz...
    • het contract moet binnen de twee weken na ondertekening opgezegd kunnen worden. In die periode kan geen voorschot en ook geen schadevergoeding worden geëist.

    De Wikifin-tip

    • Neem vóór je een timesharing contract ondertekent contact op met het Contact Center van de FOD Economie op het nummer 0800 120 33.