Wat is een huurcontract?

Is het huis of het appartement dat je huurt je hoofdverblijfplaats? Dan moet je daar sinds 15 juni 2007 een huurcontract voor ondertekenen. Het geeft de huurder het recht de woning te gebruiken in ruil voor de betaling van de huur aan de verhuurder, eigenaar.

De eigenaar(s) en de huurder(s) moeten elk een exemplaar van het huurcontract krijgen. Om betwistingen te voorkomen, moet het huurcontract ook geregistreerd worden. Zo krijgt het een datum die niemand kan betwisten. Je kan dit gemakkelijk en snel online doen via MyRent.

Huren van een studentenkot

Als je een studentenkot wil huren, moet je dan weer een specifieke huurovereenkomst afsluiten: de "studentenhuurovereenkomst". Sinds 1 januari 2019 is in Vlaanderen het "Vlaams Woninghuurdecreet" van toepassing op die overeenkomsten. In Brussel geldt zo’n regeling al sinds 1 januari 2018, in Wallonië sinds 1 september 2018.

Wie is gebonden aan het huurcontract?

Het huurcontract brengt sowieso verplichtingen mee voor de verhuurder(s) en de huurder(s). Maar het kan ook gevolgen hebben voor anderen.

• De nieuwe eigenaar. Verkoopt de eigenaar de woning die iemand huurt, dan is de nieuwe eigenaar, onder bepaalde voorwaarden, gebonden door het bestaande huurcontract.
• De echtgeno(o)t(e) van de huurder of de persoon die er wettelijk mee samenwoont. Ze hebben dezelfde rechten om in de huurwoning te verblijven als de huurder. Langs de andere kant zijn ze ook aansprakelijk voor het betalen van de huurlasten, zelfs al werd het huurcontract afgesloten vóór het huwelijk of vóór het moment dat ze gingen samenwonen. Ook als de huurder het huurcontract dus alleen ondertekende, kunnen de huurlasten op de partner worden verhaald.
  
  Deze regels gelden enkel voor de gezinswoning. Ze gelden niet voor tweede verblijven en beroepsruimtes.
• De feitelijk samenwonenden. Hier liggen de kaarten anders. Het huurcontract geldt enkel voor de partner die het ondertekende. De partner die de overeenkomst niet mee heeft ondertekend, haalt geen rechten uit de huurovereenkomst en is dus veel minder beschermd.
  
  Feitelijk samenwonenden ondertekenen een huurcontract dus beter samen. Ondertekende een van beide voor het samenwonen het huurcontract? Laat dan een "aanhangsel" opmaken. Dat is een aanvulling op het contract waarin de ander eveneens als volwaardig huurder wordt bestempeld. Als jullie dan uit elkaar gaan of als er iemand overlijdt, kan je niet zomaar uit de woning worden gezet of voor andere onaangename verrassingen komen te staan.

Duur van het huurcontract

De standaard looptijd van een huurcontract is negen jaar. Staat er in de huurovereenkomst geen looptijd óf een looptijd tussen drie en negen jaar? Dan blijft het huurcontract toch negen jaar lopen.

Er bestaan ook huurcontracten van kortere duur (drie jaar of minder) én van langere duur (meer dan negen jaar). Daarnaast kan je een levenslang huurcontract afsluiten dat afloopt wanneer de huurder sterft.

Vroegtijdige beëindiging

Een standaard huurcontract en een huurcontract van meer dan negen jaar kunnen zowel door de eigenaar als door de huurder vroegtijdig worden verbroken onder bepaalde voorwaarden. Check de regels die gelden in je gewest. Voorbeeld: er is een doorgaans een opzegtermijn van drie maanden voor de huurder.

Gebeurt dat in de eerste drie jaar van het huurcontract, dan moet je de eigenaar in principe een schadevergoeding betalen die overeenstemt met één tot drie maanden huur. Deze opzeggingsvergoeding bedraagt drie maanden huur in het eerste jaar, twee maanden huur in het tweede jaar en één maand huur in het derde jaar. Bij het bepalen van het aantal jaar dat je huurt, mag je rekening houden met de duur van je opzeggingsvergoeding (drie maanden). De maand waarin je opzegt, kan dus werkelijk het verschil maken. De opzeggingstermijn van drie maanden begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand van de opzegging.

Voor een huurcontract van hoogstens drie jaar gelden andere regels. Ze hangen af van het gewest waar de woning staat.

• In Vlaanderen: werd het contract opgesteld voor 1 januari 2019, dan is er geen vervroegde opzegmogelijkheid. Voor recentere contracten is die er wel voor de huurder, mits het betalen van een schadevergoeding.
• In Brussel kan een huurovereenkomst van zes maanden tot drie jaar te allen tijde worden opgezegd door de huurder mits een opzegperiode van drie maanden en de betaling van een maand huur als schadevergoeding. De verhuurder kan de huur onder bepaalde voorwaarden pas opzeggen na minstens één jaar en mits betaling van een maand huur.
• In Wallonië geldt dezelfde regeling als in Brussel voor contracten of hernieuwingen ervan na 1 september 2018.

Verlenging

Het huurcontract wordt automatisch verlengd indien noch de huurder, noch de eigenaar het contract tegen het einde van de looptijd opzegt. Deze regel geldt niet voor de studentenhuurovereenkomsten.

Als een huurcontract afloopt of als het vroeger wordt opgezegd, kan je als huurder aan de eigenaar vragen het contract om uitzonderlijke redenen toch te verlengen. Die redenen kunnen zijn: een ernstige ziekte, een hoge leeftijd … Raken eigenaar en huurder het niet met elkaar eens, dan beslist de vrederechter.