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Depuis le 15 juin 2007, la location d'une maison, d'un appartement qui sera la résidence principale du locataire doit obligatoirement faire l'objet d'un contrat écrit. Par ce contrat, le propriétaire de l'habitation (le bailleur) donne en location une habitation à un locataire (le preneur). Le locataire pourra occuper l'habitation en échange du paiement d'un loyer.
Le propriétaire et le locataire doivent recevoir une copie du contrat de bail. Le contrat de bail doit être enregistré afin qu’il ait une date fixe. Une date que personne ne peut contester. Vous pouvez facilement enregistrer votre contrat de bail en ligne sur MyRent.
Consultez la rubrique « enregistrement du contrat de bail » sur le site du SPF Finances.
La location d'un kot donne lieu à une forme de bail spécifique. Il s’agit du bail étudiant, instauré depuis le 1er janvier 2018 à Bruxelles et depuis le 1er septembre 2018 en Wallonie. En Flandre, le « huurdecreet » s’applique à tous les contrats conclus à partir du 1er janvier 2019.
Le contrat de bail lie les personnes qui le signent : le(s) bailleur(s) et le(s) locataire(s). Mais d'autres personnes peuvent entrer en ligne de compte, comme :
La durée standard d’un contrat de bail est de neuf ans. Votre le bail est conclu sans indication de durée ou pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans ? Il sera considéré comme étant conclu pour neuf ans.
Il existe toutefois des contrats de bail de plus courte (trois ans ou moins) ou de plus longue (plus de neuf ans) durée, ainsi que des contrats à vie qui s’éteignent avec la mort du locataire.
Un bail standard ou un bail de plus de deux ans peut, sous certaines conditions, être rompu avant son terme, tant par le propriétaire que par vous-même. Vérifiez les règles d’application dans votre région. Le locataire doit par exemple respecter une période de préavis de trois mois.
Durant les trois premières années du bail, vous devrez normalement lui verser une indemnité allant de un à trois mois de loyer. Cette indemnité est de 3 mois si elle intervient dans la première année, de deux mois si elle intervient dans la seconde année et d’un mois de loyer si elle intervient dans la troisième année. Le mois durant lequel vous allez signifier au propriétaire que vous quittez la location peut donc vraiment faire une différence. La période de préavis de trois mois commence à partir du premier jour du mois qui suit la résiliation.
Des règles spécifiques à chaque région s’appliquent pour les autres types de baux.
La prolongation est automatique si vous n'avez pas songé à signaler la fin du bail à son échéance, ni votre propriétaire d'ailleurs. Le bail continue. Cette règle ne s’applique pas au contrat de bail étudiant en Flandre.
Enfin, lorsqu’un contrat de bail arrive à échéance ou est résilié de manière anticipée, vous pouvez demander au propriétaire de prolonger la durée du contrat pour raisons exceptionnelles : une maladie grave ou un âge très avancé, par exemple. En cas de désaccord avec le propriétaire, ce sera au juge de paix de trancher.
Le propriétaire est tenu d’enregistrer tout contrat de bail relatif à la résidence principale du locataire auprès du Bureau d’enregistrement de la commune où se situe le bien. Cette formalité doit être accomplie dans les deux mois de la signature du contrat. Toute modification ou avenant au contrat doit également faire l’objet d’un enregistrement. L'enregistrement du bail aura notamment pour conséquence de donner au bail une « date certaine », c'est-à-dire une date qui ne pourra pas être contestée. Cette date pourra entre autres servir de base pour le calcul de l'indexation du loyer.
Un contrat de bail doit être enregistré dans les deux mois suivant sa signature.